原告上海時樂建設(shè)發(fā)展有限公司訴被告沈鳳麗等執(zhí)行異議之訴一案
《物權(quán)法》雖規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的變動經(jīng)登記方發(fā)生效力，但最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已支付全部價款并實際占有、未過戶且第三人對此沒有過錯的，法院不得查封、扣押、凍結(jié)”的規(guī)定仍然有效，適用時應(yīng)嚴(yán)格把握。
【案情】
原告：上海時樂建設(shè)發(fā)展有限公司
被告：沈某某、張某某
第三人：上海宏南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
2007年3月，原告上海時樂建設(shè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“時樂公司”)與第三人上海宏南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“宏南公司”)因建設(shè)工程施工合同糾紛，經(jīng)法院主持達(dá)成（2007）滬一中民二（民）初字第8號調(diào)解書，確定宏南公司支付時樂公司工程款2000余萬元。后法院凍結(jié)、劃撥了宏南公司銀行存款700余萬元，且于2008年12月10日輪候查封了宏南公司名下的多套房屋（其中一套為下述的系爭房屋）。
被告沈鳳麗、張雄波(以下簡稱“沈鳳麗等”)與宏南公司于2008年9月，簽訂了《商品房出售合同》，約定：宏南公司將一套用途為辦公的系爭房屋出售給被告沈鳳麗等，房款總價為230余萬元，當(dāng)日首付200余萬元，同年12月31日支付余款23余萬元，宏南公司在收清全部房款后的當(dāng)日交付該房屋。
簽約后，沈鳳麗等按約分二期支付了全部房款，并于2008年12月31日辦理了系爭房屋交接手續(xù)。之后，被告沈鳳麗等將系爭房屋出租給某貿(mào)易公司。因系爭房屋被法院查封致無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，沈鳳麗等遂向法院提出執(zhí)行異議，請求法院解除對系爭房屋查封執(zhí)行。受訴法院作出（2008）滬一中執(zhí)字第863－1號執(zhí)行裁定書，認(rèn)定系爭房屋雖登記于宏南公司名下，但是沈鳳麗等已支付了全部購房款并實際占有使用，對房屋未辦理過戶登記手續(xù)沒有過錯，依照最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（下稱《查封規(guī)定》）第十七條的規(guī)定，裁定中止對系爭房屋的執(zhí)行。
時樂公司遂提起訴訟認(rèn)為：沈鳳麗等與宏南公司的《商品房出售合同》雖簽訂于2008年9月，但剩余購房款23萬余元是在2008年12月31日才支付的，時間在系爭房屋被法院查封之后。受訴法院作出中止執(zhí)行的《執(zhí)行裁定書》屬于認(rèn)定事實不清，理解法律錯誤，要求撤銷（2008）滬一中執(zhí)字第863－1號執(zhí)行裁定書，請求法院依法對系爭房屋許可執(zhí)行。
法院另查明，沈鳳麗等在2008年12月31日支付購房余款時不知道房屋已被查封的事實，直至2009年3月其要求辦理產(chǎn)權(quán)過戶時宏南公司才告知系爭房屋已被查封。【審判】
一審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，被執(zhí)行人將其不動產(chǎn)出賣給第三人，第三人雖已支付價款并實際占有，因未辦理過戶登記的，根據(jù)2007年實施的《物權(quán)法》規(guī)定，不發(fā)生物權(quán)變動的效力，名義上仍屬于被執(zhí)行人的財產(chǎn)，但在決定能否采取查封等措施時，應(yīng)當(dāng)結(jié)合最高人民法院于2004年頒布現(xiàn)行有效的《查封規(guī)定》進(jìn)行判斷。
根據(jù)最高人民法院《查封規(guī)定》第十七條的規(guī)定，執(zhí)行法院不得查封被執(zhí)行人已經(jīng)出賣給第三人的不動產(chǎn)必須同時滿足以下條件：被執(zhí)行人與第三人已就不動產(chǎn)買賣達(dá)成協(xié)議；第三人已經(jīng)支付買賣不動產(chǎn)所應(yīng)付的全部價款；第三人已經(jīng)實際占有所買受的不動產(chǎn)；第三人對未辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)沒有過錯。從時間上分析，以上條件應(yīng)發(fā)生在執(zhí)行法院司法查封之前，從內(nèi)容上分析，以上條件必須同時滿足，缺一不可。
就本案而言，系爭房屋在2008年12月10日被查封凍結(jié)前，兩被告只是支付了大部分房款，并未付清全部價款，與法律規(guī)定的不得查封被執(zhí)行人出賣給第三人的不動產(chǎn)的條件不符，因此法院就沈鳳麗等要求解除對系爭房屋查封的意見難以支持，判決許可對系爭房屋的執(zhí)行。
一審判決后，被告不服提起上訴，二審法院經(jīng)審理后，判決維持原判。
【評析】
一、最高人民法院《查封規(guī)定》第十七條的效力問題
《物權(quán)法》出臺前，2004年最高人民法院頒布的《查封規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)的，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。”按照此條后段的規(guī)定，第三人只要符合以下的三個要件，即使未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，人民法院仍不得執(zhí)行：第一、第三人已經(jīng)支付全部價款；第二、第三人已經(jīng)實際占有；第三、未辦理過戶登記手續(xù)的，第三人對此沒有過錯。
但是，《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。按照《物權(quán)法》的規(guī)定，物權(quán)轉(zhuǎn)讓、變更的唯一要件就是登記。也就是說，即使支付全部價款、實際占有，但未過戶的，第三人對不動產(chǎn)仍無法享有物權(quán)，只享有對相對人的債權(quán)，不動產(chǎn)仍為相對人的財產(chǎn)，相對人因債務(wù)糾紛時，對該不動產(chǎn)法院可予查封。
由于《查封規(guī)定》與《物權(quán)法》規(guī)定的差異，導(dǎo)致實踐中也產(chǎn)生諸多爭議，有的認(rèn)為根據(jù)上位法優(yōu)先原則，應(yīng)適用《物權(quán)法》；有的認(rèn)為在《查封規(guī)定》第十七條后段仍然有效。我們認(rèn)為，《查封規(guī)定》第十七條仍然有效，主要理由如下：
（一）《查封規(guī)定》第十七條適用的語境未變
當(dāng)初，最高人民法院《查封規(guī)定》第十七條后段，在制定之初時，便產(chǎn)生不少爭議。當(dāng)時，最高人民法院認(rèn)為，市房地產(chǎn)管理法、土地管理法等已明確規(guī)定了不動產(chǎn)登記制度，應(yīng)堅持不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更以登記為準(zhǔn)的原則。盡管如此，出于從實際出發(fā)，從維護(hù)交易秩序和善意一方的利益出發(fā)，還是應(yīng)確認(rèn)已經(jīng)支付全部價款并實際占有、無過錯的第三人享有相應(yīng)的民事權(quán)利，對抗法院的查封。簡而言之，以不動產(chǎn)變動的登記公示為原則，但并不否認(rèn)一定的未過戶特殊情形下，債權(quán)人對不動產(chǎn)所享有的一定權(quán)利。[1]
可以說，《物權(quán)法》的出臺雖然進(jìn)一步明確了不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記規(guī)則，但《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定也只是對之前一貫做法的肯定和制度化固定。也就是說，《查封規(guī)定》制定之時的制度語境，與當(dāng)今的語境也是基本相同，其適用語境仍未發(fā)生變化，所具有的人文關(guān)懷的司法政策價值，仍具有重要的功能作用和現(xiàn)實意義。
（二）《查封規(guī)定》第十七條能夠促進(jìn)實質(zhì)正義的實現(xiàn)
任何法律制度的設(shè)計，都要考慮各種運作過程中的各種變量，否則僅僅追求形式邏輯上的完美，而放棄實際層面的運行效果，則背離了法律制度維護(hù)秩序、促進(jìn)自由的目的?！恫榉庖?guī)定》第十七條之明確全額付款、實際占有且無過錯第三人對抗查封執(zhí)行的權(quán)利，具有重要的現(xiàn)實意義。因為，登記本身難免疏漏或出錯，需要對全額付款、實際占有且無過錯第三人進(jìn)行適當(dāng)保護(hù)，實現(xiàn)實質(zhì)正義。
從全國層面看，雖然建立基本的不動產(chǎn)登記制度，但是在一定程度上還仍存在登記制度較為混亂和不規(guī)范的現(xiàn)象，登記的程序和審查制度也尚待改進(jìn)，并且無論現(xiàn)代登記制度多么獨立、完善，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生，故登記中的錯漏在所難免。亞里士多德曾經(jīng)指出，規(guī)則的一般性并不是說，每一種個別的情況都能夠被預(yù)料，或作適當(dāng)?shù)囊?guī)定，于是形式上的正義在個別的案例中，就可能喪失。
（三）《查封規(guī)定》第十七條有利于穩(wěn)定交易秩序和法律關(guān)系
現(xiàn)實中，存在不少買房后因各種原因未及時過戶的情況，特別是諸如買賣拆遷安置房，往往無法過戶，但巨大的市場需求使得交易大量存在，如果在過戶前出賣人有被執(zhí)行案件而使得房屋被查封并強(qiáng)制執(zhí)行，不利于對第三人合法權(quán)益的保護(hù)，也不利于交易安全和社會穩(wěn)定，法院強(qiáng)制執(zhí)行時，也會遇到巨大阻力。一般來講，第三人實際占有房屋后，要么會對房屋進(jìn)行裝修裝飾，要么對房屋進(jìn)行再次出租或出賣，很少會對房屋進(jìn)行空置，在裝修自住或出租經(jīng)營過程中，必然會形成既定的各類事實或法律關(guān)系，如果對該類房屋進(jìn)行查封，定然涉及到一系列事實或法律關(guān)系的打破與恢復(fù)問題，造成交易極不穩(wěn)定，并且法律關(guān)系的恢復(fù)成本往往較高。
二、《查封規(guī)定》第十七條適用條件
既然承認(rèn)《查封規(guī)定》的第十七條后段的規(guī)定仍然有效，那么其適用條件為何？是從寬還是從嚴(yán)予以理解？對此實踐中掌握標(biāo)準(zhǔn)亦不盡統(tǒng)一。我們認(rèn)為根據(jù)該條規(guī)定的內(nèi)容，在具體適用時，應(yīng)當(dāng)符合如下三個方面的條件：
（一）第三人已經(jīng)支付全部價款
實踐中，對于第三人未支付全部價款，僅已支付了大部分價款并實際占有的，是否可參照《查封規(guī)定》的第十七條后段的規(guī)定執(zhí)行，存在兩種觀點。一種觀點認(rèn)為，不可以參照執(zhí)行。第二種觀點認(rèn)為，可以根據(jù)個案情況參照執(zhí)行，例如第三人僅有極少部分價款未能支付，對其占有的房屋仍不查封，否則執(zhí)行中存在困難，也利于保護(hù)第三人的居住權(quán)益，造成新的社會矛盾。
我們認(rèn)為，第三人的付款金額應(yīng)嚴(yán)格限定于“全部價款”，理由有三點：
第一，從債權(quán)確定性角度看，未付清房款的第三人，其涉關(guān)房屋的請求權(quán)尚不確定，不能對抗債權(quán)已經(jīng)確定的執(zhí)行申請人。從一般實踐的角度看，房屋買賣雙方交易通常約定房款付清后，方就房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行過戶登記，如果作為買受方的第三人未支付全部價款，由于其自身合同義務(wù)尚未履行完畢，其要求產(chǎn)權(quán)過戶的條件還具備，也就是說，第三人要求轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)的請求權(quán)，其本質(zhì)亦是一種債權(quán)，能否得到支持，還處于不確定狀態(tài)，一旦第三人拒絕支付余款，對方可以先履行抗辯權(quán)為由，拒絕過戶登記。然而，與之相反的是，執(zhí)行申請人對被執(zhí)行人債權(quán)，則經(jīng)過了法院或仲裁機(jī)關(guān)的裁判，其債權(quán)已經(jīng)確定。在抉擇這兩種債權(quán)保護(hù)的優(yōu)先順序時，如果優(yōu)先保護(hù)僅支付部分價款的第三人，使其可以對抗他人的執(zhí)行申請，則實質(zhì)上賦予了未確定債權(quán)比確定債權(quán)更為優(yōu)先的順序，這既不符合基本法理，又有違社會群眾的基本認(rèn)知。
第二，從訴訟經(jīng)濟(jì)性看，未付清房款的第三人存在違約可能，可能導(dǎo)致執(zhí)行申請人訟累和風(fēng)險增加。如果賦予未付清房款的第三人對抗法院查封執(zhí)行的權(quán)利，則存在這樣一種可能，即第三人在后續(xù)履行過程中，拒絕支付余款而違約，作為出賣方的被執(zhí)行人會拒絕過戶給第三人，此時執(zhí)行申請人則需要再次提出對房屋的查封和執(zhí)行申請，無故導(dǎo)致申請人的訟累，造成訴訟的繁冗和不經(jīng)濟(jì)；同時，在第三人違約后，還會對執(zhí)行申請人造成風(fēng)險窗口期，即在此期間，有可能被其他債權(quán)人搶先對房屋提出查封執(zhí)行申請，從而對原執(zhí)行申請人造成實質(zhì)損害。
第三，從文義解釋的角度看，未付清房款的第三人不得對抗他人的查封執(zhí)行申請?！恫榉庖?guī)定》第十七條前段規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)的，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)?！备鶕?jù)此前段規(guī)定，第三人支付部分價款，即使占有的，法院亦可以查封執(zhí)行；并且第十七條后段也只是規(guī)定了支付全部價款、實際占有且無過錯的第三人，才可以對抗法院的查封執(zhí)行。
（二）第三人已經(jīng)實際占有不動產(chǎn)
已支付全部價款的第三人占有使用房屋，雖然不能發(fā)生所有權(quán)變動的法律效果，但這種事實上的占有狀態(tài)，說明買賣合同已得到了近乎全面的履行，如果再因出賣方即被執(zhí)行人的債務(wù)糾紛而對其查封執(zhí)行，則必然會讓涉案房屋逆轉(zhuǎn)到之前未履行的初始狀態(tài)，從而會增加履行費用和交易成本，不符合效益最大化的經(jīng)濟(jì)原則，并影響交易秩序的穩(wěn)定。
1.“實際占有”的形式
實踐有疑問的是，如何理解“實際占有”，從性質(zhì)上講是指居住之用，還是指商業(yè)之用？從形式上講，是直接占有，還是間接占有？
我們認(rèn)為，“實際占有”還是應(yīng)當(dāng)從寬理解為宜，主要理由有三點：(1)從現(xiàn)實層面分析，至于是自用，還是租賃，《查封規(guī)定》未作出明確的拆除性規(guī)定，且實踐中一戶家庭擁有多套房屋并非罕見。(2)從制定精神層面分析，無論第三人將房屋自己居住，還是出租或用作商業(yè)經(jīng)營，都會在客觀上形成諸多紛繁的法律關(guān)系，如果因用途不同而作不同處理，將導(dǎo)致后一情形下現(xiàn)有法律關(guān)系的破壞，嚴(yán)重影響穩(wěn)定的交易秩序，這與《查封規(guī)定》第十七條制定“維護(hù)交易秩序”的目的明顯背離。(3)從文本體系解釋的層面分析，在同一規(guī)范文件內(nèi)，在對相同或類似事項作出規(guī)定時，條款之間應(yīng)保持統(tǒng)一性、銜接性，《查封規(guī)定》第五條在規(guī)定八種不得查封的財產(chǎn)時，對于生活必需物品、必需費用、完成義務(wù)教育必需品等標(biāo)的，明確規(guī)定以“所必需”為前提；同樣在第六條，規(guī)定對居住房屋只得查封、不得拍賣、變賣或者抵債時，也是明確以“所必需”為必備條件；而反觀第十七條對第三人所購房屋的條款，并沒有規(guī)定以生活“所必需”為適用基礎(chǔ)，這顯然不是最高人民法院制定時的遺漏，而是有意為之，其目的應(yīng)當(dāng)是為了平衡“申請執(zhí)行人和第三人利益的問題”，維護(hù)“善意一方的利益”。
2.“實際占有”的合法性
這里的“實際占有”，我們認(rèn)為還應(yīng)當(dāng)以“合法占有”為基礎(chǔ)前提，否則第三人在客觀上違法、主觀上惡意，如果再對其予以優(yōu)先保護(hù)，明顯有悖法律的公平正義。
所謂“合法占有”，首先應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)買賣雙方交付的合意性，即第三人的占有，系基出賣人即被執(zhí)行人正常交付后占有，并非未經(jīng)被執(zhí)行人交付，而強(qiáng)行破門而住的自主占有。其次，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)買賣雙方交付合意的善意性，即第三人的占有主觀不能具有惡意，例如被執(zhí)行人知曉自己的房屋馬上要被法院查封時，便雙方串通，提前履行合同中約定的交付義務(wù)，阻撓法院查封，這種情形就很難稱之為善意的占有。
（三）第三人沒有過錯
在司法實踐中判斷“沒有過錯”時，可從如下三方面把握：
第一，未過戶登記，是否因合同約定的條件尚未成就。實踐中，不排除當(dāng)事人約定在房款支付后，并不立即進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶登記，而以辦理大產(chǎn)證等因素，延緩過戶時間，如果在此延緩期間，未過戶登記并非第三人原因所造成，而是雙方約定的過戶條件未具備，當(dāng)然不宜由第三人承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險責(zé)任。相反，如果已具備過戶條件，第三人怠于辦理的，法院仍可查封執(zhí)行。
第二，未過戶登記，是否由于被執(zhí)行人的原因?qū)е聼o法登記。登記過戶往往需要出賣人即被執(zhí)行人的配合，如果其拒絕配合的，第三人往往難以順利地實現(xiàn)過戶登記，由于造成的不利風(fēng)險，不應(yīng)由無過錯的第三人承擔(dān)。但是，如果被執(zhí)行人不配合或者下落不明導(dǎo)致無法在法定期限內(nèi)辦理過戶登記，第三人應(yīng)當(dāng)依法向人民法院起訴或者向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁，要求出讓人配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，主動主張其權(quán)利，否則也應(yīng)屬于怠于主張權(quán)利，主觀具有過錯。
第三，未過戶登記，或登記錯誤，是否由于被執(zhí)行人的原因所導(dǎo)致。如果第三人確實到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行過戶登記，但是因為登記人員非法拒絕辦理，或登記錯誤，誤將房屋登記至他人名下，那么相應(yīng)的責(zé)任就不在于第三人，而在于登記機(jī)關(guān)的過失，相應(yīng)的責(zé)任不宜由第三人承擔(dān)。
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