隨著我國社會主義市場經濟的發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化改革的不斷深入，農村宅基地使用權問題日益突出。我國法律對農村宅基地使用權規(guī)定得較少，《物權法》第一百五十三條對宅基地使用權取得、行使和轉讓作了銜接性規(guī)定，《土地管理法》第六十二條規(guī)定了農村宅基地審批使用，這些規(guī)定并不能滿足社會主義新農村建設發(fā)展的需要，并且這些條文比較嚴格地限制了農村宅基地使用權作為物權作用的發(fā)揮，也在實際上禁止了農村宅基地使用權進行市場化運作，導致了農村土地和農村房屋作為資產利用上的低效率。
一、司法實踐中所出現(xiàn)的狀況與處理方式
目前有關此類糾紛主要有以下情況：訴訟人多為農村村民，其作為宅基地房屋出賣人要求法院確認其與買受人之間的合同無效并收回房屋，且交易發(fā)生時間多為兩年以上；被訴人以城市住民或外村居民為主，少部分屬于本村村民；其中買賣雙方大多依約履行了自身義務，出賣人交付了房屋，買受人給付了錢款，但已辦理宅基地使用權變更登記的情況并不多見。究其訴因，大多因土地征用或土地增值等因素而導致出賣人“心理失衡”，進而與買受人之間發(fā)生利益糾葛。
在司法實踐中關于單純的農村宅基地房屋轉讓糾紛的處理方式無非以下兩種：（1）交易于1999年國務院禁止性規(guī)定出臺前業(yè)已發(fā)生且已實際履行，若買受人已在該房屋中長期居住的，不直接認定雙方的合同無效。因為在1999年5月之前，我國法律沒有明確規(guī)定城市居民不得購買農村房屋，根據(jù)法不溯及既往的原則，不能使用物權法的相關規(guī)定；根據(jù)法無禁止皆自由的原則，應當認定本案當事人的行為沒有違反法律的禁止性規(guī)定，雙方簽訂的買賣合同有效。（2）交易于1999年國務院禁止性規(guī)定出臺后發(fā)生的：買賣雙方為同一集體經濟組織成員且符合相關規(guī)定的，應認定該房屋買賣合同；買受人為本集體經濟組織以外成員的，合同應作無效處理，但出賣人應對房價上漲產生的差價承擔一半責任。
二、與宅基地使用權相關的法律依據(jù)及解讀
對于任何房產來說，土地都是基礎，是地上建筑物的本質組成部分，基于土地使用權和房屋所有權的依附關系，不動產的房、地權屬在法律上無法割裂。房屋出賣人對房屋所有權或土地使用權中的一項權利的處分，必然會涉及到另一種權利的變動。農村房屋權利轉移實現(xiàn)與否必然受制于宅基地使用權，因此農村房屋買賣合同的效力評價在缺乏直接法律依據(jù)的情形下，就很大程度上取決于宅基地使用權的相關立法規(guī)范。
我國土地管理法第六十二條規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！痹摋l規(guī)定應是法院對建在集體所有宅基地上之房屋產生買賣糾紛后給予定性處理的最基本依據(jù)。但該條對于宅基地的管理只是再次的確認宅基地的歸屬，宅基地申請標準上的限制，并對住房出租再申請給與限制，并不能夠保障農村宅基地流轉的效益和公平。
但基于上述法條，我們應給予恰當且合適的理解。首先農村宅基地使用權雖具有物權的屬性，但這種權利在一定程度上還是與使用人的集體經濟組織成員資格和福利聯(lián)系在一起的，使用人通?？筛鶕?jù)其村民身份享受居住用地福利，其使用權本質上并不具備出讓土地可遵循的等價交換特性，因此不能作為交易對象完全自由地轉讓。其次，國家立法限制農村宅基地的使用與轉讓，主要是對使用方式和使用人設置一定的準入條件，具備用地條件且合平村民身份的依法可取得宅基地使用權。同時，規(guī)定農民對宅基地上的建筑物作出處分后即喪失宅基地再次取得的可能，實則認同對房屋處分效果及于與之相關涉的土地這一規(guī)則。最后筆者認為在解讀該條時可作出合理的引申，即土地管理法及其他相關法規(guī)、規(guī)章都沒有禁止與限制已經擁有宅基地使用權的權利人拋棄宅基地使用權。宅基地使用權作為一種權利，權利人有權予以拋棄，只是拋棄宅基地使用權后，不得再申請新的宅基地使用權。
我國《物權法》第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。在農村宅基地能否自由流轉的問題上，立足于保護農民的基本生存權，再次確認了我國現(xiàn)行的土地管理制度?？梢?，物權法目前確認現(xiàn)有土地管理法等法律和國家有關規(guī)定對宅基地使用權的調整，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。實行最嚴格的土地管理制度，保護耕地，保護廣大農民基本生存權。
三、宅基地糾紛問題的解決思路
筆者認為在農村私有房屋買賣合同的效力認定上，由于存在著很多不同的情況，不可能一兩個原則就能應對包羅萬象的案件。因此，對一些特殊情況，在司法實踐中要講究審判策略，做到既合乎法律，又兼顧習俗和人情。具體而言：
1、對于已經辦理土地、房屋過戶手續(xù)的合同。我國法律對于農村宅基地的轉讓實行的是嚴格限制的原則，但在現(xiàn)實生活中行政機關已經辦理了相關產權手續(xù)，應當視為行政機關已經批準了房屋和宅基地的轉讓，而這種批準應當視為行政機關對該轉讓行為的肯定。但是現(xiàn)實中往往很多案件都是只辦理了房產證或者土地證中的一個，對于只辦理土地證件的案件，筆者認為房屋主要是建立在具有土地使用權的土地之上的，土地使用權是房屋所有權的基礎，沒有土地使用權何來的房屋所有權，既然行政機關已經批準了購買者具有了該土地的使用權，因此應該認定買賣合同是有效的，在可以辦理房屋所有權證的情況下可以進一步去完善相關手續(xù)。對于只辦理房屋所有權證的情況，因為買房人對于該房產項下的土地沒有使用權，也沒有得到相關審批機關的審批，因此可以認定無效，否則就會損害集體對于該土地的使用權，以及損害第三人的合法權益。
2、對于同一個集體經濟組織成員之間的房屋買賣行為，因為集體成員本身作為該集體的一員，對于該房屋下的土地使用權本身從宏觀上就享有，因此不應該使用《物權法》的相關規(guī)定，只要是同一個集體經濟組織的成員之間的購買行為，都應該認定買賣合同有效。土地管理法規(guī)定的僅僅是集體經濟組織成員只能申請一處宅基地，不能申請兩處以上的宅基地，而沒有說明一戶不能擁有兩處以上的宅基地，如果不允許擁有兩處以上的宅基地，那么就不能解決農民死后房屋的繼承問題。筆者認為允許農民在本集體范圍內的流轉從本質上說并未違反宅基地使用權保障功能，同時也可以通過流轉使閑置的宅基地得以充分利用，解決資源配置不合理的難題。
3、對于轉讓給城鎮(zhèn)居民的合同應認定為無效合同。我國《物權法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定”，而我國土地管理法及其管理條例等并未對宅基地上農村私有房屋的轉讓作出明確的禁止性規(guī)定，最早作出明確的禁止性規(guī)定的是國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農民的住宅不得向城市居民出售”。對于上述法律條文的理解，實踐中有觀點認為，宅基地使用權規(guī)定在物權法用益物權編內，故應屬于民事基本制度，而《中華人民共和國立法法》第八條中規(guī)定“民事基本制度事項只能制定法律”。因此，上述所謂“國家有關規(guī)定”應解釋為國家有關法律規(guī)定，現(xiàn)行的國家有關部門的規(guī)范性文件（國務院辦公廳1999年頒布的《通知》）不能作為宅基地制度的法律淵源，因此在無法律相反規(guī)定的前提下，宅基地使用權可適用《物權法》第一百一十七條“用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利”之規(guī)定，通過體系解釋的方法確定宅基地使用權收益的權能，故能得出宅基地可以自由流轉，包括可以轉讓給城鎮(zhèn)居民的結論。筆者認為，上述觀點對《物權法》第一百五十三條中“國家有關規(guī)定”的理解有失偏頗。宅基地使用權作為用益物權屬于基本經濟制度的觀點，筆者予以認同，雖然根據(jù)我國《立法法》的規(guī)定，基本經濟制度只能由法律作出規(guī)定，但基于我國的國情，宅基地使用權的轉讓除是基本經濟制度以外還涉及審批、登記等程序，因此其不僅是一項基本經濟制度，同時也涉及行政管理事宜，故僅以法律加以規(guī)制不符合我國國情。此外以文意解釋的方法對第一百五十三條作理解，將“法律”和“國家有關規(guī)定”以并列的方式列明，也可推斷該條中的國家有關規(guī)定不僅僅是指國家法律規(guī)定，也包括國家行政法規(guī)和國家行政規(guī)章，例如國務院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農村的住宅不得向城市居民出售?！?004年12月24日，國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地?！鄙鲜鲆?guī)定均應屬“國家有關規(guī)定”的范疇。
綜上，雖然此前有觀點認為由于法律位階較低，國務院頒布的該禁止性規(guī)定因屬于部門規(guī)章而不可作為認定合同無效的依據(jù)，但自《物權法》實施以后，以該規(guī)定認定售予城鎮(zhèn)居民的農村房屋買賣合同無效便可名正言順了。不過因規(guī)章制度也無溯及力，故應將1999年國務院辦公廳頒布禁止性規(guī)定的時間作為臨界點，即1999年之前將農村房屋轉讓給城市居民的買賣合同為有效合同，1999年之后的則為無效合同。
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