隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化改革的不斷深入，農(nóng)村宅基地使用權(quán)問(wèn)題日益突出。我國(guó)法律對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)規(guī)定得較少，《物權(quán)法》第一百五十三條對(duì)宅基地使用權(quán)取得、行使和轉(zhuǎn)讓作了銜接性規(guī)定，《土地管理法》第六十二條規(guī)定了農(nóng)村宅基地審批使用，這些規(guī)定并不能滿足社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)發(fā)展的需要，并且這些條文比較嚴(yán)格地限制了農(nóng)村宅基地使用權(quán)作為物權(quán)作用的發(fā)揮，也在實(shí)際上禁止了農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，導(dǎo)致了農(nóng)村土地和農(nóng)村房屋作為資產(chǎn)利用上的低效率。
一、司法實(shí)踐中所出現(xiàn)的狀況與處理方式
目前有關(guān)此類糾紛主要有以下情況：訴訟人多為農(nóng)村村民，其作為宅基地房屋出賣人要求法院確認(rèn)其與買受人之間的合同無(wú)效并收回房屋，且交易發(fā)生時(shí)間多為兩年以上；被訴人以城市住民或外村居民為主，少部分屬于本村村民；其中買賣雙方大多依約履行了自身義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人給付了錢款，但已辦理宅基地使用權(quán)變更登記的情況并不多見(jiàn)。究其訴因，大多因土地征用或土地增值等因素而導(dǎo)致出賣人“心理失衡”，進(jìn)而與買受人之間發(fā)生利益糾葛。
在司法實(shí)踐中關(guān)于單純的農(nóng)村宅基地房屋轉(zhuǎn)讓糾紛的處理方式無(wú)非以下兩種：（1）交易于1999年國(guó)務(wù)院禁止性規(guī)定出臺(tái)前業(yè)已發(fā)生且已實(shí)際履行，若買受人已在該房屋中長(zhǎng)期居住的，不直接認(rèn)定雙方的合同無(wú)效。因?yàn)樵?999年5月之前，我國(guó)法律沒(méi)有明確規(guī)定城市居民不得購(gòu)買農(nóng)村房屋，根據(jù)法不溯及既往的原則，不能使用物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定；根據(jù)法無(wú)禁止皆自由的原則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定本案當(dāng)事人的行為沒(méi)有違反法律的禁止性規(guī)定，雙方簽訂的買賣合同有效。（2）交易于1999年國(guó)務(wù)院禁止性規(guī)定出臺(tái)后發(fā)生的：買賣雙方為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員且符合相關(guān)規(guī)定的，應(yīng)認(rèn)定該房屋買賣合同；買受人為本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員的，合同應(yīng)作無(wú)效處理，但出賣人應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生的差價(jià)承擔(dān)一半責(zé)任。
二、與宅基地使用權(quán)相關(guān)的法律依據(jù)及解讀
對(duì)于任何房產(chǎn)來(lái)說(shuō)，土地都是基礎(chǔ)，是地上建筑物的本質(zhì)組成部分，基于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的依附關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)的房、地權(quán)屬在法律上無(wú)法割裂。房屋出賣人對(duì)房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)中的一項(xiàng)權(quán)利的處分，必然會(huì)涉及到另一種權(quán)利的變動(dòng)。農(nóng)村房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移實(shí)現(xiàn)與否必然受制于宅基地使用權(quán)，因此農(nóng)村房屋買賣合同的效力評(píng)價(jià)在缺乏直接法律依據(jù)的情形下，就很大程度上取決于宅基地使用權(quán)的相關(guān)立法規(guī)范。
我國(guó)土地管理法第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！痹摋l規(guī)定應(yīng)是法院對(duì)建在集體所有宅基地上之房屋產(chǎn)生買賣糾紛后給予定性處理的最基本依據(jù)。但該條對(duì)于宅基地的管理只是再次的確認(rèn)宅基地的歸屬，宅基地申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)上的限制，并對(duì)住房出租再申請(qǐng)給與限制，并不能夠保障農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的效益和公平。
但基于上述法條，我們應(yīng)給予恰當(dāng)且合適的理解。首先農(nóng)村宅基地使用權(quán)雖具有物權(quán)的屬性，但這種權(quán)利在一定程度上還是與使用人的集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格和福利聯(lián)系在一起的，使用人通?？筛鶕?jù)其村民身份享受居住用地福利，其使用權(quán)本質(zhì)上并不具備出讓土地可遵循的等價(jià)交換特性，因此不能作為交易對(duì)象完全自由地轉(zhuǎn)讓。其次，國(guó)家立法限制農(nóng)村宅基地的使用與轉(zhuǎn)讓，主要是對(duì)使用方式和使用人設(shè)置一定的準(zhǔn)入條件，具備用地條件且合平村民身份的依法可取得宅基地使用權(quán)。同時(shí)，規(guī)定農(nóng)民對(duì)宅基地上的建筑物作出處分后即喪失宅基地再次取得的可能，實(shí)則認(rèn)同對(duì)房屋處分效果及于與之相關(guān)涉的土地這一規(guī)則。最后筆者認(rèn)為在解讀該條時(shí)可作出合理的引申，即土地管理法及其他相關(guān)法規(guī)、規(guī)章都沒(méi)有禁止與限制已經(jīng)擁有宅基地使用權(quán)的權(quán)利人拋棄宅基地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)作為一種權(quán)利，權(quán)利人有權(quán)予以拋棄，只是拋棄宅基地使用權(quán)后，不得再申請(qǐng)新的宅基地使用權(quán)。
我國(guó)《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。在農(nóng)村宅基地能否自由流轉(zhuǎn)的問(wèn)題上，立足于保護(hù)農(nóng)民的基本生存權(quán)，再次確認(rèn)了我國(guó)現(xiàn)行的土地管理制度?？梢?jiàn)，物權(quán)法目前確認(rèn)現(xiàn)有土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)宅基地使用權(quán)的調(diào)整，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，保護(hù)耕地，保護(hù)廣大農(nóng)民基本生存權(quán)。
三、宅基地糾紛問(wèn)題的解決思路
筆者認(rèn)為在農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力認(rèn)定上，由于存在著很多不同的情況，不可能一兩個(gè)原則就能應(yīng)對(duì)包羅萬(wàn)象的案件。因此，對(duì)一些特殊情況，在司法實(shí)踐中要講究審判策略，做到既合乎法律，又兼顧習(xí)俗和人情。具體而言：
1、對(duì)于已經(jīng)辦理土地、房屋過(guò)戶手續(xù)的合同。我國(guó)法律對(duì)于農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓實(shí)行的是嚴(yán)格限制的原則，但在現(xiàn)實(shí)生活中行政機(jī)關(guān)已經(jīng)辦理了相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，應(yīng)當(dāng)視為行政機(jī)關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)了房屋和宅基地的轉(zhuǎn)讓，而這種批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)視為行政機(jī)關(guān)對(duì)該轉(zhuǎn)讓行為的肯定。但是現(xiàn)實(shí)中往往很多案件都是只辦理了房產(chǎn)證或者土地證中的一個(gè)，對(duì)于只辦理土地證件的案件，筆者認(rèn)為房屋主要是建立在具有土地使用權(quán)的土地之上的，土地使用權(quán)是房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)，沒(méi)有土地使用權(quán)何來(lái)的房屋所有權(quán)，既然行政機(jī)關(guān)已經(jīng)批準(zhǔn)了購(gòu)買者具有了該土地的使用權(quán)，因此應(yīng)該認(rèn)定買賣合同是有效的，在可以辦理房屋所有權(quán)證的情況下可以進(jìn)一步去完善相關(guān)手續(xù)。對(duì)于只辦理房屋所有權(quán)證的情況，因?yàn)橘I房人對(duì)于該房產(chǎn)項(xiàng)下的土地沒(méi)有使用權(quán)，也沒(méi)有得到相關(guān)審批機(jī)關(guān)的審批，因此可以認(rèn)定無(wú)效，否則就會(huì)損害集體對(duì)于該土地的使用權(quán)，以及損害第三人的合法權(quán)益。
2、對(duì)于同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣行為，因?yàn)榧w成員本身作為該集體的一員，對(duì)于該房屋下的土地使用權(quán)本身從宏觀上就享有，因此不應(yīng)該使用《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，只要是同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織的成員之間的購(gòu)買行為，都應(yīng)該認(rèn)定買賣合同有效。土地管理法規(guī)定的僅僅是集體經(jīng)濟(jì)組織成員只能申請(qǐng)一處宅基地，不能申請(qǐng)兩處以上的宅基地，而沒(méi)有說(shuō)明一戶不能擁有兩處以上的宅基地，如果不允許擁有兩處以上的宅基地，那么就不能解決農(nóng)民死后房屋的繼承問(wèn)題。筆者認(rèn)為允許農(nóng)民在本集體范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)從本質(zhì)上說(shuō)并未違反宅基地使用權(quán)保障功能，同時(shí)也可以通過(guò)流轉(zhuǎn)使閑置的宅基地得以充分利用，解決資源配置不合理的難題。
3、對(duì)于轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效合同。我國(guó)《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，而我國(guó)土地管理法及其管理?xiàng)l例等并未對(duì)宅基地上農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓作出明確的禁止性規(guī)定，最早作出明確的禁止性規(guī)定的是國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”。對(duì)于上述法律條文的理解，實(shí)踐中有觀點(diǎn)認(rèn)為，宅基地使用權(quán)規(guī)定在物權(quán)法用益物權(quán)編內(nèi)，故應(yīng)屬于民事基本制度，而《中華人民共和國(guó)立法法》第八條中規(guī)定“民事基本制度事項(xiàng)只能制定法律”。因此，上述所謂“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”應(yīng)解釋為國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)行的國(guó)家有關(guān)部門的規(guī)范性文件（國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《通知》）不能作為宅基地制度的法律淵源，因此在無(wú)法律相反規(guī)定的前提下，宅基地使用權(quán)可適用《物權(quán)法》第一百一十七條“用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利”之規(guī)定，通過(guò)體系解釋的方法確定宅基地使用權(quán)收益的權(quán)能，故能得出宅基地可以自由流轉(zhuǎn)，包括可以轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民的結(jié)論。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)對(duì)《物權(quán)法》第一百五十三條中“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”的理解有失偏頗。宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)屬于基本經(jīng)濟(jì)制度的觀點(diǎn)，筆者予以認(rèn)同，雖然根據(jù)我國(guó)《立法法》的規(guī)定，基本經(jīng)濟(jì)制度只能由法律作出規(guī)定，但基于我國(guó)的國(guó)情，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓除是基本經(jīng)濟(jì)制度以外還涉及審批、登記等程序，因此其不僅是一項(xiàng)基本經(jīng)濟(jì)制度，同時(shí)也涉及行政管理事宜，故僅以法律加以規(guī)制不符合我國(guó)國(guó)情。此外以文意解釋的方法對(duì)第一百五十三條作理解，將“法律”和“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”以并列的方式列明，也可推斷該條中的國(guó)家有關(guān)規(guī)定不僅僅是指國(guó)家法律規(guī)定，也包括國(guó)家行政法規(guī)和國(guó)家行政規(guī)章，例如國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售?！?004年12月24日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！鄙鲜鲆?guī)定均應(yīng)屬“國(guó)家有關(guān)規(guī)定”的范疇。
綜上，雖然此前有觀點(diǎn)認(rèn)為由于法律位階較低，國(guó)務(wù)院頒布的該禁止性規(guī)定因?qū)儆诓块T規(guī)章而不可作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)，但自《物權(quán)法》實(shí)施以后，以該規(guī)定認(rèn)定售予城鎮(zhèn)居民的農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效便可名正言順了。不過(guò)因規(guī)章制度也無(wú)溯及力，故應(yīng)將1999年國(guó)務(wù)院辦公廳頒布禁止性規(guī)定的時(shí)間作為臨界點(diǎn)，即1999年之前將農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給城市居民的買賣合同為有效合同，1999年之后的則為無(wú)效合同。
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