居間合同中買方“跳單”是否構(gòu)成違約？

【案例】

2008年下半年，原產(chǎn)權(quán)人李某某到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年11月23日，上海某房地產(chǎn)顧問有限公司(簡稱某房地產(chǎn)顧問公司)帶陶某看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶某看了該房屋，并于同日與陶某簽訂了《房地產(chǎn)求購確認書》。該《確認書》第2.4條約定，陶某在驗看過該房地產(chǎn)后六個月內(nèi)，陶某或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶某有關(guān)聯(lián)的人，利用中原公司提供的信息、機會等條件但未通過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陶某應按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達成的實際成交價的1%，向中原公司支付違約金。當時中原公司對該房屋報價165萬元，而某房地產(chǎn)顧問公司報價145萬元，并積極與賣方協(xié)商價格。11月30日，在某房地產(chǎn)顧問公司居間下，陶某與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續(xù)，陶某向某房地產(chǎn)顧問公司支付傭金1.38萬元。

原告上海中原公司向法院提起訴訟訴稱：被告陶某利用中原公司提供的房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產(chǎn)求購確認書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請求法院判令陶某按約支付中原公司違約金1.65萬元。

被告陶某辯稱其并沒有利用中原公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。

【一審判決】

上海市虹口區(qū)人民法院判決被告陶某應于判決生效之日起十日內(nèi)向原告中原公司支付違約金1.38萬元。

宣判后，陶某提出上訴。

【二審判決】

上海市第二中級人民法院判決撤銷一審判決，中原公司要求陶某支付違約金1.65萬元的訴訟請求，不予支持。

【張律師分析】

1，《房地產(chǎn)求購確認書》中禁止“跳單”的格式條款是否有效？

中原公司與陶某簽訂的《房地產(chǎn)求購確認書》屬于居間合同性質(zhì)，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金，該約定并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的情形，應認定有效。

2，陶某的行為是否為“跳單”行為？

衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。本案中，原產(chǎn)權(quán)人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶某通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶某并沒有利用中原公司的信息、機會，故不構(gòu)成違約，二審法院對中原公司的訴訟請求不予支持是完全正確的。

【張律師提示】

《中華人民共和國合同法》第四百二十四條：居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。

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