夫妻共同房產(chǎn)，一方出售有效嗎？

我于2001年4月份通過(guò)中介和本小區(qū)的李某簽訂了一份房屋買賣合同，約定將小區(qū)內(nèi)房產(chǎn)證登記在李某名下的一套房屋出賣給我，合同對(duì)房款、交付時(shí)間、定金、違約責(zé)任作了明確的規(guī)定。合同簽訂后，我按合同約定交付了全部房款。但現(xiàn)在我要求李某給我辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，他的妻子卻聲稱李某是瞞著自己賣的夫妻共同所有的房屋，買賣合同她也沒(méi)有簽字，她認(rèn)為合同是無(wú)效的，并明確表示不同意出售該房。請(qǐng)問(wèn)，該房我已經(jīng)居住10年多了，我們之間簽訂的買賣合同真的無(wú)效嗎？我的權(quán)益如何保護(hù)呢？（顧先生）

律師答疑：

根據(jù)婚姻法的相關(guān)規(guī)定，夫妻雙方婚后購(gòu)買的房屋，即使登記在一人名下，仍為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。法律規(guī)定，出售共有財(cái)產(chǎn)，必須經(jīng)全體共有人同意。但是，《物權(quán)法》又規(guī)定了善意取得制度，規(guī)定出售人無(wú)處分權(quán)，但第三人善意、有償取得不動(dòng)產(chǎn)并登記的，確認(rèn)其取得物權(quán)的效力，相應(yīng)的合同也是有效的。同時(shí)，《婚姻法司法解釋三》就此問(wèn)題又做了詳細(xì)規(guī)定，即：一方未經(jīng)另一方同意，出售夫妻共有的房屋，第三人善意購(gòu)買，支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。即：對(duì)于登記在一方名下的夫妻共同房產(chǎn)，一方未經(jīng)對(duì)方同意擅自出售，該行為是否有效的情況，應(yīng)該分以下情形，區(qū)別對(duì)待： 

（1）房屋買受人在簽訂房屋買賣合同時(shí)，是否明知出賣人有其他共有人，如果不是明知，則該買賣合同有效；如果是明知，則合同除經(jīng)共有人追認(rèn)外，合同無(wú)效。對(duì)此，房屋出賣人和其他共有人負(fù)有舉證責(zé)任。 

 （2）如果房屋買受人是善意的，而且辦理了過(guò)戶手續(xù)，則買受人依照不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，取得了房屋所有權(quán)。其他共有人只能要求行為人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，而不能要求買受人返還房屋。 

就本案而言，我個(gè)人認(rèn)為根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)定及物權(quán)公示公信原則的基本原理,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法登記之后即具有法律上的公信力,交易相對(duì)人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的信賴而從事交易,其交易安全應(yīng)當(dāng)受到公信力的保護(hù)。本案爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)證上記載的所有權(quán)人是李某,共有人一欄沒(méi)有記載,因此李某是公示的所有權(quán)人。顧先生作為交易相對(duì)人,其基于對(duì)房屋所有權(quán)登記的信賴與李某簽訂房屋買賣合同,且合同主要義務(wù)均已履行完畢,房屋交付至今也已有多年,顧先生的交易安全應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。雖然李某的妻子依據(jù)《婚姻法》夫妻共有財(cái)產(chǎn)的法律規(guī)定,對(duì)本案爭(zhēng)議房屋享有共有權(quán), 李某的妻子也據(jù)此主張李某擅自轉(zhuǎn)讓夫妻共有財(cái)產(chǎn)的行為無(wú)效,但《婚姻法》僅調(diào)整夫妻內(nèi)部財(cái)產(chǎn)關(guān)系,不能成為民事交易關(guān)系的基本準(zhǔn)則,因不動(dòng)產(chǎn)民事交易關(guān)系而產(chǎn)生的糾紛,主要應(yīng)當(dāng)適用不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)定。當(dāng)適用夫妻共有財(cái)產(chǎn)有關(guān)規(guī)定和不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)定產(chǎn)生不一致的結(jié)論時(shí),應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)定。由此,顧先生與李某所簽訂的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定為合法有效。如果李某的妻子在本案中不能提供充分有效的證據(jù)證明顧先生并非是善意第三人,那么顧先生完全可以基于對(duì)房屋所有權(quán)登記的信賴而與李某簽訂房屋買賣合同,其交易安全應(yīng)得到公信力的保護(hù),雙方所簽買賣合同應(yīng)認(rèn)定為合法有效。李某的妻子的辯解理由不能成立，應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助顧先生辦理過(guò)戶手續(xù)。 

律師提示：

在當(dāng)今社會(huì)，夫妻共有房屋出賣時(shí)，一般都是夫或妻一方在買賣合同上簽字，人們也習(xí)以為常，素不知這樣的做法會(huì)引起不必要的麻煩，甚至還存在買賣無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。為避免法律糾紛的出現(xiàn)律師提醒市民在購(gòu)房時(shí)，一定要注意以下兩點(diǎn)：

第一；對(duì)于夫妻雙方而言，雖然夫妻之間存在著最大的誠(chéng)信為感情基礎(chǔ)，但是在法治社會(huì)中，若要最大限度地保障夫妻各方對(duì)共同財(cái)產(chǎn)所享有的合法權(quán)益，夫妻雙方均應(yīng)當(dāng)在需要登記的夫妻共有財(cái)產(chǎn)登記薄上署名，以避免不必要的民事糾紛。

第二；對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，在房?jī)r(jià)看漲的情況下，為穩(wěn)妥起見(jiàn)避免官司，最穩(wěn)妥的辦法是在購(gòu)買二手房時(shí)，應(yīng)征得售房夫妻雙方的同意。在簽訂合同時(shí)，最好要求夫妻雙方當(dāng)面簽字；辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)時(shí)，要求售房夫妻雙方共同到房地產(chǎn)交易中心去辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)；如果售房夫妻在簽訂合同和辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)時(shí)無(wú)法同時(shí)到場(chǎng)，可以要求無(wú)法到場(chǎng)一方作出書面授權(quán)證明，以保障房屋買賣中的交易安全。建議在簽訂合同之前，一定要查明所買房產(chǎn)是否還有其他共有人，可以通過(guò)到相關(guān)部門查驗(yàn)房屋資料。在簽訂合同之后一定及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)，盡量避免無(wú)權(quán)處分情形的發(fā)生。

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