房屋已售出，戶口不遷走？

最近，我和妻子為了孩子上學(xué)準(zhǔn)備買一套“學(xué)區(qū)房”，與房東就相關(guān)事宜達成了一致，但針對該房內(nèi)的戶口遷出問題尚未達成一致,房主說他們家的戶口最近遷不出去，需要辦理過戶以后再遷出，請問這樣做會有法律風(fēng)險嗎？如何做才能更好的維護我們的權(quán)益呢？（矛先生）

律師答疑：

目前，許多家長為了孩子能夠在較好的學(xué)校上學(xué)紛紛購買好學(xué)校周圍的房屋，形成了為孩子購買“學(xué)區(qū)房”熱。家長購買“學(xué)區(qū)房”的目的就是將家長及孩子的戶口遷到該處以便孩子能夠在此學(xué)區(qū)上學(xué)，但是如果在購買時沒有對原房東遷出戶口時間進行詳細(xì)約定將存在較大的法律風(fēng)險，有可能導(dǎo)致買房目的落空。

目前法律并沒有規(guī)定賣房者在售房后必須將該處的戶口遷出。根據(jù)司法實踐，如果二手房買賣合同一方當(dāng)事人因戶口遷出問題提起訴訟，由于戶口遷移屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，故對買受人要求出賣方將戶口遷出的訴訟請求人民法院是不予支持的。但是買受人以出賣方逾期遷出戶口構(gòu)成違約為由，要求出賣方承擔(dān)違約責(zé)任的訴請，屬于民事案件受案范圍，法院對此會依法判決。就矛先生擔(dān)心的問題我建議矛先生在與出賣方簽訂買賣合同時一定要在合同中約定戶口遷出時間、違約責(zé)任、賠償損失計算方式及解除合同情形等等,如果出賣方違約或違約情形導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)那么是可以起訴至法院,要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

律師提示

在購買二手房時，雙方應(yīng)在買賣合同中詳細(xì)約定出賣方戶口遷出問題（特別應(yīng)注意該住處除出賣人以外是否還存在其他近親屬或親屬的戶口），如未在合同中約定戶口遷出問題，如買房人通過訴訟要求法院判決出賣人遷出戶口，法院可能會以“戶口遷出不屬于民事法律關(guān)系調(diào)整范圍”為由不予支持。

律師建議：

如何防范和解決買房后出賣人不遷出戶口這一問題筆者提出如下建議：

第一：在中國現(xiàn)有戶籍體制下，很多的社會生活都和戶籍有著千絲萬縷的聯(lián)系，如果無法落戶會給自己的將來造成各種麻煩和損失，建議購房者在購房時一定要高度重視戶口問題。在購房時不僅要關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)、價格、區(qū)位、戶型、樓層和朝向等方面，更應(yīng)當(dāng)關(guān)注所購買的房屋是否能夠落戶。

第二：建議購房者與出賣方雙方之間一定要簽訂書面的協(xié)議，明確在合同中約定出賣方戶口遷出的具體時間及出賣方拒不遷移戶口的賠償責(zé)任或違約責(zé)任等事項。雙方可以通過預(yù)留房屋尾款和違約金的雙層方式對出賣方施加壓力，通過這種加重經(jīng)濟責(zé)任的方式，有效地督促出賣方及時履行合同中戶口遷出條款，按期遷出。根據(jù)我們的辦案經(jīng)驗來看，建議戶口的遷出時間最好約定在房屋登記過戶之前，以便避免不必要的爭議。

第三： 在簽訂合同之前，無論出賣方承諾房屋內(nèi)是否有戶口，建議購房者親自到房屋所在地的派出所進行調(diào)查核實下房屋內(nèi)所有的戶口情況。這樣做除了核實出賣方承諾的真實性以外，還可以防止有其他人的戶口仍未遷走，以避免給自己造成不必要的麻煩和損失。

總之，購房者因需要落戶而購房時一定要能清楚該房屋是否有其他人戶口還未遷出，是否能夠落戶等事宜，避免買房目不能實現(xiàn)。

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