“地鐵房”通不了地鐵
售樓廣告稱2015年通地鐵，王先生夫婦入住后竟然發(fā)現(xiàn)這根本就不是“地鐵房”。如果當初不是因為被告知附近有地鐵，怎么也不會買下這房。王先生一怒之下起訴開發(fā)商存在欺詐行為，要求賠償損失。
2014年4月，王先生到房山區(qū)竇店鎮(zhèn)看房時，售樓處的醒目位置有一塊名為“北京2015年地鐵規(guī)劃”的展板，上面明確標有2015年市政府將新建城鐵“竇店站”。二人隨后也專門就這一問題向售樓人員進行詢問，被告知地鐵站口離小區(qū)很近。夫婦二人正是看上“入住即有城鐵”這一條件，才決定在該小區(qū)買房。
面對起訴，開發(fā)商方面的代理人表示，在售樓現(xiàn)場展示的地鐵示意圖是根據(jù)2011年4月20日媒體報道的房山區(qū)常務(wù)副區(qū)長高言杰做客廣播“市民對話一把手”節(jié)目所說而制作的，當時稱“地鐵房山線將與9號線連通，地鐵房山線還將南延西進，向南串起竇店、琉璃等”?！斑@是常務(wù)副區(qū)長說的話，我們不存在欺詐和虛假宣傳。”
這名代理人同時表示，展板作為示意，僅為買受人提供參考，不構(gòu)成出賣人的承諾，購房者買不買房，是自己作出的決定。此外，開發(fā)商在購房合同的附件13和補充協(xié)議2中都明確寫明：“售房人對小區(qū)之外環(huán)境公共設(shè)施僅為宣傳”。代理人認為，既然王先生已經(jīng)在這兩份文件中簽字，就應(yīng)當視為同意開發(fā)商的上述說法，因此開發(fā)商不應(yīng)承擔任何責任。該案未當庭宣判。
該展板屬于要約還是要約邀請
這是一起比較常見的對商品房銷售廣告和宣傳資料所作承諾的認定問題。通常開發(fā)商在商品房預(yù)售之前會通過鋪天蓋地的廣告，各種誘人的承諾達到宣傳目的，那么這些承諾究竟能否認定為要約，能否作為合同內(nèi)容的一部分呢，這就需要具體問題具體分析了。
首先，要區(qū)分要約和要約邀請。我國《合同法》第十四條規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。第十五條規(guī)定，要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。
也就是說，出賣人在商品房銷售廣告和宣傳資料上的承諾，原則上屬于要約邀請，但當其符合要約規(guī)定時，則視為要約。在司法實踐中，銷售廣告和宣傳資料符合以下四個要件，則認定為要約：（1）銷售廣告和宣傳資料涉及的內(nèi)容在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)；（2）銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容是針對房屋及相關(guān)設(shè)施的；（3）所作的說明和允諾具體確定；（4）對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。如果該展板被認定為要約，歸為合同中的部分內(nèi)容，王先生夫婦可要求開發(fā)商承擔違約責任。
另外，本案中售樓廣告和售樓人員都明確表示2015年將開通“竇店站”，且“地鐵房”和普通房之間明顯存在差價。雖然地鐵開通與否并非開發(fā)商所能左右，但是開發(fā)商的行為使購房人出現(xiàn)重大誤解。雖開發(fā)商的行為是否存在欺詐有待進一步調(diào)查，但王先生夫婦可依重大誤解要求撤銷合同，并向開發(fā)商提出相應(yīng)賠償。
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