賣方能否以首付款確認(rèn)函內(nèi)容與實際不符為由 要求解除房屋買賣合同？

賣方能否以首付款確認(rèn)函內(nèi)容與實際不符為由

要求解除房屋買賣合同？

  ---北京某房產(chǎn)中介公司、閆某等與齊某、李某房屋買賣合同糾紛案例解析（一）

【關(guān)鍵詞】

房屋買賣 根本違約 首付款確認(rèn)函 解除合同  重置網(wǎng)簽

【要點提示】

雖然首付款確認(rèn)函中載明的已支付房款數(shù)額與實際不符，但買方同意補(bǔ)齊，且并不影響賣方實際收到房款的數(shù)額，也不會影響到合同的繼續(xù)履行，此種情況下賣方無權(quán)以首付款確認(rèn)函數(shù)額與實際不一致為由解除房屋買賣合同。

【當(dāng)事人信息】

原告、買方、乙方：齊某、李某（二人系夫妻）

被告、賣方、甲方：閆某、陳某（二人原系夫妻）

第三人、居間方：某房產(chǎn)中介公司

【案情簡介】

    齊某與李某系夫妻關(guān)系。陳某與閆某系夫妻關(guān)系，涉訴房屋系二人夫妻共同財產(chǎn)，陳某、閆某于2016年4月27日離婚，涉訴房屋于2016年4月22日由陳某、閆某名下過戶至陳某名下。

2016年3月1日，陳某、閆某與齊某在某房產(chǎn)中介公司居間下簽訂《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定買賣涉案房屋。該合同約定：一、房屋成交總價：460萬元。二、付款方式：1.乙方于2016年3月10日前將定金45萬元支付甲方。2.乙方于銀行批貸后且過戶前且不晚于2016年5月30日將首付款213萬元支付甲方。3.在銀行批貸后且不晚于2015年5月30日，甲乙雙方應(yīng)共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。4.剩余房款通過銀行貸款。三、違約責(zé)任：乙方若出現(xiàn)下列情形之一的，乙方構(gòu)成根本違約，且甲方有權(quán)以書面通知的方式解除房屋買賣合同：（1）提供的證件等購房所需的資料不完整、不真實或無效，導(dǎo)致無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的；（2）拒絕購買該房屋的；（3）逾期履行本補(bǔ)充協(xié)議第二條約定的義務(wù)超過十五日的。

合同簽訂后，齊某依約支付定金45萬元，2016年5月19日，買賣雙方與中介公司共同到稅務(wù)單位辦理繳稅事宜，因陳某、閆某提出首付款確認(rèn)函上的內(nèi)容與實際不符，雙方未能達(dá)成一致、繳稅未能辦理。首付款確認(rèn)函內(nèi)容為：買賣雙方就涉訴房屋進(jìn)行二手房交易，買方已于2016年5月1日向賣方支付首期房款86萬元整，賣方已收妥，特此確認(rèn)。該確認(rèn)函上載明買方李某、齊某，賣方陳某，落款時間為2016年5月13日。陳某表示簽署該確認(rèn)函時其上收到首期房款的數(shù)額為空白，且其簽署日期為2016年5月3日。齊某、李某表示其于2016年5月4日簽署該確認(rèn)函，簽署時其上收到首期房款的數(shù)額亦為空白，后由某銀行填寫數(shù)額。齊某、李某、陳某、閆某認(rèn)可首付款確認(rèn)函原件在某銀行處，該確認(rèn)函是買受人辦理貸款所需材料。此后，陳某、閆某以網(wǎng)簽合同買受人與《房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》中約定的買受人不同，網(wǎng)簽合同房屋成交價格與實際交易價款不符、首付款確認(rèn)函標(biāo)注不實為由要求齊某重置網(wǎng)簽，并就首付款確認(rèn)函標(biāo)注不實的情況及實際買受人的情況予以更正說明。齊某、李某表示可以將首付款確認(rèn)函中首付款未支付部分補(bǔ)齊，但需要雙方簽署變更協(xié)議，就變更首付款支付方式予以約定，陳某、閆某不同意簽署變更協(xié)議。齊某、李某拒絕重置網(wǎng)簽，要求陳某、閆某配合辦理繳稅、繼續(xù)履行合同。雙方因此產(chǎn)生爭議導(dǎo)致合同未能繼續(xù)履行，進(jìn)而訴訟至法院。

【法院判決】

涉案房屋買賣合同繼續(xù)履行。

【案件解析】

賣方能否以首付款確認(rèn)函數(shù)額與實際不一致為由要求解除房屋買賣合同？

首先，依法成立的合同，受法律保護(hù)。陳某、閆某與齊某及中介公司簽訂的《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系各方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于合法有效的合同，各方應(yīng)依約履行。

其次，陳某認(rèn)可簽署該確認(rèn)函時其上收到首期房款的數(shù)額為空白，陳某作為完全民事行為能力人，在具有空白內(nèi)容的材料上簽字，相應(yīng)的風(fēng)險其理應(yīng)知曉，在隨后因首付款確認(rèn)函中載明的已支付首期房款數(shù)額與實際不符的情況下，雙方應(yīng)妥善協(xié)商解決。對于該不符一節(jié)，齊某一方并未拒絕履行買賣合同，而是因雙方對于解決方式、流程不能達(dá)成一致才導(dǎo)致擱置。因齊某已經(jīng)于2016年5月30日給付陳某首付款213萬元，符合《補(bǔ)充協(xié)議》中約定的首付款付款方式，而某銀行出具《個人二手住房按揭貸款承諾函》表明該行擬向借款人齊某發(fā)放貸款200萬元，故即使首付款確認(rèn)函中載明的已支付首期房款數(shù)額與實際不符，也并不影響陳某、閆某的合法權(quán)益，亦不會影響到合同的繼續(xù)履行，故陳某、閆某無權(quán)以齊拒絕就此更正為由解除涉訴房屋的買賣合同關(guān)系。

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