關(guān)于房屋買賣，你必須知曉的四個(gè)問題

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展變化，房屋買賣糾紛出現(xiàn)了很多新特點(diǎn)，各種花式房屋買賣糾紛層出不窮。以下整理了三個(gè)常見的花式房屋買賣糾紛，一起來看看吧~

一、一房數(shù)賣

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的活躍度不斷攀升，在房屋買賣領(lǐng)域，在巨大利益的驅(qū)使下，“一房二賣”甚至“一房數(shù)賣”現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)，由此引發(fā)的糾紛也越來越多。所謂“一房數(shù)賣”，是指出賣人將同一套房屋先后出售給了不同的買受人。由此引發(fā)買受人要求確認(rèn)其他房屋買賣合同無效、優(yōu)先履行自己的房屋買賣合同、賠償損失等糾紛。

實(shí)務(wù)中，數(shù)個(gè)買受人維護(hù)自身權(quán)益時(shí)首先想到的是其他房屋買賣合同是否存在因惡意串通而無效的情形，若數(shù)個(gè)合同都不存在無效情形，且買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：

1．已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；2．均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的；3．均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。不能繼續(xù)履行的合同買受人，可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。

二、陰陽合同

所謂“陰陽合同”，顧名思義，就是在房屋買賣過程中當(dāng)事人簽訂了兩份合同，一份為當(dāng)事人各執(zhí)一份的實(shí)際履行的買賣合同即“陰合同”，另一份為雙方辦理網(wǎng)簽登記時(shí)登記備案的合同即“陽合同”。我國房屋管理部門為了防止一房多賣、維護(hù)交易秩序，在房屋買賣過程中確立了網(wǎng)簽程序，即雙方簽訂網(wǎng)簽合同后產(chǎn)生備案效力，不能再進(jìn)行其他交易行為，從而保證交易安全。然而，由于國家征稅是在不低于最低交易價(jià)的前提下，依據(jù)網(wǎng)簽合同中的交易價(jià)格，故當(dāng)事人在簽訂網(wǎng)簽合同時(shí)往往故意降低價(jià)格，造成兩份合同的房款不一致。

實(shí)務(wù)中，一般認(rèn)為，即便網(wǎng)簽合同故意降低房屋交易價(jià)格，存在規(guī)避稅收征管的目的，但并不影響整個(gè)房屋買賣合同的效力，對(duì)于房屋買賣合同的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)真實(shí)意思的買賣合同來確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 

三、借名買房

“借名買房”，顧名思義，是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購房，并將房屋所有權(quán)登記在出名人名下，但約定實(shí)際出資人享有房屋權(quán)益的行為。實(shí)務(wù)中，通常稱實(shí)際出資人為“借名人”，稱登記的房屋所有權(quán)人為“出名人”。由于房屋的實(shí)際出資人與登記所有權(quán)人不一致，借名買房行為發(fā)生后，借名人與出名人、相對(duì)人之間產(chǎn)生糾紛的情況屢見不鮮。

借名人出資買房，卻將房屋登記在其他人名下，主要有以下3種情況：

1．不具備某類房屋的購房資格或受房屋限購政策限制，因而借用他人身份購買房屋。這是借名買房最常見的情形，占到了借名買房案件總數(shù)的90%以上;

2．為了轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或逃避債務(wù);

3．為了節(jié)約將來可能發(fā)生的過戶費(fèi)用，父母將自己出資購買的房屋登記在子女名下通常是出于這一考慮。發(fā)生糾紛后，借名人基于對(duì)法律關(guān)系的認(rèn)識(shí)所選擇的救濟(jì)路徑對(duì)于自身權(quán)益的保護(hù)有很大影響。訴訟請(qǐng)求選擇不當(dāng)可能會(huì)導(dǎo)致得不到法院支持，延長(zhǎng)訴訟時(shí)間，增加維權(quán)成本。 

四、二手房買賣中的善意取得

對(duì)于普通民眾而言，買房是生活中的大事，必須慎之又慎，尤其是對(duì)于個(gè)人之間的二手房買賣。然而有些交易風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)令人猝不及防，比如出賣人雖然是不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的名義所有權(quán)人，但由于登記錯(cuò)誤或存在隱名共有人等原因，其實(shí)際上并沒有處分或單獨(dú)處分房屋的權(quán)利，在該出賣人以自己名義出售房屋后，房屋原權(quán)利人往往會(huì)起訴到法院，要求追回房屋。在房屋已過戶的情況下，買受人是否能夠“保住”房屋產(chǎn)權(quán)，就要看其是否構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，善意取得必須同時(shí)滿足的三個(gè)條件是：

1．房屋買受人受讓房屋時(shí)是善意的；2．以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；3．房屋善意取得以房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記到買受人名下為生效要件。

文章來源：觀筑課堂

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