作者│易居房產(chǎn)律師團隊
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買賣、贈與和繼承，哪種方式房產(chǎn)過戶稅費最低？|2017最新版
經(jīng)常有人來我們律所咨詢：“我有一套房子，想過戶到我女兒名下，房產(chǎn)買賣、房產(chǎn)繼承、房產(chǎn)贈與，哪種方式最省錢？”房價這么高，把房子過戶給子女到底要花多少錢？易居房產(chǎn)律師團為您算算這筆賬。
首先，我們分別了解一下三種過戶方式相應(yīng)的稅費情況。
第一種：父母將房產(chǎn)“賣給子女”，即以買賣的方式按照交易的程序去辦理過戶。
房產(chǎn)買賣相應(yīng)的房屋成交價需遵循房產(chǎn)所在地的政府指導(dǎo)價，親屬之間為節(jié)省稅費一般按地區(qū)最低指導(dǎo)價交易過戶。
房產(chǎn)買賣的稅費情況較為復(fù)雜。其中，70年產(chǎn)權(quán)的住宅與40、50年產(chǎn)權(quán)的非住宅，房產(chǎn)買賣稅費標準不同，以北京地區(qū)為例：
注: 根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》財稅〔2016〕36號,經(jīng)國務(wù)院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。
相關(guān)法律法規(guī)：
1、《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告》2013年8號
2、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》財稅[2008]137號
3、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》財稅[2016]23號
4、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》財稅〔2016〕36號
5、《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關(guān)問題的公告》國家稅務(wù)總局公告2016年第73號
6、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)〔2006〕108號
第二種：父母將房產(chǎn)“贈與”子女。房產(chǎn)贈與，指一方（贈與人）自愿把自己所有的房屋無償贈與他人（受贈人），他人愿意接受的民事法律行為。房屋贈與的雙方當事人應(yīng)訂立書面合同。
辦理房產(chǎn)贈與，房管局將對所贈房產(chǎn)重新評估。房產(chǎn)贈與需要繳納契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅，以及公證費、評估費、登記費。
相關(guān)法律法規(guī)：
1、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于夫妻之間房屋土地權(quán)屬變更有關(guān)契稅政策的通知》 （財稅[2014]4號）
2、《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(財稅[2016]23號)
3、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》 （財稅[2009]78號）
4、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》 （財稅[2008]137號）規(guī)定
5、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于個人金融商品買賣等營業(yè)稅若干免稅政策的通知》（財稅[2009]111稅）
第三種：子女正常繼承房屋，按照《繼承法》的規(guī)定，房產(chǎn)繼承是指被繼承人死亡后,其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有,依照法定程序把被繼承人遺留房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移歸繼承人所有的法律行為。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承。當繼承發(fā)生時，如果有多個繼承人，則應(yīng)按遺囑及有關(guān)法律規(guī)定進行析產(chǎn)。
選擇公證的繼承人，可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書，登記部門按照相關(guān)規(guī)定辦理。
不選擇公證的繼承人，則可以向檔案窗口申請查詢擬繼承（受遺贈）的不動產(chǎn)登記有關(guān)情況。登記大廳將先查詢此房產(chǎn)是否可以登記、進行繼承材料查驗、對申請人進行詢問，經(jīng)查驗符合條件的進入受理、審核、公示、登記環(huán)節(jié)。
注: 根據(jù)《北京市繼承（受遺贈）不動產(chǎn)登記工作程序（試行）的通知》市規(guī)劃國土發(fā)[2016]101號, 自2017年1月1日起，公證不再成為市民在繼承房產(chǎn)或者接受遺贈房產(chǎn)時的必選項。因繼承、受遺贈取得不動產(chǎn)申請登記的，申請人提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書的，按《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其實施細則的相關(guān)規(guī)定辦理登記；申請人不提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書的，該通知也專門規(guī)定了相應(yīng)的辦理程序。
房產(chǎn)繼承沒有增值稅、個稅和契稅。
相關(guān)法律法規(guī)：
1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》 （國稅函[2004]1036號）規(guī)定
2、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》 （財稅[2009]78號）
3、 《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當事人規(guī)避、防范風險，理性、合法維權(quán)。
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