按語(yǔ)：簽訂購(gòu)房合同后遇樓市調(diào)控政策，怎么辦？樓市調(diào)控是否屬于不可抗力？法律法規(guī)針對(duì)此問(wèn)題如何回應(yīng)？本期的內(nèi)容就與此有關(guān)，供參閱！
住房調(diào)控政策是否屬不可抗力？
樓市調(diào)控伴隨著一系列法律問(wèn)題的產(chǎn)生是不言而喻的。最新出臺(tái)的政策會(huì)使很多人失去購(gòu)房資格或能力，對(duì)于已經(jīng)簽了合同或正在準(zhǔn)備房貸的人來(lái)說(shuō)，更是有苦說(shuō)不出。那么問(wèn)題來(lái)了，住房調(diào)控政策是否屬不可抗力？
根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定：不可抗力是一項(xiàng)免責(zé)條款，是指買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，不是由于合同當(dāng)事人的過(guò)失或疏忽，而是由于發(fā)生了合同當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見(jiàn)、無(wú)法預(yù)防、無(wú)法避免和無(wú)法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，發(fā)生意外事件的一方可以免除履行合同的責(zé)任或者推遲履行合同，在我國(guó)《民法通則》上是指“不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的客觀(guān)情況”。
各城市出臺(tái)的住房限購(gòu)政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實(shí)會(huì)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。但根據(jù)法理，只有同時(shí)具備“不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服”三大要件才屬于“不可抗力”范疇，可是這么多年來(lái)，針對(duì)樓市過(guò)熱。中央和地方頻頻出臺(tái)政策，經(jīng)歷了一個(gè)從限貸到限購(gòu)逐步加強(qiáng)和完善的長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程。調(diào)控目標(biāo)非常明確，并非猝不及防突然發(fā)生。完全稱(chēng)不上是“不可預(yù)見(jiàn)、不可避免和不可克服?！倍曳课葙I(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的額相對(duì)較大，對(duì)合同當(dāng)事人切身利益攸關(guān)。合同當(dāng)事人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)對(duì)合同訂立之后，對(duì)可能出現(xiàn)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以及各種履行方面的障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見(jiàn)和判斷，不會(huì)對(duì)各地方逐漸加強(qiáng)的宏觀(guān)調(diào)控措施毫無(wú)心理準(zhǔn)備。
因此，基于上述考量，這兩年國(guó)家和地方政府新出臺(tái)的住房限購(gòu)政策在我國(guó)司法實(shí)踐中不會(huì)被人民法院認(rèn)定為《合同法》第一百一十七條所規(guī)定的不可抗力。
對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同訂立之后，由于國(guó)家或當(dāng)?shù)卣雠_(tái)住房限購(gòu)政策的實(shí)施，致使買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，人民法院通常會(huì)認(rèn)定為，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)，也就是買(mǎi)賣(mài)雙方都沒(méi)有錯(cuò)，這種情況下，除合同另有約定外。法院允許當(dāng)事人以國(guó)家或當(dāng)?shù)卣鲁雠_(tái)住房限購(gòu)政策為理由提出解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或定金返還給買(mǎi)受人。買(mǎi)受人需酌情承擔(dān)出賣(mài)人實(shí)際付出的費(fèi)用等合理?yè)p失。合同當(dāng)事人一方因這種情況解除合同，而要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，人民法院一般不予支持。
如果確有證據(jù)證明因解除合同導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，損失方要求對(duì)方補(bǔ)償其所受合理?yè)p失的，經(jīng)人民法院審查，解除合同確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，會(huì)酌情考慮支持損失方提出由另一方補(bǔ)償其合理?yè)p失。
最高院、北上廣高院
對(duì)限購(gòu)限貸導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理意見(jiàn)
一、最高院的意見(jiàn)
《2015年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》
（一）關(guān)于限貸的問(wèn)題
房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定以按揭貸款方式付款，買(mǎi)受人以房貸政策變化不能辦理按揭貸款導(dǎo)致無(wú)履約能力為由，請(qǐng)求解除合同，并要求出賣(mài)人返還所收受的購(gòu)房款或定金的，經(jīng)審查，買(mǎi)受人是否確因房貸政策變化而不能辦理約定的按揭貸款的，一般應(yīng)予以支持其訴請(qǐng)。
（二）關(guān)于限購(gòu)的問(wèn)題
房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，由于住房限購(gòu)政策的實(shí)施，當(dāng)事人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)變更登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同，并要求出賣(mài)人返還所收受的購(gòu)房款或定金的，對(duì)其請(qǐng)求可予支持。
二、《2011年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法辦[2011]442號(hào)）
（一）關(guān)于限貸的問(wèn)題
對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買(mǎi)受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導(dǎo)致無(wú)履約能力的，其以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由請(qǐng)求解除合同，并要求出賣(mài)人返還收受的購(gòu)房款或者定金的，可以支持。
對(duì)合同未明確約定以按揭貸款方式付款的，買(mǎi)受人以信貸政策變化為由請(qǐng)求解除買(mǎi)賣(mài)合同的，原則上不予支持；但買(mǎi)受人舉證證明訂立合同時(shí)出賣(mài)人明知且接受其實(shí)際將以按揭方式付款的，人民法院應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定，審查其解除合同的理由是否成立。
（二）關(guān)于限購(gòu)的問(wèn)題
房屋買(mǎi)受人在合同簽訂后由于相應(yīng)住房限購(gòu)政策的實(shí)施而無(wú)法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買(mǎi)受人以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)為由，請(qǐng)求解除合同，返還所支付的購(gòu)房款和定金的，可以支持。當(dāng)事人并主張賠償損失的，原則不予支持。
（三）關(guān)于合同解除后的損失問(wèn)題，區(qū)別對(duì)待
對(duì)購(gòu)買(mǎi)基本住房或改善性住房的，出賣(mài)人在解除合同后請(qǐng)求買(mǎi)受人賠償損失的，原則上不予支持；
對(duì)購(gòu)買(mǎi)投資性住房的，出賣(mài)人在合同解除后請(qǐng)求買(mǎi)受人承擔(dān)相應(yīng)補(bǔ)償責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則進(jìn)行處理，合同約定定金的，補(bǔ)償數(shù)額原則上以定金數(shù)額為限，沒(méi)有約定定金的，原則上不超過(guò)合同標(biāo)的額的10%；對(duì)購(gòu)買(mǎi)投資性住房的，應(yīng)依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。
2011年、2015年兩次會(huì)議紀(jì)要均認(rèn)為因限購(gòu)、限貸導(dǎo)致合同不能履行可依法解除合同。但對(duì)于解除合同的法律后果2011年會(huì)議紀(jì)要區(qū)分投資性購(gòu)房合同非投資性購(gòu)房。
三、廣東省高院意見(jiàn)
粵高法〔2012〕240號(hào)《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》
商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，如政府部門(mén)出臺(tái)限購(gòu)限貸政策的，人民法院應(yīng)查明買(mǎi)受人是否屬于限購(gòu)或限貸范圍。確因限購(gòu)限貸政策無(wú)法辦理房屋所有權(quán)變更登記，或者不能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，人民法院可參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條的規(guī)定予以支持。買(mǎi)受人請(qǐng)求判令出賣(mài)人辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)向其釋明可以變更訴訟請(qǐng)求；買(mǎi)受人堅(jiān)持不變更的，駁回其訴訟請(qǐng)求。
最高院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條規(guī)定了“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。
四、北京高院意見(jiàn)
《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購(gòu)政策的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》
住房限購(gòu)政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實(shí)會(huì)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對(duì)于合同訂立后由于住房限購(gòu)政策的實(shí)施致使買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或定金返還給買(mǎi)受人；當(dāng)事人一方要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持；經(jīng)審查合同解除確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，損失方要求對(duì)方補(bǔ)償其所受合理?yè)p失的，可酌情予以支持。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方當(dāng)事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于住房限購(gòu)政策的實(shí)施導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的，對(duì)守約方要求解除合同，并要求另一方承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。
五、上海法院的意見(jiàn)
1、上海高級(jí)人民法院《宏觀(guān)政策調(diào)控后房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛若干問(wèn)題的解答》
由于上海高院出臺(tái)的解答時(shí)間較早，還未涉及到限購(gòu)的問(wèn)題，僅涉及到限貸的問(wèn)題，其中上海高院對(duì)于限貸的問(wèn)題，作如下解答：
房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買(mǎi)賣(mài)雙方有切身利害關(guān)系的合同。當(dāng)事人在訂立合同時(shí)往往對(duì)合同內(nèi)容有較為全面的認(rèn)識(shí)，對(duì)自身合同義務(wù)的履行及風(fēng)險(xiǎn)有著較為充分的預(yù)見(jiàn)。因此，作為付款義務(wù)人的房屋買(mǎi)受人對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障礙，應(yīng)當(dāng)有充分、合理的預(yù)見(jiàn)，并對(duì)可能出現(xiàn)的履行障礙有相應(yīng)的解決方案。一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會(huì)當(dāng)然導(dǎo)致房屋買(mǎi)受人不能繼續(xù)履行合同，房屋買(mǎi)受人也可以通過(guò)其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當(dāng)事人在無(wú)特別約定的情況下，一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因?yàn)橛芍鲝埥獬课葙I(mǎi)賣(mài)合同。但是，房屋買(mǎi)受人能舉證證明貸款不足或不成，確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力，房屋買(mǎi)賣(mài)合同事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買(mǎi)受人的信用低等個(gè)人原因所致，房屋買(mǎi)受人主張解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，可以允許。
2、上海市第一中級(jí)人民法院民二庭的意見(jiàn)
上海市第一中級(jí)人民法院民二庭發(fā)布的《樓市調(diào)控背景下房屋買(mǎi)賣(mài)新類(lèi)型糾紛實(shí)務(wù)問(wèn)題研究》
第一，對(duì)涉“限貸令”案件的處理：
明確約定以貸款付款的，如確實(shí)純粹因“限貸令”導(dǎo)致無(wú)法取得貸款的。（1）對(duì)“一手房”，可適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)售合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條對(duì)買(mǎi)受人免責(zé)；（2）對(duì)“二手房”則區(qū)分合同簽訂的時(shí)間及買(mǎi)受人有無(wú)具體過(guò)錯(cuò)，符合以下要件的，可向當(dāng)事人釋明由其提出請(qǐng)求，判決適當(dāng)減少合同解除的違約金：一是合同簽訂在政策發(fā)布前；二是買(mǎi)受人純粹因“限貸令”而無(wú)法取得貸款，而不是可歸責(zé)于買(mǎi)受人的其他原因，比如個(gè)人信用記錄等；三是最后一項(xiàng)導(dǎo)致受到政策制約的貸款、過(guò)戶(hù)的時(shí)間在系爭(zhēng)合同（包括定金協(xié)議）簽訂之前；四是買(mǎi)受人不存在導(dǎo)致其遭遇政策限制的遲延履行行為；五是買(mǎi)受人在政策發(fā)布后及時(shí)告知出賣(mài)人（以3日為宜），并要求解除合同。符合上述全部五個(gè)要件的，方可調(diào)整違約責(zé)任，具體調(diào)整尺度可以個(gè)案掌握，鑒于上海市當(dāng)前“二手房”買(mǎi)賣(mài)合同通常約定的合同解除違約金為合同標(biāo)的金額的20%，建議一般情況下以一半為宜，但并不免除當(dāng)事人遲延履行的違約責(zé)任，定金合同按照定金罰則處理；對(duì)于買(mǎi)受人主觀(guān)存在過(guò)錯(cuò)，如不積極告知貸款情況，未及時(shí)提出解除合同，拖延履行合同，后又提出解除合同的，應(yīng)按照合同違約責(zé)任處理。合同簽訂在政策發(fā)布后的，買(mǎi)受人應(yīng)按照合同承擔(dān)違約責(zé)任。
第二，對(duì)涉“限購(gòu)令”案件的處理：
針對(duì)“一手房”，可免除買(mǎi)受人責(zé)任；針對(duì)“二手房”，符合以下要件的，可以免除買(mǎi)受人導(dǎo)致合同解除的違約責(zé)任，但出賣(mài)人可舉證證明其實(shí)際損失，由買(mǎi)受人賠償：一是合同簽訂的時(shí)間在政策發(fā)布之前；二是最后一項(xiàng)導(dǎo)致受到政策制約的過(guò)戶(hù)的時(shí)間在系爭(zhēng)合同（包括定金合同）簽訂之前；三是買(mǎi)受人不存在導(dǎo)致其遭遇政策限制的遲延履行行為；四是買(mǎi)受人在政策發(fā)布后及時(shí)告知出賣(mài)人（以3日為宜），并要求解除合同（定金合同按照定金罰則處理）；合同簽訂在政策出臺(tái)后的，嚴(yán)格按照合同約定處理，買(mǎi)受人應(yīng)承擔(dān)合同解除的違約責(zé)任（出賣(mài)人明知的情形除外）。
六、最高院公布案例：明顯加重購(gòu)房人付款義務(wù)的格式條款無(wú)效
——江蘇淮安中院判決劉巖訴淮安恒大房產(chǎn)公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同案
裁判要旨：
購(gòu)房人以首付與銀行按揭相結(jié)合方式付款，房產(chǎn)公司以格式條款的方式約定，一旦貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)則購(gòu)房人應(yīng)于短期內(nèi)付清購(gòu)房余款。該約定違反了格式條款提供方公平擬約的義務(wù)，明顯加重了購(gòu)房人的責(zé)任，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
開(kāi)發(fā)商為了應(yīng)對(duì)購(gòu)房人可能無(wú)法貸款或者首付款比例調(diào)高的問(wèn)題，往往會(huì)通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的方式約定，一旦購(gòu)房人貸款辦不下來(lái)或者首付比例提高，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足首付款或者短時(shí)間內(nèi)一次性付款。根據(jù)現(xiàn)在的判例，購(gòu)房人可要求法院認(rèn)定該約定無(wú)效而不承擔(dān)違約責(zé)任。
綜上，可以看出，因新政導(dǎo)致首付比例增加或買(mǎi)方失去購(gòu)房資格的，買(mǎi)方可以主張解除合同，退還定金。但是，也有部分觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，針對(duì)首付比例增加這一點(diǎn)不屬于不可抗力和情勢(shì)變更。因?yàn)槊穹ㄍ▌t規(guī)定的不可抗力的范圍主要包括自然災(zāi)害、政府行為和社會(huì)異常現(xiàn)象。因此，新政策為主的房產(chǎn)新政并不在此范圍之內(nèi)，并不屬于不可抗力的范圍。其次，提高按揭付首付比例和提高二套及以上住房貸款利率，對(duì)大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是可以有一定的預(yù)見(jiàn)性的，也不是完全不可以克服的。銀行按揭貸款的申請(qǐng)即使沒(méi)有這次房貸新政，顧客也有可能不被批準(zhǔn)，這在購(gòu)房者簽訂合同時(shí)應(yīng)該是早就考慮到的。而且大多數(shù)合同在按揭貸款或者貸款數(shù)額沒(méi)有達(dá)到房款數(shù)額要求的，買(mǎi)家必須以現(xiàn)金補(bǔ)足。調(diào)整首付比例或者無(wú)法辦理到按揭貸款，購(gòu)房者理應(yīng)有應(yīng)對(duì)之策。所以，就房貸新政對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)應(yīng)該是有可能預(yù)見(jiàn)到的，對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，也是可以通過(guò)多方籌集資金來(lái)克服的，同理也不屬于情勢(shì)變更范圍。
十多年辦案心得：當(dāng)需要律師幫助的時(shí)候，選擇一名專(zhuān)業(yè)的律師很重要，選擇一名能打贏自己案件的律師更重要，但選擇一名專(zhuān)業(yè)的律師很難，選擇一名能打贏自己案件的律師更難，同樣的案件事實(shí)、同樣的證據(jù)材料、同樣的法律程序，不同的律師辦理的最終結(jié)果卻不同。我們，長(zhǎng)期致力于高端業(yè)務(wù)，著力提升團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)，充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)資源優(yōu)勢(shì)，為委托人提供獨(dú)有的特色化、專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，為贏而戰(zhàn)，為公平正義而戰(zhàn)！！
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