按語：簽訂購房合同后遇樓市調(diào)控政策，怎么辦？樓市調(diào)控是否屬于不可抗力？法律法規(guī)針對(duì)此問題如何回應(yīng)？本期的內(nèi)容就與此有關(guān)，供參閱！
住房調(diào)控政策是否屬不可抗力？
樓市調(diào)控伴隨著一系列法律問題的產(chǎn)生是不言而喻的。最新出臺(tái)的政策會(huì)使很多人失去購房資格或能力，對(duì)于已經(jīng)簽了合同或正在準(zhǔn)備房貸的人來說，更是有苦說不出。那么問題來了，住房調(diào)控政策是否屬不可抗力？
根據(jù)我國法律規(guī)定：不可抗力是一項(xiàng)免責(zé)條款，是指買賣合同簽訂后，不是由于合同當(dāng)事人的過失或疏忽，而是由于發(fā)生了合同當(dāng)事人無法預(yù)見、無法預(yù)防、無法避免和無法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，發(fā)生意外事件的一方可以免除履行合同的責(zé)任或者推遲履行合同，在我國《民法通則》上是指“不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況”。
各城市出臺(tái)的住房限購政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實(shí)會(huì)對(duì)房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。但根據(jù)法理，只有同時(shí)具備“不能預(yù)見、不能避免和不能克服”三大要件才屬于“不可抗力”范疇，可是這么多年來，針對(duì)樓市過熱。中央和地方頻頻出臺(tái)政策，經(jīng)歷了一個(gè)從限貸到限購逐步加強(qiáng)和完善的長期發(fā)展過程。調(diào)控目標(biāo)非常明確，并非猝不及防突然發(fā)生。完全稱不上是“不可預(yù)見、不可避免和不可克服?！倍曳课葙I賣合同標(biāo)的額相對(duì)較大，對(duì)合同當(dāng)事人切身利益攸關(guān)。合同當(dāng)事人在簽訂房屋買賣合同時(shí)對(duì)合同訂立之后，對(duì)可能出現(xiàn)的市場風(fēng)險(xiǎn)，以及各種履行方面的障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見和判斷，不會(huì)對(duì)各地方逐漸加強(qiáng)的宏觀調(diào)控措施毫無心理準(zhǔn)備。
因此，基于上述考量，這兩年國家和地方政府新出臺(tái)的住房限購政策在我國司法實(shí)踐中不會(huì)被人民法院認(rèn)定為《合同法》第一百一十七條所規(guī)定的不可抗力。
對(duì)于房屋買賣合同訂立之后，由于國家或當(dāng)?shù)卣雠_(tái)住房限購政策的實(shí)施，致使買受人無法辦理房屋過戶登記手續(xù)的，人民法院通常會(huì)認(rèn)定為，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)，也就是買賣雙方都沒有錯(cuò)，這種情況下，除合同另有約定外。法院允許當(dāng)事人以國家或當(dāng)?shù)卣鲁雠_(tái)住房限購政策為理由提出解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或定金返還給買受人。買受人需酌情承擔(dān)出賣人實(shí)際付出的費(fèi)用等合理損失。合同當(dāng)事人一方因這種情況解除合同，而要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，人民法院一般不予支持。
如果確有證據(jù)證明因解除合同導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，損失方要求對(duì)方補(bǔ)償其所受合理損失的，經(jīng)人民法院審查，解除合同確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，會(huì)酌情考慮支持損失方提出由另一方補(bǔ)償其合理損失。
最高院、北上廣高院
對(duì)限購限貸導(dǎo)致商品房買賣合同糾紛的處理意見
一、最高院的意見
《2015年全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》
（一）關(guān)于限貸的問題
房屋買賣合同約定以按揭貸款方式付款，買受人以房貸政策變化不能辦理按揭貸款導(dǎo)致無履約能力為由，請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，經(jīng)審查，買受人是否確因房貸政策變化而不能辦理約定的按揭貸款的，一般應(yīng)予以支持其訴請(qǐng)。
（二）關(guān)于限購的問題
房屋買賣合同簽訂后，由于住房限購政策的實(shí)施，當(dāng)事人無法辦理房屋所有權(quán)變更登記，買受人請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人返還所收受的購房款或定金的，對(duì)其請(qǐng)求可予支持。
二、《2011年全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法辦[2011]442號(hào)）
（一）關(guān)于限貸的問題
對(duì)房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導(dǎo)致無履約能力的，其以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人返還收受的購房款或者定金的，可以支持。
對(duì)合同未明確約定以按揭貸款方式付款的，買受人以信貸政策變化為由請(qǐng)求解除買賣合同的，原則上不予支持；但買受人舉證證明訂立合同時(shí)出賣人明知且接受其實(shí)際將以按揭方式付款的，人民法院應(yīng)依據(jù)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定，審查其解除合同的理由是否成立。
（二）關(guān)于限購的問題
房屋買受人在合同簽訂后由于相應(yīng)住房限購政策的實(shí)施而無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)為由，請(qǐng)求解除合同，返還所支付的購房款和定金的，可以支持。當(dāng)事人并主張賠償損失的，原則不予支持。
（三）關(guān)于合同解除后的損失問題，區(qū)別對(duì)待
對(duì)購買基本住房或改善性住房的，出賣人在解除合同后請(qǐng)求買受人賠償損失的，原則上不予支持；
對(duì)購買投資性住房的，出賣人在合同解除后請(qǐng)求買受人承擔(dān)相應(yīng)補(bǔ)償責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則進(jìn)行處理，合同約定定金的，補(bǔ)償數(shù)額原則上以定金數(shù)額為限，沒有約定定金的，原則上不超過合同標(biāo)的額的10%；對(duì)購買投資性住房的，應(yīng)依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。
2011年、2015年兩次會(huì)議紀(jì)要均認(rèn)為因限購、限貸導(dǎo)致合同不能履行可依法解除合同。但對(duì)于解除合同的法律后果2011年會(huì)議紀(jì)要區(qū)分投資性購房合同非投資性購房。
三、廣東省高院意見
粵高法〔2012〕240號(hào)《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》
商品房買賣合同簽訂后，如政府部門出臺(tái)限購限貸政策的，人民法院應(yīng)查明買受人是否屬于限購或限貸范圍。確因限購限貸政策無法辦理房屋所有權(quán)變更登記，或者不能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行，當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，人民法院可參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定予以支持。買受人請(qǐng)求判令出賣人辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)向其釋明可以變更訴訟請(qǐng)求；買受人堅(jiān)持不變更的，駁回其訴訟請(qǐng)求。
最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定了“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
四、北京高院意見
《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會(huì)議紀(jì)要》
住房限購政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實(shí)會(huì)對(duì)房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。對(duì)于合同訂立后由于住房限購政策的實(shí)施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人要求解除合同的，除合同另有約定外，一般應(yīng)予支持。出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或定金返還給買受人；當(dāng)事人一方要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，不予支持；經(jīng)審查合同解除確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，損失方要求對(duì)方補(bǔ)償其所受合理損失的，可酌情予以支持。
房屋買賣合同依約定期限能夠?qū)嶋H履行，因一方當(dāng)事人的原因致合同處于遲延履行狀態(tài)，在此期間由于住房限購政策的實(shí)施導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行的，對(duì)守約方要求解除合同，并要求另一方承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。
五、上海法院的意見
1、上海高級(jí)人民法院《宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》
由于上海高院出臺(tái)的解答時(shí)間較早，還未涉及到限購的問題，僅涉及到限貸的問題，其中上海高院對(duì)于限貸的問題，作如下解答：
房屋買賣合同是一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買賣雙方有切身利害關(guān)系的合同。當(dāng)事人在訂立合同時(shí)往往對(duì)合同內(nèi)容有較為全面的認(rèn)識(shí)，對(duì)自身合同義務(wù)的履行及風(fēng)險(xiǎn)有著較為充分的預(yù)見。因此，作為付款義務(wù)人的房屋買受人對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障礙，應(yīng)當(dāng)有充分、合理的預(yù)見，并對(duì)可能出現(xiàn)的履行障礙有相應(yīng)的解決方案。一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會(huì)當(dāng)然導(dǎo)致房屋買受人不能繼續(xù)履行合同，房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當(dāng)事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因?yàn)橛芍鲝埥獬课葙I賣合同。但是，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力，房屋買賣合同事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個(gè)人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。
2、上海市第一中級(jí)人民法院民二庭的意見
上海市第一中級(jí)人民法院民二庭發(fā)布的《樓市調(diào)控背景下房屋買賣新類型糾紛實(shí)務(wù)問題研究》
第一，對(duì)涉“限貸令”案件的處理：
明確約定以貸款付款的，如確實(shí)純粹因“限貸令”導(dǎo)致無法取得貸款的。（1）對(duì)“一手房”，可適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買售合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條對(duì)買受人免責(zé)；（2）對(duì)“二手房”則區(qū)分合同簽訂的時(shí)間及買受人有無具體過錯(cuò)，符合以下要件的，可向當(dāng)事人釋明由其提出請(qǐng)求，判決適當(dāng)減少合同解除的違約金：一是合同簽訂在政策發(fā)布前；二是買受人純粹因“限貸令”而無法取得貸款，而不是可歸責(zé)于買受人的其他原因，比如個(gè)人信用記錄等；三是最后一項(xiàng)導(dǎo)致受到政策制約的貸款、過戶的時(shí)間在系爭合同（包括定金協(xié)議）簽訂之前；四是買受人不存在導(dǎo)致其遭遇政策限制的遲延履行行為；五是買受人在政策發(fā)布后及時(shí)告知出賣人（以3日為宜），并要求解除合同。符合上述全部五個(gè)要件的，方可調(diào)整違約責(zé)任，具體調(diào)整尺度可以個(gè)案掌握，鑒于上海市當(dāng)前“二手房”買賣合同通常約定的合同解除違約金為合同標(biāo)的金額的20%，建議一般情況下以一半為宜，但并不免除當(dāng)事人遲延履行的違約責(zé)任，定金合同按照定金罰則處理；對(duì)于買受人主觀存在過錯(cuò)，如不積極告知貸款情況，未及時(shí)提出解除合同，拖延履行合同，后又提出解除合同的，應(yīng)按照合同違約責(zé)任處理。合同簽訂在政策發(fā)布后的，買受人應(yīng)按照合同承擔(dān)違約責(zé)任。
第二，對(duì)涉“限購令”案件的處理：
針對(duì)“一手房”，可免除買受人責(zé)任；針對(duì)“二手房”，符合以下要件的，可以免除買受人導(dǎo)致合同解除的違約責(zé)任，但出賣人可舉證證明其實(shí)際損失，由買受人賠償：一是合同簽訂的時(shí)間在政策發(fā)布之前；二是最后一項(xiàng)導(dǎo)致受到政策制約的過戶的時(shí)間在系爭合同（包括定金合同）簽訂之前；三是買受人不存在導(dǎo)致其遭遇政策限制的遲延履行行為；四是買受人在政策發(fā)布后及時(shí)告知出賣人（以3日為宜），并要求解除合同（定金合同按照定金罰則處理）；合同簽訂在政策出臺(tái)后的，嚴(yán)格按照合同約定處理，買受人應(yīng)承擔(dān)合同解除的違約責(zé)任（出賣人明知的情形除外）。
六、最高院公布案例：明顯加重購房人付款義務(wù)的格式條款無效
——江蘇淮安中院判決劉巖訴淮安恒大房產(chǎn)公司商品房買賣合同案
裁判要旨：
購房人以首付與銀行按揭相結(jié)合方式付款，房產(chǎn)公司以格式條款的方式約定，一旦貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)則購房人應(yīng)于短期內(nèi)付清購房余款。該約定違反了格式條款提供方公平擬約的義務(wù)，明顯加重了購房人的責(zé)任，應(yīng)認(rèn)定無效。
開發(fā)商為了應(yīng)對(duì)購房人可能無法貸款或者首付款比例調(diào)高的問題，往往會(huì)通過補(bǔ)充協(xié)議的方式約定，一旦購房人貸款辦不下來或者首付比例提高，購房人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足首付款或者短時(shí)間內(nèi)一次性付款。根據(jù)現(xiàn)在的判例，購房人可要求法院認(rèn)定該約定無效而不承擔(dān)違約責(zé)任。
綜上，可以看出，因新政導(dǎo)致首付比例增加或買方失去購房資格的，買方可以主張解除合同，退還定金。但是，也有部分觀點(diǎn)認(rèn)為，針對(duì)首付比例增加這一點(diǎn)不屬于不可抗力和情勢變更。因?yàn)槊穹ㄍ▌t規(guī)定的不可抗力的范圍主要包括自然災(zāi)害、政府行為和社會(huì)異?，F(xiàn)象。因此，新政策為主的房產(chǎn)新政并不在此范圍之內(nèi)，并不屬于不可抗力的范圍。其次，提高按揭付首付比例和提高二套及以上住房貸款利率，對(duì)大多數(shù)購房者來說是可以有一定的預(yù)見性的，也不是完全不可以克服的。銀行按揭貸款的申請(qǐng)即使沒有這次房貸新政，顧客也有可能不被批準(zhǔn)，這在購房者簽訂合同時(shí)應(yīng)該是早就考慮到的。而且大多數(shù)合同在按揭貸款或者貸款數(shù)額沒有達(dá)到房款數(shù)額要求的，買家必須以現(xiàn)金補(bǔ)足。調(diào)整首付比例或者無法辦理到按揭貸款，購房者理應(yīng)有應(yīng)對(duì)之策。所以，就房貸新政對(duì)購房者來說應(yīng)該是有可能預(yù)見到的，對(duì)于大多數(shù)購房者來說，也是可以通過多方籌集資金來克服的，同理也不屬于情勢變更范圍。
十多年辦案心得：當(dāng)需要律師幫助的時(shí)候，選擇一名專業(yè)的律師很重要，選擇一名能打贏自己案件的律師更重要，但選擇一名專業(yè)的律師很難，選擇一名能打贏自己案件的律師更難，同樣的案件事實(shí)、同樣的證據(jù)材料、同樣的法律程序，不同的律師辦理的最終結(jié)果卻不同。我們，長期致力于高端業(yè)務(wù)，著力提升團(tuán)隊(duì)專業(yè)特長，充分發(fā)揮團(tuán)隊(duì)資源優(yōu)勢，為委托人提供獨(dú)有的特色化、專業(yè)化服務(wù)，為贏而戰(zhàn)，為公平正義而戰(zhàn)！！
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