供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫（2017-040）
借名買房or借款買房？無書面協(xié)議是怎樣贏得訴訟的？
---李某與高某所有權(quán)確認(rèn)糾紛案法律解析
（借名買房典型案例系列3）
【關(guān)鍵詞】
所有權(quán)確認(rèn) 借名買房 借款買房 購房款 居住使用 借款 禁反言原則
【要點(diǎn)提示】
法院認(rèn)定借名買房關(guān)系，一般從購房款的支付、房屋的占有使用情況、購房原始資料的持有、證人證言等因素考慮并裁判。
【當(dāng)事人信息】
原告：李某（被上訴人）
被告：高某（上訴人）
【案情簡介】
李某系高某之姨，為方便父親來京看病需要購房，因所購房屋是危舊改造房需要北京戶口，遂與高某及其母親商定以高某名義購買。2003年8月，李某交納危改辦1萬元購房定金。2003年9月2日，李某將購房款267296元從其賬戶直接打入危改辦的賬戶內(nèi)。2003年9月11日，某公司與高某簽訂《購買房屋合同書》，約定由高某購買涉案房屋，購房款合計(jì)277296元。同日，某公司向高某開具了277296元的購房款收據(jù)。2005年8月，高某取得涉案房屋的所有權(quán)證，房屋所有權(quán)證上注明“按經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理”。此后，李某、高某對涉案房屋的所有權(quán)問題發(fā)生爭議。
李某訴至法院，請求：確認(rèn)涉案房屋歸李某所有。
【法院判決】
一審判決：涉案房屋歸李某所有。
二審判決：駁回上訴，維持原判。
【爭議焦點(diǎn)】
李某與高某之間是否成立借名買房關(guān)系。
【案件評析】
一、本案法院是從哪些方面認(rèn)定借名買賣合同關(guān)系存在的？
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。本案認(rèn)定借名買賣合同關(guān)系存在，法院考慮了以下幾個(gè)方面：
1、購房款方面。李某先向危改辦交納購房定金1萬元，后又將剩余購房款從其賬戶直接打入危改辦的賬戶內(nèi)。高某亦認(rèn)可訴爭房屋的購房款由李某實(shí)際交納。故李某支付全部購房款的事實(shí)不存在爭議，法院予以認(rèn)定。
2、實(shí)際居住使用方面。高某主張?jiān)V爭房屋交付后由其母李某1居住，但未能提供充分證據(jù)予以證明，故該主張難以成立。雙方當(dāng)事人均不可否認(rèn)的事實(shí)是，訴爭房屋由李某2（注：李某之弟，高某之舅）一家長期居住，高某未在訴爭房屋內(nèi)居住。李某2作為證人認(rèn)可訴爭房屋系李某借高某之名購買，故可以認(rèn)定李某2系經(jīng)李某的許可而長期居住訴爭房屋，進(jìn)而可以推定涉案房屋由李某一方實(shí)際占有，高某并未實(shí)際占有訴爭房屋。
3、舉證方面。李某申請證人李某2、李某4（注：李某之姐，高某之姨）出庭作證。李某2、李某4均稱系李某借用高某名義購買訴爭房屋。
綜上，李某與高某之間系親姨甥關(guān)系，根據(jù)一般生活常理和傳統(tǒng)家庭倫理，因親屬之間具有較高的信賴關(guān)系，故與陌生人之間的交易不同，處理相關(guān)事務(wù)未必簽訂書面協(xié)議。綜合上述三方面分析，在可以確認(rèn)李某出資購買并實(shí)際占有涉案房屋的事實(shí)、又有其他親戚出庭作證的情況下，李某已完成舉證責(zé)任，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)法則可以推定李某與高某之間存在借名買房的口頭協(xié)議，雙方之間存在借名買房關(guān)系。
二、高某主張借款買房為何未獲法院支持？
李某已完成舉證責(zé)任，故舉證責(zé)任轉(zhuǎn)移至高某一方。高某應(yīng)當(dāng)就其否定借名買房關(guān)系成立的反駁意見做出合理解釋并提供相應(yīng)的事實(shí)與證據(jù)。對此，高某在一審中解釋購房款系向李某的借款，但因李某直接向危改辦的賬戶打款而未通過高某交納購房款，且高某十幾年間一直未歸還所謂的借款，不符合一般借款買房的借款、還款和居住之習(xí)慣。高某在二審中又提出了另一種解釋，即李某因鼓勵(lì)高某之母李某3離婚而給李某3買房。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百四十二條之規(guī)定：“當(dāng)事人在第一審程序中實(shí)施的訴訟行為，在第二審程序中對該當(dāng)事人仍具有拘束力。當(dāng)事人推翻其在第一審程序中實(shí)施的訴訟行為時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令其說明理由。理由不成立的，不予支持”。就李某支付購房款的行為，高某在二審中做出了與一審中互相矛盾的解釋，違反了上述規(guī)定中的禁反言原則。
綜上，高某在一、二審程序中就解釋購房款問題的事實(shí)陳述自相矛盾，而對其在二審中提出的新解釋，除了與其有利害關(guān)系的證人證言外，未能提供充分證據(jù)予以佐證；高某就其在一、二審中事實(shí)陳述自相矛盾的問題難以說明正當(dāng)理由，且說明理由亦前后矛盾。鑒于此，法院未認(rèn)定，高某所述的借款買房關(guān)系成立，我們認(rèn)為是正確的。
三、借名買房訴訟主張是否受限購政策、房屋性質(zhì)的影響？
借名買房發(fā)生在限購政策實(shí)施之前，故本案不存在限購政策的審查問題；涉案房屋屬于按經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)管理性質(zhì)，不屬于經(jīng)濟(jì)適用房，可以隨時(shí)轉(zhuǎn)移權(quán)屬，故借名買房協(xié)議不存在因違反有關(guān)規(guī)定而無效的情形。
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