共同出資買房，轉(zhuǎn)讓時如何處理？

基本案情：2012年，張小姐看上一套總價42萬元的房屋，由于資金不夠，便與姑媽張女士共同出資買下房屋，張女士出了21萬元，但房產(chǎn)證上僅寫了張小姐一個人的名字。

四年后，張小姐同意將房屋轉(zhuǎn)讓給姑媽。雙方簽訂房屋買賣合同，約定房屋價格為96萬元。張女士只把25萬元購房款打入張小姐賬戶后，張小姐將房屋交付給了姑母。此后，張小姐數(shù)次向姑媽討要剩余購房款，均遭拒絕。無奈之下，張小姐將張女士告上法庭，要求支付剩余購房款71萬元。

張女士認為，這套房子有自己的份，她所付的25萬元錢已足夠買下房子。同時，合同中簽訂的96萬元購房款并非雙方真實意思表示，因為在與張小姐協(xié)商買房過程中，自己曾收過張小姐父親的一份傳真，傳真上表示，張女士母子只需要再出資36萬元即可。張女士認為，張小姐父親的這份傳真屬于表見代理行為，是雙方對房屋價款的一個認定，而張小姐父親曾找她借過錢，剩余購房款與此相抵后，便不再欠房款。

法院認為，張小姐父親發(fā)傳真的行為不能構(gòu)成表見代理。雖然當(dāng)時的購房款是一人一半，但由于購房的契稅、中介費等為張小姐支付，法院酌情判斷原被告雙方的出資比例為“四六開”。根據(jù)房屋總價為96萬元，張女士所占房屋份額為38.4萬元，因此應(yīng)向原告支付房款57.6萬元，除去已付的25萬元，還應(yīng)支付32.6萬元。

律師分析：

1、張女士當(dāng)年21萬的出資應(yīng)認定為購房款。本案中，張小姐未就借款的主張?zhí)峁┳C據(jù)證明。考慮到該款數(shù)額較大，支付的時間早在2002年，如為借款，張小姐至今未予歸還，張女士亦不催討，顯然不符常理，據(jù)此可以證明這套房為雙方共同出資購買。

2、張小姐父親的行為不構(gòu)成表見代理。《中華人民共和國合同法》第49條：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。

本案中，對于傳真件的真?zhèn)危p方均不能提供確鑿的證據(jù)加以證明。即使該傳真件為真，根據(jù)表見代理的構(gòu)成要件，張小姐父親的行為也不能構(gòu)成表見代理。因為，雖然張小姐父親參與了房屋買賣的過程，但張小姐并未授權(quán)父親轉(zhuǎn)讓房屋。

律師提醒：

對于共同所有的房屋，結(jié)合實際情況，可通過如下方式處理該房屋：1、由雙方協(xié)商，將房屋確定歸一人所有，并由取得房屋所有權(quán)的一方給予對方適當(dāng)補償。2、若雙方均欲取得房屋，可通過雙方競價方式確定房屋總價款及所有權(quán)歸屬，再由取得房屋所有權(quán)的一方給予對方約定比例的房屋價款。3、若雙方均無意取得房屋或無力單獨購買，則任何一方均可在征得對方書面同意后將房屋作價——對于該價格，他方在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)——賣與第三方，取得的房屋價款由雙方平分或按約定的比例進行分割。4、若雙方通過以上方式均無法達成一致，則任何一方都可向房屋所在地人民法院起訴，請求通過訴訟途徑分割共同財產(chǎn)。（來源：建筑房產(chǎn)法律千萬說）

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