【案情回放】：
原告×與被告沈陽(yáng)×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定原告×購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的坐落于沈陽(yáng)市鐵西區(qū)×房產(chǎn)一處，房屋總價(jià)款為726，551元；同時(shí)合同第八條約定，被告沈陽(yáng)×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司應(yīng)于2012年5月31日前將商品房交付買(mǎi)受人使用。被告如果逾期交房超過(guò)180日，原告×要求繼續(xù)履行合同，則被告沈陽(yáng)×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自合同約定最后交付期限的第2天起至實(shí)際交付之日止，按日向原告×支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金。合同簽訂后，原告×向被告沈陽(yáng)×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付全部購(gòu)房款726，551元。2012年5月30日、5月31日，被告沈陽(yáng)×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司集中為原告×購(gòu)買(mǎi)房屋所在園區(qū)的業(yè)主辦理了房屋入住手續(xù)。被告沈陽(yáng)×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司售樓處于2013年9月電話通知原告×到沈陽(yáng)市房產(chǎn)局辦理房證相關(guān)手續(xù)，原告×于2013年11月13日取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)。原告×在庭審中自認(rèn)其于2014年4、5月份曾去找過(guò)被告沈陽(yáng)×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司詢問(wèn)涉案房屋的入住情況并實(shí)際查看房屋，但因發(fā)現(xiàn)房屋供暖管道斷裂與被告所在物業(yè)公司進(jìn)行交涉，供暖公司為涉案房屋斷管原因出具證明，物業(yè)公司將此證明交付原告×，但雙方經(jīng)協(xié)商仍未能達(dá)成一致和解意見(jiàn)。2014年10月30日被告沈陽(yáng)×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司向原告×郵寄書(shū)面《入住通知書(shū)（二次）》，但原告×至今仍未辦理涉案房屋入住手續(xù)。另外，原告×購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)在被告沈陽(yáng)×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司處登記的地址為沈陽(yáng)市鐵西區(qū)×19號(hào)樓2-2-1，且原告×在庭審中自認(rèn)其一直在登記地址居住至今；涉案房屋地址為沈陽(yáng)市鐵西區(qū)×2-22-1。上述兩處房屋均為被告沈陽(yáng)×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所開(kāi)發(fā)，且兩園區(qū)相隔甚近?，F(xiàn)原告×請(qǐng)求法院判令被告沈陽(yáng)×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司給付原告×逾期交房違約金64，154.4533元（截止至2014年10月31日，共計(jì)883天）。
被告沈陽(yáng)×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在庭審中辯稱(chēng)，被告于2012年5月22日前后向原告郵寄過(guò)入住通知書(shū)，不存在逾期交房的違約行為，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；另原告主張已超過(guò)訴訟時(shí)效，請(qǐng)求法院駁回原告訴訟請(qǐng)求。
【評(píng)析】：
出賣(mài)人交付的房屋符合商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，買(mǎi)受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持。
本案中，被告提供的涉案房屋主體工程驗(yàn)收備案表、樓宇所在單元其他業(yè)主的入住手續(xù)會(huì)簽單、園區(qū)入住情況統(tǒng)計(jì)表等證據(jù)均可以證明涉案房屋符合入住標(biāo)準(zhǔn)且絕大部分業(yè)主早已于2012年5月末入住。如原告×在2012年5月31日前接到入住通知，后僅因?yàn)榕c物業(yè)就供暖管道斷裂問(wèn)題存在矛盾而遲延收房，則被告沈陽(yáng)×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在原告何時(shí)接到入住通知，綜合考量下列事實(shí)：第一，原告×已于2013年11月13日在開(kāi)發(fā)商協(xié)辦下取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)；第二，原告×在庭審中自認(rèn)其于2014年4、5月份曾找到被告沈陽(yáng)×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司詢問(wèn)入住事宜，但因發(fā)現(xiàn)房屋供暖管道斷裂與被告所在物業(yè)公司進(jìn)行交涉未能達(dá)成一致意見(jiàn)而至今未辦理入住手續(xù)；第三，原告×購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)在開(kāi)發(fā)商處登記地址與涉案房屋地址均為被告沈陽(yáng)×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司所開(kāi)發(fā)，且原告×始終居住在登記地址房屋，兩園區(qū)相隔甚近；第四，被告沈陽(yáng)×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司按原告×登記地址于2014年10月30日向其郵寄書(shū)面《入住通知書(shū)》，但業(yè)主因自身原因至今仍未辦理入住手續(xù)?；谏鲜鍪聦?shí)和一般人的行為習(xí)慣，原告×在辦理房證期間理應(yīng)像被告詢問(wèn)房屋入住相關(guān)事宜，而原告×居住地址與涉案房屋地址園區(qū)相鄰，被告亦不可能僅對(duì)原告未履行通知交房的義務(wù)，原告×對(duì)涉案房屋所在園區(qū)單元樓入住情況不了解不符合常理。依據(jù)《最高人民法院民事訴訟法司法解釋》第108條：對(duì)負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人提供的證據(jù)，人民法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實(shí)，確信待證事實(shí)的存在具有高度可能性的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該事實(shí)存在。故可認(rèn)定原告在2013年11月13日之時(shí)對(duì)涉案房屋可辦理入住是知情的。被告沈陽(yáng)×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辯稱(chēng)其于2012年5月22日前后向原告×郵寄過(guò)入住通知書(shū)，但未提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，亦沒(méi)有其他事實(shí)可以佐證，故被告違約期間應(yīng)截止至房證下發(fā)之日即2013年11月13日（即取得房產(chǎn)證之時(shí)）。
關(guān)于被告沈陽(yáng)×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辯稱(chēng)原告×訴求已過(guò)訴訟時(shí)效的問(wèn)題。依據(jù)《民法通則》相關(guān)規(guī)定，自權(quán)利被侵害之日起或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日起兩年內(nèi)向人民法院提起訴訟。因本案被告沈陽(yáng)×房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司逾期交房的違約行為系持續(xù)發(fā)生，故自原告起訴到本院日即2015年1月5日向前追溯兩年至2013年1月5日截止至房證下發(fā)之日即2013年11月13日，共計(jì)312天為法律所保護(hù)期間。
【老楊律師提醒】：
買(mǎi)受人以房屋質(zhì)量存在表面瑕疵為由拒絕接收房屋，并要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持。但買(mǎi)受人有證據(jù)證明房屋在交付時(shí)存在功能性質(zhì)量瑕疵以致嚴(yán)重影響正常居住使用的除外。
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