房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。
房屋權(quán)屬登記的程序
一、基本規(guī)定
(一)以權(quán)利申請人法定名稱登記
房地產(chǎn)登記的權(quán)利申請人名稱應(yīng)當(dāng)為法定名稱，或依法登記的名稱。
登記名稱均以其提交的合法身份證明上記載的姓名或名稱進(jìn)行登記。如為國外自然人，則以其護(hù)照上的英文姓名進(jìn)行登記;如產(chǎn)權(quán)人為無民事行為能力的人(注：如精神病人等)、或限制民事行為能力人(注：未滿18周歲的公民等)，登記時須出具監(jiān)護(hù)人公證書、法定監(jiān)護(hù)人證明或未分家的戶口證明。
(二)登記申請與代理
1、申請房地產(chǎn)登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)本人申請登記，當(dāng)事人也可以委托代理人申請登記，無民事行為能力人和限制行為能力人由法定代理人申請登記。
2、當(dāng)事人委托代理人申請房地產(chǎn)登記的，代理人應(yīng)當(dāng)提交當(dāng)事人的委托公證書。當(dāng)事人為法人或者其他組織的，提交由法定代表人簽署的委托書，法定代理人申請房地產(chǎn)登記的，提交身份戶籍證明;法定代理人由人民法院等指定的，提交人民法院出具的有關(guān)協(xié)助執(zhí)行證明。
3、有關(guān)當(dāng)事人必須共同申請，權(quán)利申請人系兩個或兩個以上的，應(yīng)共同申請。轉(zhuǎn)移登記中屬人民法院強(qiáng)制性轉(zhuǎn)移或提交了另一方當(dāng)事人同意轉(zhuǎn)移過戶事實公證文書的轉(zhuǎn)移可由單方申請。
(三)身份證明
1、權(quán)利申請人為個人的：
⑴身份證復(fù)印件，無法提交的，可提交公安機(jī)關(guān)出具的身份證明原件;
⑵現(xiàn)役軍人提交《軍官證》或《士兵證》復(fù)印件;
⑶外籍人員，提交護(hù)照復(fù)印件;
⑷香港、澳門居民提交港、澳行政區(qū)身份證或者來往內(nèi)地通行證復(fù)印件;
⑸臺灣居民提交來往大陸通行證或旅行證或者身份證復(fù)印件;
⑹權(quán)利申請人為未成年人的，提交戶籍證明或身份證復(fù)印件。
2、權(quán)利申請人為單位的：
⑴權(quán)利申請人為法人的，提交營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及法定代表人身份證明及組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件;
⑵其他組織申請房地產(chǎn)登記的，提交非法人營業(yè)執(zhí)照或者組織機(jī)構(gòu)代碼證或單位成立批文;
⑶外國企業(yè)駐國內(nèi)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提交代表機(jī)構(gòu)登記證復(fù)印件及法定代表人身份證明。
(四)公證
1、下列情形須辦理公證：
⑴因繼承、贈與和遺贈申請房產(chǎn)登記的;
⑵房地產(chǎn)權(quán)利申請人是自然人且委托他人申請登記的;
⑶當(dāng)事人約定合同經(jīng)公證生效的。
2、公證書的要求：
⑴中國(港、澳、臺地區(qū)除外)各公證機(jī)關(guān)出具的有效(有效期內(nèi))公證文件均予以認(rèn)定，港、澳、臺地區(qū)由司法部委托的律師出具見證文書予以認(rèn)定;本地房屋繼承公證需遵守屬地原則。
⑵外國國家公證機(jī)關(guān)所作的公證文書須經(jīng)中國駐該地使領(lǐng)館認(rèn)證，并應(yīng)當(dāng)附有中文譯本。
(五)不予登記的情形
1、房地產(chǎn)權(quán)屬爭議尚未解決的;
2、房地產(chǎn)被查封、凍結(jié)或其他限制房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的;
3、不能提供有效的房地產(chǎn)權(quán)屬證明的;
4、屬違法建筑或者臨時建筑的。
(六)其它
總登記后頒發(fā)的權(quán)證，非國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)房屋權(quán)證，可申請登記，并按原情況換證。
注意事項：
1、嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)、規(guī)章、地方性規(guī)定文件和上級權(quán)力機(jī)關(guān)發(fā)布的文件。
2、嚴(yán)格按照主體一致原則操作辦案，即土地房屋一致、產(chǎn)權(quán)人所有權(quán)一致、來源一致、順序一致。
3、對不符合《房屋權(quán)屬登記收件標(biāo)準(zhǔn)》的權(quán)屬登記申請，應(yīng)詳細(xì)告知原因，以及應(yīng)補(bǔ)正的手續(xù)，盡可能避免權(quán)利申請人多次往返。
總登記是指縣級以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。
初始登記指新建房屋(竣工)或集體土地上的房屋轉(zhuǎn)為國有土地上的房屋所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。
轉(zhuǎn)移登記是指因房屋買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移后所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。
變更登記是指權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更的;房屋面積增加或者減少的;房屋翻建的;法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
他項權(quán)利登記是指設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利所進(jìn)行的房屋所有權(quán)登記。
注銷登記是指因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權(quán)利終止等進(jìn)行的房屋權(quán)屬登記。
房屋的所有權(quán)是指對房屋全面支配的權(quán)利。《民法通則》規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。
房屋權(quán)利人是指依法享有房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)他項權(quán)利的法人、其他組織和自然人。
房屋權(quán)利申請人是指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權(quán)證書的法人、其他組織和自然人。
房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證，房屋權(quán)屬證書受到國家法律保護(hù)。包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》或者《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》、《房地產(chǎn)他項權(quán)證》。
所有權(quán)證指由縣級以上房產(chǎn)管理部門向房屋所有人核發(fā)的對房屋擁有合法所有權(quán)利的證書。
共有權(quán)證指由縣級以上房產(chǎn)管理部門對共有的房屋向共有權(quán)人核發(fā)，每個共有權(quán)人各持一份的權(quán)利證書。是《房屋所有權(quán)證》的附件，用以證明共有房屋的歸屬。
他項權(quán)證指在他項權(quán)利登記后，由房管部門核發(fā)、由抵押權(quán)人持有的權(quán)利證書。
宅基地證農(nóng)村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織申請建房用地，經(jīng)集體報送縣(市)人民政府批準(zhǔn)后，向縣(市)土地行政主管部門申請辦理集體土地使用權(quán)登記并由縣(市)人民政府頒發(fā)《集體土地使用證》。宅基地證是當(dāng)前農(nóng)村村民合法擁有房屋和用地的權(quán)利憑證，可以在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，但不得向非集體組織成員轉(zhuǎn)讓。
房屋部分產(chǎn)權(quán)職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)。經(jīng)登記核實后，發(fā)給《房屋所有權(quán)證》，產(chǎn)別為私產(chǎn)(部分產(chǎn)權(quán))，注記：房改出售的標(biāo)準(zhǔn)價房，總價款：××元，售房單位：××××，產(chǎn)權(quán)比例為：××(個人)，××(單位)。
呂芳律師辦案心得：簡單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡單化。
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