農村宅基地房屋買賣，合同有法律效力的嗎？

現階段，隨著農村經濟的發(fā)展，農民收入水平不斷提高，越來越多的農民，舉家搬遷到城市生活，因此農村賣房的現象日益增多。

那么，買賣農村宅基地房屋的合同效力如何認定，讓我們來看看下面這個案例。

案例簡介：

1984年，王某經申請批準在某村建北房2間。1991年，黃某4月2日與同村村民錢某達成協(xié)議，以9000元的價格將其所有的2間北房賣給趙某，

當日，簽訂了買賣協(xié)議書，雙方均在協(xié)議書上簽名，中間人劉某也在協(xié)議書上簽名。

黃某得到房款以后，即將房屋及自己的產權證交給了錢某，并到外地打工。

后錢某在院內又擴建了北房，分別建造東房和男方，房屋建好以后，錢某將房屋讓給兒子居住。

1998年，鄉(xiāng)政府將該房屋確權給錢某兒子所有，但2001年鄉(xiāng)政府又撤銷了該房確權。

1999年6月，某開發(fā)商對該地進行拆遷，同年8月，開發(fā)商與錢某之妻孫某、錢某兒子簽訂了拆遷協(xié)議。

為孫某、錢某兒子在開發(fā)商開發(fā)的小區(qū)內分配了5套樓房。孫某、錢某兒子入住樓房以后，原住房即被拆遷。

后黃某做生意回來，發(fā)現房屋已經被拆除，錢某一家已住進新房，心中不服，在找到鄉(xiāng)政府、村委會解決此事無效后，即訴至法院，

要求將上述北房2間、東房2間、南方4間確權歸黃某所有，并給錢某相應的補償，理由是農村房屋不能買賣。

法院認為黃某要求確認上述房屋產權，由于1991年該房屋就由本人賣給錢某。

1999年該地拆遷，拆遷單位對住戶錢某兒子亦進行了安置，原房屋已經被拆除。

現黃某要求確認已經不存在的房屋產權，其訴訟請求法院無法支持。最后判決駁回黃某要求確認房屋產權的訴訟請求。

本案爭議焦點在于農村宅基地上的房屋買賣合同是否有效問題，對于這個問題，業(yè)界也有不同的的看法。

有的人認為這類合同違反法律規(guī)定屬于無效合同，有的人則認為這是當事人真實的意思表述，應該屬有效合同。

老楊律師（糾紛找律師，律師找老楊15668469148）認為，法院審判合理，原因如下：

首先，我國堅持“地隨房走”的原則，因此，即使買賣合同中只規(guī)定了房屋買賣的內容，但實質上也涉及了對土地使用權的處理。

而宅基地屬于集體所有，不能隨意轉讓，因此對宅基地上的房屋也不能隨意處分。

其次，根據國務院辦公廳1999年發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第2條第2款規(guī)定：

“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地證和房產證”。

《土地管理法》第63條規(guī)定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設。”

因此，集體土地上的房屋不能自由進入交易市場。

此外，筆者認為，農村房屋買賣合同在下列情形下應認定無效：

1.城鎮(zhèn)非農業(yè)戶口居民購買農村居民房屋的合同

《關于加強農村宅基地管理的意見》（國土資源部國土資發(fā)［2004］234號）第13款重申：

“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！?/p>

2.非農村集體經濟組織的成員購買該組織成員房屋后，該農村集體經濟組織明確拒絕該農民將戶口遷入該農村集體經濟組織的，

因購買人不符合申請，農村宅基地的條件，故也應認定房屋買賣合同無效。

3.法人或其他組織購買農村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權人主體資格，應認定無效。

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