無房產(chǎn)證房屋被出售是否有效？

無房產(chǎn)證房屋被出售是否有效？

合同的效力是指法律賦予依法成立的合同具有拘束當事人各方乃至第三人的強制力。合同的有效要件包括：行為人具有相應的民事行為能力;意思表示真實;不違反法律或者社會公共利益。結(jié)合本案原、被告簽訂的房屋買賣合同，其民事行為能力和意思表示真實要件雙方不存爭議，雙方爭議的焦點為該合同是否違反了法律、行政法規(guī)效力性強止性規(guī)定。

根據(jù)我國現(xiàn)行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項規(guī)定，未依法登記領取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。被告也是依據(jù)此規(guī)定，主張合同無效的。對于該規(guī)定是否屬效力性強止性規(guī)定?筆者有以下觀點：

首先，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項雖然規(guī)定了未依法登記領取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，但該法并沒有明確規(guī)定違反的后果是合同無效，也并不意味著法律禁止發(fā)生物權(quán)變動，不能因為買賣合同的目的違法，而否定其原因行為(買賣合同)本身的效力。

其次，原、被告簽訂的房屋買賣合同違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項的規(guī)定后，如果使該合同繼續(xù)有效的話，也不損害國家利益和社會公共利益，實際上合同有效也僅關系到交易雙方當事人的利益;綜上，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項的規(guī)定，應看作為管理性規(guī)定。況且，在本案法庭辯論結(jié)束前，被告已取得了該房屋所有權(quán)證(商品房)。所以，被告以該合同違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項的規(guī)定，合同無效的抗辯觀點不成立。

而關于被告提出房屋買賣合同缺乏合同主要條款的抗辯觀點，合同的主要條款，是合同必須具備的條款。如果欠缺合同必備條款，合同就不成立。對買賣合同而言，只要具備當事人名稱或者姓名、標的和數(shù)量的，就認為買賣合同已具備合同主要條款。本案中，原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同，已具備當事人、標的和數(shù)量條款，所以，該房屋買賣合同已具備合同主要條款，故被告的該抗辯理由不足。

綜上，應當認定原、被告雙方簽訂的合同有效。

• 秉承”受人之托，忠人之事”的服務理念：“以事實為依據(jù)、以法律為準繩”來維護當事人的合法權(quán)益！

  關注微信“張敬輝律師”(微信號13261996547)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關注。

• 掃描二維碼，關注張敬輝律師

（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務必注明來源“張敬輝律師網(wǎng)”）

張敬輝律師

執(zhí)業(yè)律所：北京雋永律師事務所

咨詢電話： 15811286610

張敬輝律師簡介 一、張敬輝律師在各大媒體的報道情況： 北京雋永律師事務所主任律師——張敬輝律師，是中央電視臺《今日說法》欄目主動報道律師、中央電視臺《焦點訪談》欄目主動報道律師、中央電視臺《新聞頻道》欄目主動報道律師、北京電視臺《法治進行時》特邀嘉賓律師、北京電視臺《現(xiàn)場說法》特邀嘉賓律師、北京新聞廣播電臺《警法在線》特邀嘉賓律師、沈陽電視臺《真相30分》欄目主動報道律師、成都電視臺《真相30分》欄目主動報道律師、山東衛(wèi)視《調(diào)查》欄目主動報道律師、《騰訊視頻》主動報道律師、《搜狐視頻》主動報

• "借名購房"之房屋所有權(quán)應如何歸屬
• 按揭貸款房屋的退房
• 被告人劉XX、涂XX犯故意傷害罪一案
• 船舶融資租賃合同糾紛怎樣解決？