天津高院：關(guān)于依法妥善審理房屋買賣合同糾紛案件的通知【津高法（2016）158號(hào)】
今年以來(lái)，房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量大幅增長(zhǎng)，尤其是在“二手房”買賣糾紛中出現(xiàn)了界定繼續(xù)履行條件、確定違約損失賠償幅度等新問(wèn)題。為了依法妥善審理好此類案件，統(tǒng)一裁判標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)法尺度，高院民一庭組織一、二中院及部分基層法院召開(kāi)了專題座談會(huì)，就該類案件審理中的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了深入研討，并就一些具體問(wèn)題形成了共識(shí)?，F(xiàn)就審判實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)注意的相關(guān)問(wèn)題通知如下：
一、處理原則
審理上述案件時(shí)，要嚴(yán)格依照法律、行政法規(guī)和司法解釋的規(guī)定。既要遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，依法保護(hù)守約方的合法權(quán)益，又要兼顧合同的客觀履行情況和條件，買賣雙方的合同目的和居住條件，秉承“調(diào)解優(yōu)先，調(diào)判結(jié)合”的理念，依法合理平衡各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。
二、《通知》的適用范圍
本《通知》中的“房屋買賣”，是指城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上的“二手房”買賣，不包括公產(chǎn)房、企業(yè)產(chǎn)房屋買賣。商品房買賣合同糾紛可以參照本《通知》處理。法律、行政法規(guī)和司法解釋另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
三、關(guān)于合同效力的認(rèn)定問(wèn)題
當(dāng)事人尚未簽訂房地產(chǎn)行政主管部門要求的《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》，但自行簽訂或者通過(guò)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽訂的協(xié)議書(shū)具備了房屋買賣合同主要內(nèi)容的，應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同成立。經(jīng)審查不存在法定無(wú)效情形的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人明確約定以簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》為買賣合同成立、生效要件的，從其約定。
出賣人轉(zhuǎn)讓僅登記在自己名下的共有房屋，未征得其他權(quán)利人同意，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示公信原則，如買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同應(yīng)認(rèn)定為有效。但有證據(jù)證明買受人存在過(guò)錯(cuò)，或者出賣人惡意串通，損害其他共有人利益的除外
四、關(guān)于合同繼續(xù)履行的問(wèn)題
當(dāng)事人按照房地產(chǎn)行政主管部門的要求簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》以后，一方已依約履行主要義務(wù)并主張繼續(xù)履行合同，另一方拒絕履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、交接房款、交付房屋等后續(xù)合同義務(wù)，除屬于《合同法》第一百一十條規(guī)定情形以外，人民法院應(yīng)予支持。
當(dāng)事人已經(jīng)簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議或者已經(jīng)與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)簽訂包含居間內(nèi)容的房產(chǎn)買賣協(xié)議，但尚未簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》的，一方主張繼續(xù)履行合同，另一方拒絕履行合同義務(wù)的，除屬于《合同法》第一百一十條規(guī)定情形以外，人民法院應(yīng)綜合考量房地產(chǎn)行政主管部門意見(jiàn)、合同履行進(jìn)度、房款交付情況、房屋實(shí)際狀態(tài)等因素，確定涉案房屋買賣合同是否具備繼續(xù)履行的條件。如果具備繼續(xù)履行合同條件的，人民法院可以支持當(dāng)事人繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。如果不具備繼續(xù)履行合同條件的，人民法院可以向當(dāng)事人釋明無(wú)法執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)，并告知其可以變更訴訟請(qǐng)求。
當(dāng)事人對(duì)合同的履行與解除有特別約定的，從其約定。
當(dāng)事人要求繼續(xù)履行合同，應(yīng)當(dāng)在訴訟請(qǐng)求中明確具體履行內(nèi)容，如支付購(gòu)房款、交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記等。
對(duì)于出賣人不履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶義務(wù)的，買受人可以按合同約定要求出賣人履行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶義務(wù)，但不能直接請(qǐng)求人民法院確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有。
五、關(guān)于違約金的問(wèn)題
合同約定給付違約金的，當(dāng)事人可以向違約方主張支付違約金，當(dāng)事人主張違約金高于或低于實(shí)際損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法處理。當(dāng)事人請(qǐng)求增加違約金的，應(yīng)當(dāng)依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十八條的規(guī)定處理。認(rèn)定違約金過(guò)分高于造成的損失，應(yīng)當(dāng)依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（二）》第二十九條的規(guī)定處理。
六、關(guān)于損失賠償?shù)膯?wèn)題
1、當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。按照《合同法》第一百一十三條規(guī)定，損失賠償額包括合同履行后可以獲得的利益。一方違約且發(fā)生房屋價(jià)格漲跌情形的，漲跌差價(jià)屬于合同履行后可以獲得的利益，實(shí)際損失金額的確定應(yīng)結(jié)合所處區(qū)域?qū)嶋H情況、守約方的履約情況、違約方訂立合同時(shí)對(duì)房屋漲跌情形的預(yù)見(jiàn)能力、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度等因素綜合判定，但最低額度不應(yīng)低于房屋價(jià)格漲跌差價(jià)的50%。
2、房屋價(jià)格漲跌差價(jià)可以參照以下方式確定：
（1）雙方能夠協(xié)商確定的，從其約定；
（2）雙方不能協(xié)商確定的：①原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)與買賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌差價(jià)；②無(wú)最相類似房屋比照的，可通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌差價(jià)。認(rèn)定漲跌差價(jià)的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日、雙方是否及時(shí)采取措施防止損失擴(kuò)大、涉訴房屋的具體漲跌情況等合理確定。
七、關(guān)于受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響案件的處理問(wèn)題
因受限貸、限購(gòu)、禁購(gòu)等房地產(chǎn)調(diào)控政策的直接影響，合同確實(shí)無(wú)法繼續(xù)履行的，一般應(yīng)認(rèn)定合同不能履行屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的情形，當(dāng)事人據(jù)此請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實(shí)際情況準(zhǔn)予變更或者解除合同。
因前述原因，當(dāng)事人解除合同以后，出賣人應(yīng)當(dāng)將已經(jīng)收到的購(gòu)房款或定金返還給買受人，買受人應(yīng)將接收的房屋返還給出賣人。因解除合同造成的損失一般情況下應(yīng)按照公平原則由雙方合理分擔(dān)。如因一方當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致當(dāng)事人利益嚴(yán)重失衡，損失方要求加大對(duì)方承擔(dān)比例的，可酌情予以支持。
正在審理中的一、二審案件參照本《通知》試行，已經(jīng)做出生效裁判的案件不再適用。如在試行中遇有問(wèn)題，及時(shí)向高院民一庭反饋。
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