概要：貸款買二手房，合同條款中有兩個(gè)坑很“公平”，一個(gè)給賣家，一個(gè)給買家！如果簽約時(shí)沒注意，貸款稍有不順，就可能引發(fā)糾紛！ 購(gòu)買二手房，很多買家都要辦理貸款。而買賣合同中關(guān)于貸款的約定，有兩條是極容易被買賣雙方忽視的。這兩條所代表的含義，中介也很少主動(dòng)向買賣雙方做詳細(xì)解釋。如果貸款順利它們就很老實(shí)，可一旦貸款因各種原因出現(xiàn)問題，買賣雙方就可能發(fā)生糾紛，這時(shí)才會(huì)注意到這兩個(gè)條款是自己跳不過去的坑！ “當(dāng)初不是這么說的！”、“我之前根本就沒看到這個(gè)條款！”類似這樣的話，楊律師在處理此類問題引起的糾紛時(shí)經(jīng)常聽到。但是，打官司肯定要看證據(jù)，雙方簽字的合同，就是雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，“沒注意”可不是免責(zé)條件！ 這兩個(gè)坑很“公平”，一個(gè)給買家，一個(gè)給賣家！到底是什么樣的坑呢？下文詳細(xì)分說。
１、對(duì)貸款次數(shù)及辦理時(shí)間如果沒限制，對(duì)賣方是個(gè)坑！
因?yàn)楦鞣N原因貸款申請(qǐng)銀行是可能不批的，這個(gè)不批的原因可能有很多：買方信用不夠、某家銀行近期沒有額度、貸款政策調(diào)整等各種可能都有，很多時(shí)候銀行對(duì)不批貸款的原因并不給予正式解釋。 有時(shí)因某家銀行不批貸或者批貸的額度沒有達(dá)到買家的理想標(biāo)準(zhǔn)，就可能會(huì)出現(xiàn)買家要向第二家甚至更多家銀行申請(qǐng)貸款的可能。 如果賣家在簽約時(shí)沒有特別要求，中介給出的合同文本對(duì)于貸款的次數(shù)和時(shí)間通常是不會(huì)做限制的，很可能會(huì)約定“向一家銀行申請(qǐng)不成，再向另一家申請(qǐng)，直到貸款批準(zhǔn)為止”。 而這一條款，賣家簽約時(shí)可能根本就沒有注意到。當(dāng)問到貸款需要的時(shí)間時(shí)，中介口頭介紹通常會(huì)按一次正常貸款的條件介紹，不會(huì)過多強(qiáng)調(diào)貸款不成的可能性及后果。因此，賣家對(duì)貸款的預(yù)期很可能是正常一次的貸款時(shí)間，很多賣家甚至還拿余款急用，比如去做生意或支付自己換房的款項(xiàng)。一旦貸款不順利才發(fā)現(xiàn)這個(gè)條款！ 楊律師經(jīng)常能碰到有賣家因一次貸款不成，又急于用款想解約，可拿過來合同一看，只能告訴他按合同約定一次貸款不成，賣方有義務(wù)繼續(xù)配合辦理貸款。 這時(shí)賣方可能會(huì)說：“當(dāng)初沒告訴我貸款要這么長(zhǎng)時(shí)間！還說很快就能辦好!而且我確實(shí)急用錢呀！”楊律師只能告訴他，你說的這些承諾書面合同是沒有的，如果選擇不配合貸款，可能面臨承擔(dān)違約責(zé)任！而且，打起官司來短期內(nèi)是不能解決的！這時(shí)賣家往往只能選擇繼續(xù)配合貸款，其內(nèi)心是極其憋屈的！ 賣家怎么防止發(fā)生這種事兒呢？ 事先防備很簡(jiǎn)單：如果賣家急需用款、對(duì)余款短時(shí)間支付有較強(qiáng)期待，最好要求在合同中明確貸款次數(shù)限制或貸款時(shí)間限制，比如“貸款最多不超過兩次”，再比如“多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)賣方不能收到貸款買家有義務(wù)自籌款項(xiàng)支付余款”等。這樣一旦發(fā)生貸款不順利的情況，就能按合同設(shè)定的條款要求處理了。
2、對(duì)不能取得貸款怎么辦沒約定，對(duì)買方是個(gè)坑！
要知道貸款可能會(huì)因?yàn)楦鞣N原因而不獲批準(zhǔn)，有時(shí)甚至賣方配合向多家銀行申請(qǐng)可能都不會(huì)獲得批準(zhǔn)。 如果根本就無法獲得貸款審批了，那么買方有無能力自行支付余款？很多買方可能在簽約時(shí)就沒想過這種可能，但楊律師要告訴大家，這種可能確實(shí)是時(shí)常發(fā)生的！ 有些買方這時(shí)會(huì)這么想：“是銀行不批貸款，不是我不想買，這就不能算我違約了。所以，親愛的賣家，咱們解除合同吧，請(qǐng)退錢給我！” 甚至楊律師還碰到過一個(gè)更奇葩的買家，明明是自己信用原因貸不了款，也不肯自籌款項(xiàng)支付余款。賣家考慮到房?jī)r(jià)畢竟有上漲同意不追究責(zé)任，想解約后趕緊另賣。但這位買家竟然不同意，說“房?jī)r(jià)上漲了你另賣肯定賺錢，你得分我點(diǎn)兒，我才同意跟你解約?！弊詈篝[到法院，被判賠償還滿嘴不服“銀行不批貸，能怪我嗎？憑什么讓我承擔(dān)責(zé)任？” 通過貸款購(gòu)房只是買方籌集房款的一種渠道，對(duì)賣方來講不管通過什么渠道籌集房款，買方都有義務(wù)付款。而且事先如果沒有特殊協(xié)商和約定，在二手房買賣書面合同或補(bǔ)充協(xié)議中，通常會(huì)約定如果貸款不成，買方有義務(wù)自籌款項(xiàng)支付余款。 而這一點(diǎn)，很多買方在簽約時(shí)根本就沒看到，或者雖然看到了，但輕信自己能取得貸款而忽視了這項(xiàng)約定。 一旦貸款出了問題，買方才會(huì)重視此事，如果這個(gè)買方恰好又沒有能力自行籌集余款，就面臨窘境了。這時(shí)如果房?jī)r(jià)在上漲，賣家又不是很難說話，也許會(huì)同意不追究或少追究責(zé)任的情況下解約。但如果賣家就是要嚴(yán)格追究違約責(zé)任，或者房?jī)r(jià)下跌呢？未料勝先料敗，楊律師建議大家凡是還是先做好最壞準(zhǔn)備。
買家怎么防范這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)呢？ 買家如果確認(rèn)自己只能通過貸款購(gòu)房，絕對(duì)不能自籌款項(xiàng)，最好在簽訂合同時(shí)，要求加一個(gè)解除條款。明確“在不能取得貸款時(shí)買家有權(quán)提出解除合同，并約定下人比較低的代價(jià)作為解除條件，約定只要買家同意承擔(dān)這個(gè)代價(jià)，賣家就有義務(wù)同意解除合同，且不追究其他違約責(zé)任，并退回已付款項(xiàng)?！?nbsp;楊律師提示： 有些不太負(fù)責(zé)任的中介人員，為促成交易賺取中介費(fèi)，在簽約時(shí)對(duì)這兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)通常是不會(huì)給雙方充分提示的。如果買賣雙方?jīng)]經(jīng)驗(yàn)也很可能不會(huì)注意這兩個(gè)問題，畢竟貸款不順利的比例并不高。但就具體的交易雙方來講，一旦自己碰到不順利，就是百分之百。 一旦發(fā)生貸款不順利的情況，前一個(gè)坑必然導(dǎo)致賣家吃啞巴虧，但損失也就是無法在原預(yù)計(jì)時(shí)間拿到款項(xiàng)。后一個(gè)坑，如果買方真心無力籌款，那可真是面臨大麻煩！即使碰到賣家好說話，代價(jià)再低多少也要承擔(dān)一定責(zé)任，而且這時(shí)買家通常已支付了中介費(fèi)，因?yàn)檫@種原因無法交易，中介費(fèi)也是很難退回的，這也是一項(xiàng)損失！ 所以，建議大家在交易時(shí)提前預(yù)防，明確約定！
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