閱讀提示：公有住房的使用權(quán)或稱承租權(quán)的性質(zhì)，是理論和實(shí)務(wù)界爭(zhēng)議頗多的一個(gè)問題。實(shí)際上，公房使用權(quán)應(yīng)當(dāng)界定為物權(quán)，確切地說是物權(quán)中的用益物權(quán)。既然公房使用權(quán)是物權(quán)，自然可以作為遺產(chǎn)繼承，在原承租人死亡后，所有繼承人都有權(quán)要求實(shí)際取得公房使用權(quán)的繼承人給予相應(yīng)的補(bǔ)償，在房屋遇到征收時(shí)，也可以獲得與繼承份額相當(dāng)?shù)恼魇瞻仓醚a(bǔ)償權(quán)益；在離婚時(shí)，也可以比照私有住房的規(guī)則進(jìn)行分割，由實(shí)際繼續(xù)承租的一方給予另一方補(bǔ)償；對(duì)于強(qiáng)占公房的案件，則無論經(jīng)過多久，公房使用權(quán)人都可基于物上請(qǐng)求權(quán)要求無權(quán)占有人返還房屋。但如果認(rèn)為公房使用權(quán)就是普通的基于房屋租賃合同而產(chǎn)生的債權(quán)，則很多問題要么面臨解釋的困難，要么會(huì)得出極其不合理的解釋結(jié)論。公有住房使用權(quán)雖然需要同房管部門簽訂公房租賃合同之后方能取得，但其與一般的因房屋租賃合同而取得的房屋使用權(quán)顯然具有重大區(qū)別：第一，公房使用權(quán)的存續(xù)具有永續(xù)性。公房使用權(quán)不受期限限制，租期屆滿后自然續(xù)期，非因特定事由，房管部門不得終止公房租賃合同。承租人死亡的，其配偶、子女、父母等還可以申請(qǐng)繼續(xù)承租公房。這樣，承租人對(duì)公有住房就獲得了永久性的占有和使用權(quán)，這與一般的私有房屋租賃是明顯不同的。第二，公房使用權(quán)因其租金遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金水平，因而具有高度的價(jià)值性。公有住房的租金由政府統(tǒng)一規(guī)定，公有住房人繳納的公房租金基本只用于房屋維修的成本費(fèi)用支出，房管部門并不從公房租金中經(jīng)營(yíng)獲利。這與一般的私有住房租賃存在本質(zhì)不同。第三，公房使用權(quán)的取得需要支付對(duì)價(jià)，遇征收時(shí)可以獲得補(bǔ)償。公有住房雖然租金低，但其最初取得使用權(quán)卻需要支付其他對(duì)價(jià)，初始投入成本巨大。公房承租權(quán)的取得或是因計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代作為實(shí)物工資的一部分分配給承租人，或是公房政策改革后，由承租人通過市場(chǎng)置換（使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓）等途徑從前手承租人處出資購(gòu)得。公有住房雖名義上屬于公有，但其絕大部分價(jià)值構(gòu)成卻應(yīng)歸承租人享有。當(dāng)公有住房遇征收時(shí)，按照有關(guān)征收政策，被征收公有住房補(bǔ)償金額的大部分應(yīng)給予公房承租人。第四，公有住房使用權(quán)可轉(zhuǎn)化為完全所有權(quán)。按照現(xiàn)行公房政策，直管公房的使用權(quán)人只需支付很小的價(jià)款，即可購(gòu)得公房所有權(quán)。該購(gòu)房資格只有承租人才具有，非承租人不能以如此低廉的價(jià)格購(gòu)得公有住房的所有權(quán)。第五，公有住房使用權(quán)具有實(shí)質(zhì)上的可處分性。按照現(xiàn)行的公房政策，承租人在向房管部門備案后不僅可以將公房以市場(chǎng)價(jià)格對(duì)外轉(zhuǎn)租，而且承租人還可以通過置換的方式以市場(chǎng)價(jià)格將公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。上述區(qū)別說明，公有住房使用權(quán)具有迥異于一般私有房屋租賃使用權(quán)的性質(zhì)，其所具有的永續(xù)性、支配性、可轉(zhuǎn)讓性等特征，使其在性質(zhì)上更接近于物權(quán)而非債權(quán)。雖然公房使用權(quán)實(shí)質(zhì)上具有用益物權(quán)的特征，但由于我國(guó)《物權(quán)法》沒有將其規(guī)定為法定的用益物權(quán)種類，受物權(quán)法定原則的制約，將公有住房使用權(quán)界定為用益物權(quán)，在目前的法律框架下難以獲得法理上的有力支撐。鑒于此，應(yīng)將公房使用權(quán)界定為一種高度物權(quán)化了的特殊債權(quán)[上述內(nèi)容來源于奚曉明、韓延斌、王林清著：《房地產(chǎn)糾紛裁判思路與規(guī)范指引》（下），人民法院出版社2014年版，第915-917頁]。在“中國(guó)裁判文書網(wǎng)”中，按“公有住房”、“最高法院”、“高級(jí)法院”等檢索條件檢索出有關(guān)公有住房相關(guān)判例，通過對(duì)這些判例整理后發(fā)現(xiàn)，判例并沒有完全按照上述的一般性理論觀點(diǎn)進(jìn)行裁判，不同地區(qū)的法院對(duì)相同問題也出現(xiàn)了相互矛盾的判例，甚至同一法院，對(duì)相同問題也存在不同認(rèn)識(shí)?，F(xiàn)將主要判例裁判規(guī)則梳理如下，供讀者參考。
1. 公房改革中的房屋買賣不同于普通商品房的買賣，具有極強(qiáng)的政策性，同時(shí)也存在較大的價(jià)格優(yōu)惠，因而具有一定的福利性，承租戶協(xié)商確定購(gòu)房人并不意味著該承租戶的其他成員自愿放棄購(gòu)房資格，房屋登記在購(gòu)房人名下也不意味著具有購(gòu)房資格的家庭其他成員對(duì)房屋沒有任何產(chǎn)權(quán)。
——潘美娟等所有權(quán)確認(rèn)糾紛案【（2011）民監(jiān)字第960號(hào)】
最高法院認(rèn)為，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國(guó)發(fā)〔1994〕43號(hào)）的規(guī)定，職工購(gòu)買現(xiàn)已住用的公有住房，可適當(dāng)給予折扣；售房單位應(yīng)根據(jù)購(gòu)房職工建立住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣；職工按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次，購(gòu)房的數(shù)量必須嚴(yán)格按照國(guó)家和各級(jí)人民政府規(guī)定的分配住房的控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，超過標(biāo)準(zhǔn)部分一律執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)。據(jù)此，上海市人民政府制定了“九四方案”，根據(jù)該方案，按成本價(jià)購(gòu)買公有住房的對(duì)象為公有住房的承租人或同住成年人，且每個(gè)家庭僅能享有一次，購(gòu)買一套。此外，由上海市住房制度改革辦公室和上海市房產(chǎn)管理局發(fā)布的《宣傳提綱》進(jìn)一步明確了公有職工住房出售價(jià)格的計(jì)算公式以及1994年成本價(jià)、年工齡優(yōu)惠率、1994年鼓勵(lì)職工買房?jī)?yōu)惠率和已租住公房?jī)?yōu)惠率等，并明確了按成本價(jià)購(gòu)買公有職工住房的對(duì)象為獲得新分配住房的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿18足歲的同住成年人?？梢姡扛母镏械姆课葙I賣不同于普通商品房的買賣，具有極強(qiáng)的政策性，同時(shí)也存在較大的價(jià)格優(yōu)惠，因而具有一定的福利性。正因?yàn)槿绱?，無論是《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，還是“九四方案”，在明確購(gòu)房資格的同時(shí)，均以家庭作為公有住房的出售對(duì)象。不過，為了確保公有住房出售工作的順利進(jìn)行，“九四方案”明確要求凡承租戶內(nèi)有多人的，應(yīng)協(xié)商確定購(gòu)房人，且房屋的產(chǎn)權(quán)證只能登記在購(gòu)房人一人的名下?！熬潘姆桨浮敝械馁?gòu)房人只是具有購(gòu)房資格的家庭成員的代表，《宣傳提綱》中所謂“按成本價(jià)購(gòu)買公有住房，購(gòu)買者擁有全部房屋產(chǎn)權(quán)”，僅僅是指購(gòu)房人代表全部具有購(gòu)房資格的家庭成員對(duì)房屋享有產(chǎn)權(quán)。也就是說，承租戶協(xié)商確定購(gòu)房人并不意味著該承租戶的其他成員自愿放棄購(gòu)房資格，房屋登記在購(gòu)房人名下也不意味著具有購(gòu)房資格的家庭其他成員對(duì)房屋沒有任何產(chǎn)權(quán)，因?yàn)槌凶鈶魠f(xié)商確定購(gòu)房人只是為了滿足上海市關(guān)于出售公有住房的政策，不能據(jù)此認(rèn)為當(dāng)事人已經(jīng)達(dá)成放棄購(gòu)房資格的合意。就本案來說，陳志新和趙瑞媛作為上海市楊浦區(qū)延吉一村13號(hào)307-308室的承租人，根據(jù)“九四方案”，均應(yīng)享有購(gòu)買公有住房的權(quán)利，但由于上海市的公有住房出售政策只允許多個(gè)承租人協(xié)商確定一名購(gòu)買人，故趙瑞媛在征得陳志新的同意后，作為購(gòu)買人代表全體承租人取得了上述房屋的產(chǎn)權(quán)。但是，從陳志新事后寫給其弟陳蟠九的信以及陳志新向房管部門、區(qū)政府等提出產(chǎn)權(quán)異議的情況看，陳志新雖然同意趙瑞媛作為購(gòu)房人，但并無放棄購(gòu)房資格的意思，亦無放棄主張房屋所有權(quán)的意思，故不能認(rèn)為房屋登記在趙瑞媛的名下，上述房屋的所有權(quán)即歸趙瑞媛個(gè)人所有，而只能認(rèn)為由趙瑞媛作為購(gòu)房人代表全體具有購(gòu)房資格的承租人對(duì)房屋享有所有權(quán)。由于陳志新與趙瑞媛均為享有購(gòu)房資格的承租人，上述房屋歸陳志新與趙瑞媛共同所有。
2.夫妻共同居住的公房，若是婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房承租權(quán)的，雙方離婚后對(duì)該房屋仍具有居住權(quán)。
——?jiǎng)⒄c王玉貞、劉飛占有保護(hù)糾紛案【（2011）民監(jiān)字第510號(hào)】
最高法院認(rèn)為，劉正于1996年與北京市金融街房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司簽訂《公有住宅租賃合同》，從而取得涉訴房屋的承租居住權(quán)。由于拆遷安置是以家庭為對(duì)象，故當(dāng)時(shí)作為劉正妻與子的王玉貞和劉飛也因此而取得涉訴房屋的居住權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的精神，夫妻共同居住的公房，若是婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房承租權(quán)的，離婚后雙方均可承租。本案中，對(duì)涉訴房屋的承租居住權(quán)系劉正和王玉貞婚后由劉正申請(qǐng)取得，雙方離婚后王玉貞對(duì)該房屋仍具有居住權(quán)。因此，劉正關(guān)于王玉貞對(duì)涉訴房屋的居住使用權(quán)是依附于婚姻關(guān)系，且王玉貞已加入外國(guó)國(guó)籍，離婚后王玉貞即喪失居住使用權(quán)的主張，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。
3. 購(gòu)買或者租賃公房是由當(dāng)事人所在單位按照房改政策的規(guī)定給予解決，屬于單位內(nèi)部糾紛，而單位內(nèi)部建房、分房等而引起的房地產(chǎn)糾紛不屬于人民法院管轄。
——申青香因與新疆梧桐化工廠破產(chǎn)清算組福利待遇糾紛案【（2012）民申字第466號(hào)】
最高法院認(rèn)為：購(gòu)買或者租賃公房是由當(dāng)事人所在單位按照房改政策的規(guī)定給予解決，屬于單位內(nèi)部糾紛，而單位內(nèi)部建房、分房等而引起的房地產(chǎn)糾紛不屬于人民法院管轄。故申青香請(qǐng)求法院判令新疆梧桐化工廠破產(chǎn)清算組按照福利價(jià)向其出售或者租賃公房的請(qǐng)求，并不屬于民事法律關(guān)系調(diào)整范圍。
4. 當(dāng)事人實(shí)際居住公有住房，并一直繳納房租，且領(lǐng)取了《公有住房租賃證》的情況下，對(duì)該公有住房享有合法的使用權(quán)。
——大連天源大廈有限公司與馮巖財(cái)產(chǎn)權(quán)屬糾紛案【（2013）民申字第151號(hào)】
最高法院認(rèn)為：馮巖自1994年案涉房屋交付使用時(shí)即居住使用該房屋，并自1994年10月起一直向萬寶公司繳納房租，且在1999年7月1日領(lǐng)取了《公有住房租賃證》，與萬寶公司形成了公有住房租賃合同關(guān)系。后來馮巖還辦理了房改的相關(guān)手續(xù)并于2000年5月15日向萬寶公司交納了一定費(fèi)用，但后期因資金不足沒有辦成。以上事實(shí)足以證明馮巖對(duì)案涉房屋享有合法的使用權(quán)。
5. 公有住房產(chǎn)權(quán)單位按照家庭人口分配公有住房的，非家庭人口不能對(duì)該房屋主張權(quán)利。
——馬建生因與張禎祿、馬潔共有糾紛案【（2014）遼審一民申字第281號(hào)】
遼寧高院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議房屋原為沈陽市沈河區(qū)教育局作為產(chǎn)權(quán)單位的公有住房。依據(jù)沈陽市沈河區(qū)教育局房產(chǎn)基建管理所出具的《情況說明》，單位是基于張禎祿家中人口為3人的家庭情況進(jìn)行房屋分配，對(duì)于該情況說明中的“人口3人”，馬建生與張禎祿均確認(rèn)為張禎祿及其丈夫馬瑞華、馬建忠，由此應(yīng)認(rèn)定爭(zhēng)議房屋分配時(shí)并沒有馬建生的份額。
6.房屋所有權(quán)登記證上記載的所有權(quán)人與參加公有住房房改的實(shí)際所有權(quán)人不一致的，不應(yīng)以登記為準(zhǔn)。
——崔某某因與鄒某某離婚糾糾紛案【（2014）遼審一民抗字第63號(hào)】
遼寧高院認(rèn)為，鞍山市立山區(qū)平山140所2-23產(chǎn)權(quán)房是1973年被申請(qǐng)人鄒某某所在單位鞍山市監(jiān)獄分配給鄒某某的公有住房。因鄒某某與其兒子鄒偉均系鞍山市監(jiān)獄干警，1993年更名為其子鄒偉，1999年房改前又更名為鄒某某。2000年12月該房屋參加房改時(shí)，鄒偉用鄒某某及已故母親劉素榮工齡，以7269元價(jià)格購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，在此期間，該房屋的住房債卷均系鄒偉購(gòu)買。因此，本院認(rèn)為，雖然該產(chǎn)權(quán)房屋的所有權(quán)登記證上記載的所有權(quán)人為鄒某某，但該產(chǎn)權(quán)房屋的實(shí)際所有權(quán)人是案外人鄒偉，故原審法院認(rèn)定該產(chǎn)權(quán)房屋不是申請(qǐng)人崔某某與被申請(qǐng)人鄒某某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并無不當(dāng)。
7.公有住房承租人死亡后，產(chǎn)權(quán)單位未重新變更或確定新承租人的，其他人不能以新承租人身份主張權(quán)利。
——于良偉與劉翠玉公有房屋承租權(quán)糾紛案【（2013）遼審四民提字第00041號(hào)】
遼寧高院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議房屋為公有住房，產(chǎn)權(quán)單位為大連市國(guó)有房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司，當(dāng)該房承租人死亡后，應(yīng)由公有房屋出租人依有關(guān)規(guī)定應(yīng)及時(shí)變更或確立新的公房租賃人。本案中，該房屋原承租人于憲瑞死亡后，大連市國(guó)有房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司并未對(duì)該爭(zhēng)議住房變更或確立新的公房承租人。于良偉、劉翠玉均不具有本案爭(zhēng)議公有住房的租賃權(quán)，亦不存在從現(xiàn)有登記公有住房使用人于憲瑞轉(zhuǎn)讓、交換或者其他方式取得本案爭(zhēng)議房屋的租賃使用權(quán)，是否享有承租權(quán)的請(qǐng)求應(yīng)向該公房的產(chǎn)權(quán)單位大連市國(guó)有房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司提出，而不能先行提起民事訴訟。于良偉訴請(qǐng)確認(rèn)其對(duì)爭(zhēng)議公有住房享有承租權(quán)并要求劉翠玉搬出爭(zhēng)議房屋的請(qǐng)求，不屬于民事訴訟的范圍。
8.承租的公有住房的繼承問題，不屬于人民法院民事調(diào)整范圍。
李生、李淑萍因與李明、李瑞、李正、李華繼承糾紛案【（2014）遼審一民申字第619號(hào)】
遼寧高院認(rèn)為：被繼承人李澤民生前承租由沈陽市益興商業(yè)有限責(zé)任公司分配，由沈陽民族房屋開發(fā)公司托管的位于沈陽市沈河區(qū)市府大路375-1號(hào)2棟323室房屋一處?，F(xiàn)該房屋由李生居住，承租代表人仍為李澤民。被繼承人李澤民生前居住的承租房，李澤民僅為該房屋承租人，該承租的房屋仍屬于公有住房，不屬于人民法院民事調(diào)整范圍。
9.公房承租權(quán)糾紛屬于人民法院民事訴訟案件范圍，與原承租人共同居住人有權(quán)繼續(xù)承租房屋，原承租人繼承人不能通過繼承方式成為承租人。
——王潤(rùn)杰因與孫淑珍、大連弘原房屋信息服務(wù)有限公司公有房屋承租權(quán)糾紛案【（2012）遼審三民提字第00023號(hào)】
遼寧高院認(rèn)為，本案并非單位內(nèi)部房屋分配糾紛，系公房承租權(quán)糾紛，系平等主體之間的民事法律關(guān)系，屬于人民法院受理民事案件范圍。與自有房屋租賃不同，公有房屋的產(chǎn)權(quán)單位在承租人的選擇、租金標(biāo)準(zhǔn)的確定等方面權(quán)利受到公房管理規(guī)定的限制。本案中，弘原公司雖為涉案房屋的產(chǎn)權(quán)單位，但不得違反相關(guān)規(guī)定隨意確定公房的承租人。按照《大連市城市公有房屋規(guī)定》第二十條規(guī)定，王潤(rùn)杰作為與承租人共同居住的人要求繼續(xù)承租案涉房屋于法有據(jù)，應(yīng)予支持。被告孫淑珍不是承租人的共同居住人，要求以繼承的方式成為該房屋的承租人沒有法律依據(jù)。
10.公房承租人在產(chǎn)權(quán)單位同意的情況下，有權(quán)轉(zhuǎn)讓公房承租權(quán)。
——?jiǎng)ⅡE楠與張力強(qiáng)及、溫智返還原物糾紛案【（2014）遼審一民抗字第00018號(hào)】
遼寧高院認(rèn)為，涉案公房原承租人是溫智，其與涉案房屋產(chǎn)權(quán)單位大連造船廠及其后接管涉案房屋的大連市中山區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司形成租賃合同關(guān)系，其擁有合法的承租權(quán)。溫智將公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給劉駿楠，大連市中山區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司與劉駿楠簽訂了《公有住房租賃合同》，劉駿楠取得了涉案房屋《公有住房租賃證》，擁有承租權(quán)人的權(quán)利。張力強(qiáng)居住涉案房屋屬借用，且沒有約定借用期限，劉駿楠在受讓承租權(quán)后可以隨時(shí)要求張力強(qiáng)騰退、返還涉案房屋，其義務(wù)只是在合理期限之前通知張力強(qiáng)。劉駿楠作為涉案房屋承租權(quán)人有權(quán)要求張力強(qiáng)騰退、返還房屋，其該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。
11. 公有住房租賃證具有公示公信的法律效力，被拆遷公有住房的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)由房屋使用權(quán)人取得。
——苗淑文因與苗淑芳保管合同糾紛案【（2014）遼審四民申字第189號(hào)】
遼寧高院認(rèn)為，兩份公有住房租賃證，能夠證明四平巷15號(hào)的房屋已分為兩戶，該房屋23．99平方米的承租人為苗淑文，另外24．78平方米的承租人為苗寶遠(yuǎn)。根據(jù)物權(quán)公示原則，公有住房租賃證具有公示公信的法律效力。因此，苗淑芳為案涉房屋23．99平方米的使用權(quán)人，苗寶遠(yuǎn)在去世前為案涉房屋另外24．78平方米的使用權(quán)人。被拆遷房屋相應(yīng)面積的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)由房屋使用權(quán)人取得，案涉房屋23．99平方米的拆遷款應(yīng)屬于苗淑芳所有，另外24．78平方米的拆遷款屬于苗寶遠(yuǎn)所有。
12.承租公有住房是國(guó)家分配給職工及其家庭成員的一種社會(huì)福利，除承租人之外，其共同居住人依法也享有對(duì)公有住房進(jìn)行居住使用的權(quán)利。共同居住人搬離公有住房，不履行承租人義務(wù)的，喪失承租權(quán)利。
——尹玉華因與趙春珠返還原物糾紛案【（2014）遼審一民申字第317號(hào)】
遼寧高院認(rèn)為：按照我國(guó)公有住房租賃的相關(guān)政策，承租公有住房是國(guó)家分配給職工及其家庭成員的一種社會(huì)福利，除承租人之外，其共同居住人依法也享有對(duì)公有住房進(jìn)行居住使用的權(quán)利。雖然訴爭(zhēng)房屋最初由尹玉華承租，但是趙春珠與尹玉華之子尹興東于1984年結(jié)婚后即在該房屋居住，其作為家庭成員，為該公有居住房屋的共同居住人。趙春珠與尹興東結(jié)婚后不久尹玉華夫婦即搬離該房屋，再未搬回，該房屋實(shí)際已由尹興東與趙春珠居住使用，是事實(shí)上的承租人。且尹興東離婚后已再婚生女，在此期間尹玉華既未主張趙春珠倒房也未履行承租人義務(wù)，并且辦理正式公有房屋租賃證后，又將房屋權(quán)證親自交給趙春珠。原審對(duì)尹玉華的訴訟請(qǐng)求未予支持，并無不當(dāng)。
13.公有住房承租權(quán)經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意可以流轉(zhuǎn)。
——?jiǎng)㈤L(zhǎng)元與葉維鈞、葉健榮合同糾紛案【（2015）高民申字第03268號(hào)】
北京高院認(rèn)為：劉長(zhǎng)元明知訴爭(zhēng)房屋系公有住房，仍簽署《換房申請(qǐng)表》，經(jīng)北京市望京實(shí)業(yè)總公司同意后，劉潔榮取得訴爭(zhēng)房屋的承租權(quán)，應(yīng)認(rèn)定為系雙方真實(shí)意思表示，并未違反國(guó)家強(qiáng)制性法律規(guī)定，劉長(zhǎng)元關(guān)于《換房協(xié)議》無效的再審理由不成立，本院不予支持。
14. 公房承租人死亡后，未變更承租人，公房承租人子女繼續(xù)使用該房屋直至拆遷的，在分配拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)主要依照實(shí)際居住情況確定各權(quán)利人的份額。
——金×1、金×3、金×2、汪×1、汪×2、劉×、金×4與金×5、溫×、金×6、金×7、張×、金×8、金×9、金×10分家析產(chǎn)糾紛案【（2015）高民申字第3342號(hào)】
北京高院認(rèn)為：本案中，19號(hào)房屋系公有住房，承租人王慶真死亡后，未變更承租人，王慶真的子女繼續(xù)使用該房屋直至拆遷；拆遷時(shí)，拆遷單位根據(jù)拆遷政策和19號(hào)房屋的實(shí)際居住情況、戶籍情況等，確定了該房屋的被拆遷人及被安置人。故在分配拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)主要依照實(shí)際居住情況確定各權(quán)利人的份額。兩審法院根據(jù)金×5提交的家庭協(xié)議、相應(yīng)錄音資料以及法院的調(diào)查筆錄等證據(jù)所確認(rèn)的居住情況，并無不妥。對(duì)于涉案拆遷補(bǔ)償、補(bǔ)助款的分配問題，兩審法院根據(jù)19號(hào)房屋的日常維護(hù)、實(shí)際居住和戶籍等情況，依法確定由金×7等五人，金×5等三人，劉×、金×3、金×2、汪×1、汪×2、金×1等六人作為三方分別享有拆遷補(bǔ)償、補(bǔ)助款三分之一的份額，亦無不妥，兩審法院根據(jù)查明的事實(shí)并結(jié)合相應(yīng)證據(jù)所作判決并無不當(dāng)。金×1、金×3、金×2、汪×1、汪×2、劉×、金×4的再審理由不能成立。
15. 公有住房承租人確定問題，不屬于人民法院受案范圍。
——張梁、張超起訴張洋、北京航星機(jī)器制造有限公司確認(rèn)合同無效糾紛案【（2014）高民申字第00759號(hào)】
北京高院認(rèn)為：北京市東城區(qū)北新橋街道頭條9號(hào)11房號(hào)平房屬于北京市航星機(jī)器制造有限公司所有的公有住房，其承租人確定問題，不屬于人民法院受案范圍。
16. 房改房屬國(guó)家福利，具有補(bǔ)償性、社會(huì)保障性、享受權(quán)利的一次性等特點(diǎn)，即使房改后房屋登記在家庭成員一人名下，該案房屋仍應(yīng)為共同財(cái)產(chǎn)。
——李月蘭與田凌云、田文春贈(zèng)與合同糾紛案【（2015）高民申字第01585號(hào)】
北京高院認(rèn)為：任一共有權(quán)人未經(jīng)其他共有人同意處分共有財(cái)產(chǎn)，其他共有人不予追認(rèn)的，該處分行為應(yīng)屬無效。本案中，涉案房屋系田文春與前妻朱德蓉于婚姻關(guān)系存續(xù)期間辦理相關(guān)的成本價(jià)出售直管公有住宅樓房手續(xù)，并在《單位出售公有住房房?jī)r(jià)計(jì)算表》中明確記載合計(jì)計(jì)算了男女雙方工齡，其中女方工齡29年。其后，雖田文春在朱德蓉去世后辦理了后續(xù)購(gòu)房手續(xù)，并將房屋登記在其個(gè)人名下，但房改房屬特定歷史時(shí)期國(guó)家福利政策分房，具有補(bǔ)償性、社會(huì)保障性、享受權(quán)利的一次性等特點(diǎn)，使用了包括工齡在內(nèi)的優(yōu)惠，而且一般情況下，每個(gè)家庭只能享受一次，故原審法院認(rèn)定涉案房屋應(yīng)為田文春與朱德蓉的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并無不當(dāng)。在朱德蓉去世后，遺產(chǎn)分割前，應(yīng)屬繼承人共同共有，田文春處分共有財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)認(rèn)定無效。
17. 公房房改確定的房屋價(jià)格體現(xiàn)對(duì)職工的福利性質(zhì)，只針對(duì)職工，他人無權(quán)享受此優(yōu)惠，他人支付購(gòu)房款項(xiàng)的行為應(yīng)認(rèn)定為代職工付款。
——?jiǎng)ヒ蚺c劉杰、慶愛卿、張秀榮、慶維娜、慶連春、盛正祥、盛星苗物權(quán)確認(rèn)糾紛案【（2014）高民申字第02960號(hào)】
北京高院認(rèn)為：涉案房屋原系慶愛榮承租的公房，產(chǎn)權(quán)單位房改售房具有福利性質(zhì)，房改售房確定的房屋價(jià)格包含了對(duì)職工的工齡等因素的優(yōu)惠，與商品房市場(chǎng)價(jià)格存在差距，體現(xiàn)了對(duì)職工的福利性質(zhì)，電信局依據(jù)房改售房政策銷售訴爭(zhēng)房屋只針對(duì)慶愛榮，他人無權(quán)享受此優(yōu)惠，原審法院認(rèn)定劉偉向電信局支付購(gòu)房款項(xiàng)的行為屬代慶愛榮付款行為正確?，F(xiàn)劉偉請(qǐng)求確認(rèn)涉案房屋享有50%的所有權(quán)，缺乏依據(jù)，理由不能成立。
18. 多人符合公有住房使用權(quán)過戶條件且對(duì)訴爭(zhēng)公有住房承租人未達(dá)成一致意見的情況下，產(chǎn)權(quán)單位有權(quán)拒絕辦理房屋使用權(quán)過戶手續(xù)。
——閆菊生因與天津市河西區(qū)西南樓房管站、閻永生、閻福生、閻春生、閆梅生房屋租賃合同糾紛案【（2015）津高民申字第0733號(hào)】
天津高院認(rèn)為：根據(jù)《天津市公有住房變更承租人管理辦法》第二條規(guī)定的內(nèi)容，再審申請(qǐng)人閆菊生與被申請(qǐng)人閻永生、閻福生、閻春生、閆梅生作為訴爭(zhēng)公有住房原承租人王秀茹的子女，均符合公有住房使用權(quán)過戶條件。被申請(qǐng)人天津市河西區(qū)西南樓房管站作為公有住房的管理人，在閆菊生與閻永生、閻福生、閻春生、閆梅生未對(duì)訴爭(zhēng)公有住房承租人達(dá)成一致意見的情況下，有權(quán)拒絕辦理房屋使用權(quán)過戶手續(xù)。
19. 公有住房承租人死亡的，公有住房使用權(quán)過戶只能由承租人的配偶、子女、父母等一人申請(qǐng)過戶。
——孫鳳偉、孫長(zhǎng)嶺因與孫長(zhǎng)山房屋租賃合同糾紛案【（2014）津高民申字第1263號(hào)】
天津高院認(rèn)為：再審申請(qǐng)人孫鳳偉、孫長(zhǎng)嶺一審的訴訟請(qǐng)求是請(qǐng)求法院依法確認(rèn)坐落天津市河北區(qū)宜白路華宜里4號(hào)樓13門409號(hào)公產(chǎn)房屋的用益物權(quán)為孫鳳偉、孫長(zhǎng)嶺和孫長(zhǎng)山三方共有，并依法予以分割。但根據(jù)《天津市公有住房變更承租人管理辦法》第二條的規(guī)定，公有住房承租人死亡的，公有住房使用權(quán)過戶只能由承租人的配偶、子女、父母等一人申請(qǐng)過戶。因此，原審法院不支持孫鳳偉、孫長(zhǎng)嶺的將該公產(chǎn)房用益物權(quán)共有的訴訟請(qǐng)求是正確的。
20. 實(shí)際居住公有房屋的，對(duì)房屋均享有使用權(quán)，承租人處分房屋，應(yīng)當(dāng)與使用權(quán)人協(xié)商后再行處分。
——范金玲與祁貴玲、天津市衛(wèi)生局行政后勤管理服務(wù)部用益物權(quán)確認(rèn)糾紛案【（2013）津高民申字第0161號(hào)】
天津高院認(rèn)為，本案訴爭(zhēng)房屋的性質(zhì)為公產(chǎn)，該房屋一直由祁貴玲、范金玲及賈維亮實(shí)際居住，祁貴玲、范金玲及賈維亮對(duì)訴爭(zhēng)房屋均享有使用權(quán)。根據(jù)天津市《天津市公有住房變更承租人管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，賈維亮去世后，祁貴玲、范金玲對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有平等的申請(qǐng)承租的權(quán)利。由于范金玲系外地戶口，只有祁貴玲一人符合過戶條件，原審法院在本院認(rèn)為中明確范金玲、祁貴玲對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有平等使用權(quán)后，再審判決祁貴玲對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有承租權(quán)，并無不當(dāng)。鑒于范金玲對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有使用權(quán)，今后如祁貴玲對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行變賣，應(yīng)當(dāng)與范金玲協(xié)商后再行處分。
21. 承租的公有住房不屬于承租人個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承。
——關(guān)磊因與鐘鳳芹等房屋買賣合同糾紛案【（2014）津高民申字第1308號(hào)】
天津高院認(rèn)為：本案中，關(guān)鈞輝與鐘鳳芹系夫妻關(guān)系，關(guān)磊、關(guān)紅為關(guān)鈞輝、鐘鳳芹的子女。由于訟爭(zhēng)房屋原系關(guān)鈞輝承租的公有住房，在關(guān)鈞輝去世時(shí)，房屋性質(zhì)未發(fā)生變更，故訟爭(zhēng)房屋不屬于關(guān)鈞輝個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承。在關(guān)鈞輝去世后，其配偶鐘鳳芹根據(jù)津房委辦（2003）14號(hào)通知，簽訂《公有住房買賣協(xié)議書》購(gòu)買訟爭(zhēng)房屋，取得房屋的所有權(quán)。據(jù)此，訟爭(zhēng)房屋為鐘鳳芹的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，其依法享有處分的權(quán)利，鐘鳳芹將該房屋出賣給關(guān)紅的行為，依法應(yīng)確認(rèn)為有效。鐘鳳芹與關(guān)紅在《買賣協(xié)議》中對(duì)房款數(shù)額的約定以及關(guān)紅未實(shí)際支付房款的行為，屬二人對(duì)其自身權(quán)利的處分，并不因此導(dǎo)致《買賣協(xié)議》無效。
22. 承租人去世后，原公房租賃關(guān)系并不當(dāng)然終止，作為與承租人同住的家屬，應(yīng)當(dāng)享有該公房的使用權(quán)。
——李忠道與徐福英等借用合同糾紛案【（2014）蘇審三民申字第01126號(hào)】
江蘇高院認(rèn)為：雖然涉案公房最初是徐偉向鼓樓區(qū)房管局和華陽房地產(chǎn)開發(fā)總公司申請(qǐng)借用，但在1994年1月19日徐國(guó)順與鼓樓房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司簽訂公有住房租賃合約之后，其之間就已形成了公房租賃關(guān)系。1999年1月承租人徐國(guó)順去世后，原公房租賃關(guān)系并不當(dāng)然終止，徐福英、徐偉作為自1992年起便與徐國(guó)順同住的家屬，且二人戶籍至今仍在涉案公房?jī)?nèi)，應(yīng)當(dāng)享有該公房的使用權(quán)。在鼓樓房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司尚未依相關(guān)程序收回涉案公房前，因徐福英、徐偉目前仍對(duì)涉案公房享有使用權(quán)，且涉案公房確系交付給了李忠道，故一、二審法院判決由李忠道將涉案公房返還徐偉，并根據(jù)徐福英、徐偉的訴請(qǐng)，判決李忠道承擔(dān)逾期返還責(zé)任并無不妥。
23. 公房承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，且未經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意將房屋部分轉(zhuǎn)租他人，事后又未得追認(rèn)，其行為不僅違反了國(guó)家政策有關(guān)規(guī)定，也違背了公有住房使用權(quán)設(shè)立的目的，產(chǎn)權(quán)單位有權(quán)解除租賃合同。
——曹立因與南京市玄武區(qū)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司房屋租賃合同糾紛案【（2015）蘇審三民申字第00553號(hào)】
江蘇高院認(rèn)為:雙方當(dāng)事人于1996年2月12日簽訂了為期三年的《公有住房租賃契約》，三年期滿后雙方未續(xù)訂租賃合同。依據(jù)公有住房使用權(quán)性質(zhì)，雙方在租賃期滿后自然續(xù)期，原租賃合同內(nèi)容應(yīng)繼續(xù)適用。根據(jù)原租賃合同的約定：承租方不得擅自拆改房屋及附屬設(shè)備，不得將承租的房屋轉(zhuǎn)租或擅自轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓或者私自交換使用；一方未履行本契約使另一方造成經(jīng)濟(jì)損失或其他嚴(yán)重后果的，另一方有權(quán)向責(zé)任方要求賠償損失或者提前解除租賃契約。曹立擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，經(jīng)多次通知整改后仍未整改，且未經(jīng)玄武房產(chǎn)公司同意將房屋部分轉(zhuǎn)租他人，事后又未得追認(rèn)，其行為不僅違反了國(guó)家政策有關(guān)規(guī)定和雙方當(dāng)事人約定，同時(shí)也違背了公有住房使用權(quán)設(shè)立的目的。故一、二審法院認(rèn)定曹立的行為已構(gòu)成根本性違約，玄武房產(chǎn)公司有權(quán)解除租賃合同，并無不當(dāng)。
24. 公有住房房改時(shí)以承租人自己名義申請(qǐng)房改，用自己工齡享受房改優(yōu)惠并支付了全部的房改購(gòu)房款和擴(kuò)面費(fèi)用，房屋產(chǎn)權(quán)人也登記為承租人，無證據(jù)證
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