閱讀提示：公有住房的使用權或稱承租權的性質，是理論和實務界爭議頗多的一個問題。實際上，公房使用權應當界定為物權，確切地說是物權中的用益物權。既然公房使用權是物權，自然可以作為遺產繼承，在原承租人死亡后，所有繼承人都有權要求實際取得公房使用權的繼承人給予相應的補償，在房屋遇到征收時，也可以獲得與繼承份額相當?shù)恼魇瞻仓醚a償權益；在離婚時，也可以比照私有住房的規(guī)則進行分割，由實際繼續(xù)承租的一方給予另一方補償；對于強占公房的案件，則無論經(jīng)過多久，公房使用權人都可基于物上請求權要求無權占有人返還房屋。但如果認為公房使用權就是普通的基于房屋租賃合同而產生的債權，則很多問題要么面臨解釋的困難，要么會得出極其不合理的解釋結論。公有住房使用權雖然需要同房管部門簽訂公房租賃合同之后方能取得，但其與一般的因房屋租賃合同而取得的房屋使用權顯然具有重大區(qū)別：第一，公房使用權的存續(xù)具有永續(xù)性。公房使用權不受期限限制，租期屆滿后自然續(xù)期，非因特定事由，房管部門不得終止公房租賃合同。承租人死亡的，其配偶、子女、父母等還可以申請繼續(xù)承租公房。這樣，承租人對公有住房就獲得了永久性的占有和使用權，這與一般的私有房屋租賃是明顯不同的。第二，公房使用權因其租金遠低于市場租金水平，因而具有高度的價值性。公有住房的租金由政府統(tǒng)一規(guī)定，公有住房人繳納的公房租金基本只用于房屋維修的成本費用支出，房管部門并不從公房租金中經(jīng)營獲利。這與一般的私有住房租賃存在本質不同。第三，公房使用權的取得需要支付對價，遇征收時可以獲得補償。公有住房雖然租金低，但其最初取得使用權卻需要支付其他對價，初始投入成本巨大。公房承租權的取得或是因計劃經(jīng)濟時代作為實物工資的一部分分配給承租人，或是公房政策改革后，由承租人通過市場置換（使用權有償轉讓）等途徑從前手承租人處出資購得。公有住房雖名義上屬于公有，但其絕大部分價值構成卻應歸承租人享有。當公有住房遇征收時，按照有關征收政策，被征收公有住房補償金額的大部分應給予公房承租人。第四，公有住房使用權可轉化為完全所有權。按照現(xiàn)行公房政策，直管公房的使用權人只需支付很小的價款，即可購得公房所有權。該購房資格只有承租人才具有，非承租人不能以如此低廉的價格購得公有住房的所有權。第五，公有住房使用權具有實質上的可處分性。按照現(xiàn)行的公房政策，承租人在向房管部門備案后不僅可以將公房以市場價格對外轉租，而且承租人還可以通過置換的方式以市場價格將公房使用權轉讓。上述區(qū)別說明，公有住房使用權具有迥異于一般私有房屋租賃使用權的性質，其所具有的永續(xù)性、支配性、可轉讓性等特征，使其在性質上更接近于物權而非債權。雖然公房使用權實質上具有用益物權的特征，但由于我國《物權法》沒有將其規(guī)定為法定的用益物權種類，受物權法定原則的制約，將公有住房使用權界定為用益物權，在目前的法律框架下難以獲得法理上的有力支撐。鑒于此，應將公房使用權界定為一種高度物權化了的特殊債權[上述內容來源于奚曉明、韓延斌、王林清著：《房地產糾紛裁判思路與規(guī)范指引》（下），人民法院出版社2014年版，第915-917頁]。在“中國裁判文書網(wǎng)”中，按“公有住房”、“最高法院”、“高級法院”等檢索條件檢索出有關公有住房相關判例，通過對這些判例整理后發(fā)現(xiàn)，判例并沒有完全按照上述的一般性理論觀點進行裁判，不同地區(qū)的法院對相同問題也出現(xiàn)了相互矛盾的判例，甚至同一法院，對相同問題也存在不同認識?，F(xiàn)將主要判例裁判規(guī)則梳理如下，供讀者參考。
1. 公房改革中的房屋買賣不同于普通商品房的買賣，具有極強的政策性，同時也存在較大的價格優(yōu)惠，因而具有一定的福利性，承租戶協(xié)商確定購房人并不意味著該承租戶的其他成員自愿放棄購房資格，房屋登記在購房人名下也不意味著具有購房資格的家庭其他成員對房屋沒有任何產權。
——潘美娟等所有權確認糾紛案【（2011）民監(jiān)字第960號】
最高法院認為，根據(jù)《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)〔1994〕43號）的規(guī)定，職工購買現(xiàn)已住用的公有住房，可適當給予折扣；售房單位應根據(jù)購房職工建立住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣；職工按成本價或標準價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，購房的數(shù)量必須嚴格按照國家和各級人民政府規(guī)定的分配住房的控制標準執(zhí)行，超過標準部分一律執(zhí)行市場價。據(jù)此，上海市人民政府制定了“九四方案”，根據(jù)該方案，按成本價購買公有住房的對象為公有住房的承租人或同住成年人，且每個家庭僅能享有一次，購買一套。此外，由上海市住房制度改革辦公室和上海市房產管理局發(fā)布的《宣傳提綱》進一步明確了公有職工住房出售價格的計算公式以及1994年成本價、年工齡優(yōu)惠率、1994年鼓勵職工買房優(yōu)惠率和已租住公房優(yōu)惠率等，并明確了按成本價購買公有職工住房的對象為獲得新分配住房的職工和在住所地具有本市常住戶口的公有住房承租人或年滿18足歲的同住成年人?？梢?，公房改革中的房屋買賣不同于普通商品房的買賣，具有極強的政策性，同時也存在較大的價格優(yōu)惠，因而具有一定的福利性。正因為如此，無論是《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，還是“九四方案”，在明確購房資格的同時，均以家庭作為公有住房的出售對象。不過，為了確保公有住房出售工作的順利進行，“九四方案”明確要求凡承租戶內有多人的，應協(xié)商確定購房人，且房屋的產權證只能登記在購房人一人的名下?！熬潘姆桨浮敝械馁彿咳酥皇蔷哂匈彿抠Y格的家庭成員的代表，《宣傳提綱》中所謂“按成本價購買公有住房，購買者擁有全部房屋產權”，僅僅是指購房人代表全部具有購房資格的家庭成員對房屋享有產權。也就是說，承租戶協(xié)商確定購房人并不意味著該承租戶的其他成員自愿放棄購房資格，房屋登記在購房人名下也不意味著具有購房資格的家庭其他成員對房屋沒有任何產權，因為承租戶協(xié)商確定購房人只是為了滿足上海市關于出售公有住房的政策，不能據(jù)此認為當事人已經(jīng)達成放棄購房資格的合意。就本案來說，陳志新和趙瑞媛作為上海市楊浦區(qū)延吉一村13號307-308室的承租人，根據(jù)“九四方案”，均應享有購買公有住房的權利，但由于上海市的公有住房出售政策只允許多個承租人協(xié)商確定一名購買人，故趙瑞媛在征得陳志新的同意后，作為購買人代表全體承租人取得了上述房屋的產權。但是，從陳志新事后寫給其弟陳蟠九的信以及陳志新向房管部門、區(qū)政府等提出產權異議的情況看，陳志新雖然同意趙瑞媛作為購房人，但并無放棄購房資格的意思，亦無放棄主張房屋所有權的意思，故不能認為房屋登記在趙瑞媛的名下，上述房屋的所有權即歸趙瑞媛個人所有，而只能認為由趙瑞媛作為購房人代表全體具有購房資格的承租人對房屋享有所有權。由于陳志新與趙瑞媛均為享有購房資格的承租人，上述房屋歸陳志新與趙瑞媛共同所有。
2.夫妻共同居住的公房，若是婚后一方或雙方申請取得公房承租權的，雙方離婚后對該房屋仍具有居住權。
——劉正與王玉貞、劉飛占有保護糾紛案【（2011）民監(jiān)字第510號】
最高法院認為，劉正于1996年與北京市金融街房產經(jīng)營管理公司簽訂《公有住宅租賃合同》，從而取得涉訴房屋的承租居住權。由于拆遷安置是以家庭為對象，故當時作為劉正妻與子的王玉貞和劉飛也因此而取得涉訴房屋的居住權。根據(jù)《最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》的精神，夫妻共同居住的公房，若是婚后一方或雙方申請取得公房承租權的，離婚后雙方均可承租。本案中，對涉訴房屋的承租居住權系劉正和王玉貞婚后由劉正申請取得，雙方離婚后王玉貞對該房屋仍具有居住權。因此，劉正關于王玉貞對涉訴房屋的居住使用權是依附于婚姻關系，且王玉貞已加入外國國籍，離婚后王玉貞即喪失居住使用權的主張，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。
3. 購買或者租賃公房是由當事人所在單位按照房改政策的規(guī)定給予解決，屬于單位內部糾紛，而單位內部建房、分房等而引起的房地產糾紛不屬于人民法院管轄。
——申青香因與新疆梧桐化工廠破產清算組福利待遇糾紛案【（2012）民申字第466號】
最高法院認為：購買或者租賃公房是由當事人所在單位按照房改政策的規(guī)定給予解決，屬于單位內部糾紛，而單位內部建房、分房等而引起的房地產糾紛不屬于人民法院管轄。故申青香請求法院判令新疆梧桐化工廠破產清算組按照福利價向其出售或者租賃公房的請求，并不屬于民事法律關系調整范圍。
4. 當事人實際居住公有住房，并一直繳納房租，且領取了《公有住房租賃證》的情況下，對該公有住房享有合法的使用權。
——大連天源大廈有限公司與馮巖財產權屬糾紛案【（2013）民申字第151號】
最高法院認為：馮巖自1994年案涉房屋交付使用時即居住使用該房屋，并自1994年10月起一直向萬寶公司繳納房租，且在1999年7月1日領取了《公有住房租賃證》，與萬寶公司形成了公有住房租賃合同關系。后來馮巖還辦理了房改的相關手續(xù)并于2000年5月15日向萬寶公司交納了一定費用，但后期因資金不足沒有辦成。以上事實足以證明馮巖對案涉房屋享有合法的使用權。
5. 公有住房產權單位按照家庭人口分配公有住房的，非家庭人口不能對該房屋主張權利。
——馬建生因與張禎祿、馬潔共有糾紛案【（2014）遼審一民申字第281號】
遼寧高院認為，本案爭議房屋原為沈陽市沈河區(qū)教育局作為產權單位的公有住房。依據(jù)沈陽市沈河區(qū)教育局房產基建管理所出具的《情況說明》，單位是基于張禎祿家中人口為3人的家庭情況進行房屋分配，對于該情況說明中的“人口3人”，馬建生與張禎祿均確認為張禎祿及其丈夫馬瑞華、馬建忠，由此應認定爭議房屋分配時并沒有馬建生的份額。
6.房屋所有權登記證上記載的所有權人與參加公有住房房改的實際所有權人不一致的，不應以登記為準。
——崔某某因與鄒某某離婚糾糾紛案【（2014）遼審一民抗字第63號】
遼寧高院認為，鞍山市立山區(qū)平山140所2-23產權房是1973年被申請人鄒某某所在單位鞍山市監(jiān)獄分配給鄒某某的公有住房。因鄒某某與其兒子鄒偉均系鞍山市監(jiān)獄干警，1993年更名為其子鄒偉，1999年房改前又更名為鄒某某。2000年12月該房屋參加房改時，鄒偉用鄒某某及已故母親劉素榮工齡，以7269元價格購買產權，在此期間，該房屋的住房債卷均系鄒偉購買。因此，本院認為，雖然該產權房屋的所有權登記證上記載的所有權人為鄒某某，但該產權房屋的實際所有權人是案外人鄒偉，故原審法院認定該產權房屋不是申請人崔某某與被申請人鄒某某的夫妻共同財產，并無不當。
7.公有住房承租人死亡后，產權單位未重新變更或確定新承租人的，其他人不能以新承租人身份主張權利。
——于良偉與劉翠玉公有房屋承租權糾紛案【（2013）遼審四民提字第00041號】
遼寧高院認為，本案爭議房屋為公有住房，產權單位為大連市國有房產經(jīng)營管理公司，當該房承租人死亡后，應由公有房屋出租人依有關規(guī)定應及時變更或確立新的公房租賃人。本案中，該房屋原承租人于憲瑞死亡后，大連市國有房產經(jīng)營管理公司并未對該爭議住房變更或確立新的公房承租人。于良偉、劉翠玉均不具有本案爭議公有住房的租賃權，亦不存在從現(xiàn)有登記公有住房使用人于憲瑞轉讓、交換或者其他方式取得本案爭議房屋的租賃使用權，是否享有承租權的請求應向該公房的產權單位大連市國有房產經(jīng)營管理公司提出，而不能先行提起民事訴訟。于良偉訴請確認其對爭議公有住房享有承租權并要求劉翠玉搬出爭議房屋的請求，不屬于民事訴訟的范圍。
8.承租的公有住房的繼承問題，不屬于人民法院民事調整范圍。
李生、李淑萍因與李明、李瑞、李正、李華繼承糾紛案【（2014）遼審一民申字第619號】
遼寧高院認為：被繼承人李澤民生前承租由沈陽市益興商業(yè)有限責任公司分配，由沈陽民族房屋開發(fā)公司托管的位于沈陽市沈河區(qū)市府大路375-1號2棟323室房屋一處?，F(xiàn)該房屋由李生居住，承租代表人仍為李澤民。被繼承人李澤民生前居住的承租房，李澤民僅為該房屋承租人，該承租的房屋仍屬于公有住房，不屬于人民法院民事調整范圍。
9.公房承租權糾紛屬于人民法院民事訴訟案件范圍，與原承租人共同居住人有權繼續(xù)承租房屋，原承租人繼承人不能通過繼承方式成為承租人。
——王潤杰因與孫淑珍、大連弘原房屋信息服務有限公司公有房屋承租權糾紛案【（2012）遼審三民提字第00023號】
遼寧高院認為，本案并非單位內部房屋分配糾紛，系公房承租權糾紛，系平等主體之間的民事法律關系，屬于人民法院受理民事案件范圍。與自有房屋租賃不同，公有房屋的產權單位在承租人的選擇、租金標準的確定等方面權利受到公房管理規(guī)定的限制。本案中，弘原公司雖為涉案房屋的產權單位，但不得違反相關規(guī)定隨意確定公房的承租人。按照《大連市城市公有房屋規(guī)定》第二十條規(guī)定，王潤杰作為與承租人共同居住的人要求繼續(xù)承租案涉房屋于法有據(jù)，應予支持。被告孫淑珍不是承租人的共同居住人，要求以繼承的方式成為該房屋的承租人沒有法律依據(jù)。
10.公房承租人在產權單位同意的情況下，有權轉讓公房承租權。
——劉駿楠與張力強及、溫智返還原物糾紛案【（2014）遼審一民抗字第00018號】
遼寧高院認為，涉案公房原承租人是溫智，其與涉案房屋產權單位大連造船廠及其后接管涉案房屋的大連市中山區(qū)房地產經(jīng)營有限公司形成租賃合同關系，其擁有合法的承租權。溫智將公有住房承租權轉讓給劉駿楠，大連市中山區(qū)房地產經(jīng)營有限公司與劉駿楠簽訂了《公有住房租賃合同》，劉駿楠取得了涉案房屋《公有住房租賃證》，擁有承租權人的權利。張力強居住涉案房屋屬借用，且沒有約定借用期限，劉駿楠在受讓承租權后可以隨時要求張力強騰退、返還涉案房屋，其義務只是在合理期限之前通知張力強。劉駿楠作為涉案房屋承租權人有權要求張力強騰退、返還房屋，其該項訴訟請求應予支持。
11. 公有住房租賃證具有公示公信的法律效力，被拆遷公有住房的拆遷補償款應由房屋使用權人取得。
——苗淑文因與苗淑芳保管合同糾紛案【（2014）遼審四民申字第189號】
遼寧高院認為，兩份公有住房租賃證，能夠證明四平巷15號的房屋已分為兩戶，該房屋23．99平方米的承租人為苗淑文，另外24．78平方米的承租人為苗寶遠。根據(jù)物權公示原則，公有住房租賃證具有公示公信的法律效力。因此，苗淑芳為案涉房屋23．99平方米的使用權人，苗寶遠在去世前為案涉房屋另外24．78平方米的使用權人。被拆遷房屋相應面積的拆遷補償款應由房屋使用權人取得，案涉房屋23．99平方米的拆遷款應屬于苗淑芳所有，另外24．78平方米的拆遷款屬于苗寶遠所有。
12.承租公有住房是國家分配給職工及其家庭成員的一種社會福利，除承租人之外，其共同居住人依法也享有對公有住房進行居住使用的權利。共同居住人搬離公有住房，不履行承租人義務的，喪失承租權利。
——尹玉華因與趙春珠返還原物糾紛案【（2014）遼審一民申字第317號】
遼寧高院認為：按照我國公有住房租賃的相關政策，承租公有住房是國家分配給職工及其家庭成員的一種社會福利，除承租人之外，其共同居住人依法也享有對公有住房進行居住使用的權利。雖然訴爭房屋最初由尹玉華承租，但是趙春珠與尹玉華之子尹興東于1984年結婚后即在該房屋居住，其作為家庭成員，為該公有居住房屋的共同居住人。趙春珠與尹興東結婚后不久尹玉華夫婦即搬離該房屋，再未搬回，該房屋實際已由尹興東與趙春珠居住使用，是事實上的承租人。且尹興東離婚后已再婚生女，在此期間尹玉華既未主張趙春珠倒房也未履行承租人義務，并且辦理正式公有房屋租賃證后，又將房屋權證親自交給趙春珠。原審對尹玉華的訴訟請求未予支持，并無不當。
13.公有住房承租權經(jīng)產權單位同意可以流轉。
——劉長元與葉維鈞、葉健榮合同糾紛案【（2015）高民申字第03268號】
北京高院認為：劉長元明知訴爭房屋系公有住房，仍簽署《換房申請表》，經(jīng)北京市望京實業(yè)總公司同意后，劉潔榮取得訴爭房屋的承租權，應認定為系雙方真實意思表示，并未違反國家強制性法律規(guī)定，劉長元關于《換房協(xié)議》無效的再審理由不成立，本院不予支持。
14. 公房承租人死亡后，未變更承租人，公房承租人子女繼續(xù)使用該房屋直至拆遷的，在分配拆遷補償款項時，應主要依照實際居住情況確定各權利人的份額。
——金×1、金×3、金×2、汪×1、汪×2、劉×、金×4與金×5、溫×、金×6、金×7、張×、金×8、金×9、金×10分家析產糾紛案【（2015）高民申字第3342號】
北京高院認為：本案中，19號房屋系公有住房，承租人王慶真死亡后，未變更承租人，王慶真的子女繼續(xù)使用該房屋直至拆遷；拆遷時，拆遷單位根據(jù)拆遷政策和19號房屋的實際居住情況、戶籍情況等，確定了該房屋的被拆遷人及被安置人。故在分配拆遷補償款項時，應主要依照實際居住情況確定各權利人的份額。兩審法院根據(jù)金×5提交的家庭協(xié)議、相應錄音資料以及法院的調查筆錄等證據(jù)所確認的居住情況，并無不妥。對于涉案拆遷補償、補助款的分配問題，兩審法院根據(jù)19號房屋的日常維護、實際居住和戶籍等情況，依法確定由金×7等五人，金×5等三人，劉×、金×3、金×2、汪×1、汪×2、金×1等六人作為三方分別享有拆遷補償、補助款三分之一的份額，亦無不妥，兩審法院根據(jù)查明的事實并結合相應證據(jù)所作判決并無不當。金×1、金×3、金×2、汪×1、汪×2、劉×、金×4的再審理由不能成立。
15. 公有住房承租人確定問題，不屬于人民法院受案范圍。
——張梁、張超起訴張洋、北京航星機器制造有限公司確認合同無效糾紛案【（2014）高民申字第00759號】
北京高院認為：北京市東城區(qū)北新橋街道頭條9號11房號平房屬于北京市航星機器制造有限公司所有的公有住房，其承租人確定問題，不屬于人民法院受案范圍。
16. 房改房屬國家福利，具有補償性、社會保障性、享受權利的一次性等特點，即使房改后房屋登記在家庭成員一人名下，該案房屋仍應為共同財產。
——李月蘭與田凌云、田文春贈與合同糾紛案【（2015）高民申字第01585號】
北京高院認為：任一共有權人未經(jīng)其他共有人同意處分共有財產，其他共有人不予追認的，該處分行為應屬無效。本案中，涉案房屋系田文春與前妻朱德蓉于婚姻關系存續(xù)期間辦理相關的成本價出售直管公有住宅樓房手續(xù)，并在《單位出售公有住房房價計算表》中明確記載合計計算了男女雙方工齡，其中女方工齡29年。其后，雖田文春在朱德蓉去世后辦理了后續(xù)購房手續(xù)，并將房屋登記在其個人名下，但房改房屬特定歷史時期國家福利政策分房，具有補償性、社會保障性、享受權利的一次性等特點，使用了包括工齡在內的優(yōu)惠，而且一般情況下，每個家庭只能享受一次，故原審法院認定涉案房屋應為田文春與朱德蓉的夫妻共同財產，并無不當。在朱德蓉去世后，遺產分割前，應屬繼承人共同共有，田文春處分共有財產的行為應認定無效。
17. 公房房改確定的房屋價格體現(xiàn)對職工的福利性質，只針對職工，他人無權享受此優(yōu)惠，他人支付購房款項的行為應認定為代職工付款。
——劉偉因與劉杰、慶愛卿、張秀榮、慶維娜、慶連春、盛正祥、盛星苗物權確認糾紛案【（2014）高民申字第02960號】
北京高院認為：涉案房屋原系慶愛榮承租的公房，產權單位房改售房具有福利性質，房改售房確定的房屋價格包含了對職工的工齡等因素的優(yōu)惠，與商品房市場價格存在差距，體現(xiàn)了對職工的福利性質，電信局依據(jù)房改售房政策銷售訴爭房屋只針對慶愛榮，他人無權享受此優(yōu)惠，原審法院認定劉偉向電信局支付購房款項的行為屬代慶愛榮付款行為正確?，F(xiàn)劉偉請求確認涉案房屋享有50%的所有權，缺乏依據(jù)，理由不能成立。
18. 多人符合公有住房使用權過戶條件且對訴爭公有住房承租人未達成一致意見的情況下，產權單位有權拒絕辦理房屋使用權過戶手續(xù)。
——閆菊生因與天津市河西區(qū)西南樓房管站、閻永生、閻福生、閻春生、閆梅生房屋租賃合同糾紛案【（2015）津高民申字第0733號】
天津高院認為：根據(jù)《天津市公有住房變更承租人管理辦法》第二條規(guī)定的內容，再審申請人閆菊生與被申請人閻永生、閻福生、閻春生、閆梅生作為訴爭公有住房原承租人王秀茹的子女，均符合公有住房使用權過戶條件。被申請人天津市河西區(qū)西南樓房管站作為公有住房的管理人，在閆菊生與閻永生、閻福生、閻春生、閆梅生未對訴爭公有住房承租人達成一致意見的情況下，有權拒絕辦理房屋使用權過戶手續(xù)。
19. 公有住房承租人死亡的，公有住房使用權過戶只能由承租人的配偶、子女、父母等一人申請過戶。
——孫鳳偉、孫長嶺因與孫長山房屋租賃合同糾紛案【（2014）津高民申字第1263號】
天津高院認為：再審申請人孫鳳偉、孫長嶺一審的訴訟請求是請求法院依法確認坐落天津市河北區(qū)宜白路華宜里4號樓13門409號公產房屋的用益物權為孫鳳偉、孫長嶺和孫長山三方共有，并依法予以分割。但根據(jù)《天津市公有住房變更承租人管理辦法》第二條的規(guī)定，公有住房承租人死亡的，公有住房使用權過戶只能由承租人的配偶、子女、父母等一人申請過戶。因此，原審法院不支持孫鳳偉、孫長嶺的將該公產房用益物權共有的訴訟請求是正確的。
20. 實際居住公有房屋的，對房屋均享有使用權，承租人處分房屋，應當與使用權人協(xié)商后再行處分。
——范金玲與祁貴玲、天津市衛(wèi)生局行政后勤管理服務部用益物權確認糾紛案【（2013）津高民申字第0161號】
天津高院認為，本案訴爭房屋的性質為公產，該房屋一直由祁貴玲、范金玲及賈維亮實際居住，祁貴玲、范金玲及賈維亮對訴爭房屋均享有使用權。根據(jù)天津市《天津市公有住房變更承租人管理辦法》的相關規(guī)定，賈維亮去世后，祁貴玲、范金玲對訴爭房屋享有平等的申請承租的權利。由于范金玲系外地戶口，只有祁貴玲一人符合過戶條件，原審法院在本院認為中明確范金玲、祁貴玲對訴爭房屋享有平等使用權后，再審判決祁貴玲對訴爭房屋享有承租權，并無不當。鑒于范金玲對訴爭房屋享有使用權，今后如祁貴玲對訴爭房屋進行變賣，應當與范金玲協(xié)商后再行處分。
21. 承租的公有住房不屬于承租人個人財產，不應作為其遺產由繼承人繼承。
——關磊因與鐘鳳芹等房屋買賣合同糾紛案【（2014）津高民申字第1308號】
天津高院認為：本案中，關鈞輝與鐘鳳芹系夫妻關系，關磊、關紅為關鈞輝、鐘鳳芹的子女。由于訟爭房屋原系關鈞輝承租的公有住房，在關鈞輝去世時，房屋性質未發(fā)生變更，故訟爭房屋不屬于關鈞輝個人財產，不應作為其遺產由繼承人繼承。在關鈞輝去世后，其配偶鐘鳳芹根據(jù)津房委辦（2003）14號通知，簽訂《公有住房買賣協(xié)議書》購買訟爭房屋，取得房屋的所有權。據(jù)此，訟爭房屋為鐘鳳芹的個人財產，其依法享有處分的權利，鐘鳳芹將該房屋出賣給關紅的行為，依法應確認為有效。鐘鳳芹與關紅在《買賣協(xié)議》中對房款數(shù)額的約定以及關紅未實際支付房款的行為，屬二人對其自身權利的處分，并不因此導致《買賣協(xié)議》無效。
22. 承租人去世后，原公房租賃關系并不當然終止，作為與承租人同住的家屬，應當享有該公房的使用權。
——李忠道與徐福英等借用合同糾紛案【（2014）蘇審三民申字第01126號】
江蘇高院認為：雖然涉案公房最初是徐偉向鼓樓區(qū)房管局和華陽房地產開發(fā)總公司申請借用，但在1994年1月19日徐國順與鼓樓房產經(jīng)營公司簽訂公有住房租賃合約之后，其之間就已形成了公房租賃關系。1999年1月承租人徐國順去世后，原公房租賃關系并不當然終止，徐福英、徐偉作為自1992年起便與徐國順同住的家屬，且二人戶籍至今仍在涉案公房內，應當享有該公房的使用權。在鼓樓房產經(jīng)營公司尚未依相關程序收回涉案公房前，因徐福英、徐偉目前仍對涉案公房享有使用權，且涉案公房確系交付給了李忠道，故一、二審法院判決由李忠道將涉案公房返還徐偉，并根據(jù)徐福英、徐偉的訴請，判決李忠道承擔逾期返還責任并無不妥。
23. 公房承租人擅自改變房屋結構，且未經(jīng)產權單位同意將房屋部分轉租他人，事后又未得追認，其行為不僅違反了國家政策有關規(guī)定，也違背了公有住房使用權設立的目的，產權單位有權解除租賃合同。
——曹立因與南京市玄武區(qū)房產經(jīng)營有限公司房屋租賃合同糾紛案【（2015）蘇審三民申字第00553號】
江蘇高院認為:雙方當事人于1996年2月12日簽訂了為期三年的《公有住房租賃契約》，三年期滿后雙方未續(xù)訂租賃合同。依據(jù)公有住房使用權性質，雙方在租賃期滿后自然續(xù)期，原租賃合同內容應繼續(xù)適用。根據(jù)原租賃合同的約定：承租方不得擅自拆改房屋及附屬設備，不得將承租的房屋轉租或擅自轉借、轉讓或者私自交換使用；一方未履行本契約使另一方造成經(jīng)濟損失或其他嚴重后果的，另一方有權向責任方要求賠償損失或者提前解除租賃契約。曹立擅自改變房屋結構，經(jīng)多次通知整改后仍未整改，且未經(jīng)玄武房產公司同意將房屋部分轉租他人，事后又未得追認，其行為不僅違反了國家政策有關規(guī)定和雙方當事人約定，同時也違背了公有住房使用權設立的目的。故一、二審法院認定曹立的行為已構成根本性違約，玄武房產公司有權解除租賃合同，并無不當。
24. 公有住房房改時以承租人自己名義申請房改，用自己工齡享受房改優(yōu)惠并支付了全部的房改購房款和擴面費用，房屋產權人也登記為承租人，無證據(jù)證
張濤律師辦案心得：房地產業(yè)迅猛發(fā)展，房產糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務等方面，專業(yè)房產律師應指導當事人規(guī)避、防范風險，理性、合法維權。
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