今日，《物權(quán)法》司法解釋（一）（以下簡(jiǎn)稱《解釋一》）重磅出臺(tái)，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、交易量下降的情況下，《解釋一》用了六個(gè)法條對(duì)按份共有情況下份額的轉(zhuǎn)讓、優(yōu)先權(quán)的行使進(jìn)行規(guī)定，占了整個(gè)司法解釋近三分之一的篇幅，你看出其市場(chǎng)原因和作用了嗎？其對(duì)眾籌購房將產(chǎn)生怎樣的影響？請(qǐng)見本文。
之前，筆者曾發(fā)布《簡(jiǎn)析眾籌購房的權(quán)屬登記和份額轉(zhuǎn)讓問題》一文，介紹了眾籌購房模式下購房人按份共有房產(chǎn)的情形。因近期國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，有些品質(zhì)高檔、地段稀缺、價(jià)格昂貴的會(huì)所、商業(yè)或住宅難以由一人之力購買，于是催生了眾籌購房（即經(jīng)一個(gè)或多個(gè)發(fā)起人發(fā)起，向多人籌集資金共同購買房產(chǎn)、通過各種方式共享產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)所得的購房方式）。眾籌方式不僅降低了投資門檻，更分散了投資風(fēng)險(xiǎn)，一時(shí)之間受到開發(fā)商和投資者的雙重追捧。但我們同時(shí)注意到，在其廣受歡迎的同時(shí)，一方面，投資人之間大多不熟識(shí)，彼此缺乏信任，所以多采用按份共有產(chǎn)權(quán)的模式以形成相互間的制約；另一方面眾籌購房模式，大多投資人并非為了居住或使用需求購房，而是為了投資收益，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)份額獲利成為眾籌購房投資人的最佳退出模式。在此情況下，因法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)共有份額的轉(zhuǎn)讓規(guī)定不明確，導(dǎo)致按份共有人之間不免就份額能否繼承、優(yōu)先權(quán)如何行使發(fā)生爭(zhēng)議?！督忉屢弧酚昧肆鶄€(gè)條文大篇幅對(duì)此進(jìn)行細(xì)化規(guī)定，是敏銳把握市場(chǎng)環(huán)境和需求的表現(xiàn)，及時(shí)解決了市場(chǎng)主體廣泛關(guān)注的問題，勢(shì)必將對(duì)眾籌購房模式起到促進(jìn)和助推作用。
那么，《解釋一》主要解決了不動(dòng)產(chǎn)份額轉(zhuǎn)讓的哪些問題？讓我們來看一下：
1、繼續(xù)人或受遺贈(zèng)人因繼承、受遺贈(zèng)獲得不動(dòng)產(chǎn)份額時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的其他按份共有人能否主張行使優(yōu)先購買權(quán)？
通過《解釋一》第九條可知，共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈(zèng)發(fā)生變化時(shí)，共他按份共有人能否行使優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)共有人之間是否有在先的約定來判斷，若無在先的約定，則其他按份共有人不享有優(yōu)先購買權(quán)。
2、按份共有人對(duì)外轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)份額的，其他按份共有人在“同等條件”下享有優(yōu)先購買權(quán)，該“同等條件”具體指什么？
根據(jù)《解釋一》第十條，該“同等條件”具體是指共有份額的轉(zhuǎn)讓價(jià)格、價(jià)款履行方式及期限等因素，這意味著，按份共有人應(yīng)當(dāng)至少將其對(duì)外轉(zhuǎn)讓份額的價(jià)格、付款方式和付款期限安排等書面告知其他按份共有人。
3、按份共有人對(duì)其他人對(duì)外轉(zhuǎn)讓的份額行使優(yōu)先購買權(quán)的期間？
按照《解釋一》第十一條規(guī)定：
1）同等條件通知中載明行使用權(quán)先購買權(quán)期間的，以通知為準(zhǔn)；
2）同等條件通知中未載明或載明的期間少于通知送達(dá)之日起15日的，視為15日；
3）轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或應(yīng)當(dāng)知道最終的“同等條件”之日起15日；若不能判斷其他共有人是否知道最終“同等條件”的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起6個(gè)月。
4、享有優(yōu)先購買權(quán)的按份共有人哪些情形的主張不受支持？
有優(yōu)先購買權(quán)的按份共有人在規(guī)定的行使權(quán)利期間依法主張優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由其以同等條件購買被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)份額。但是：
1）其只主張撤銷轉(zhuǎn)讓人對(duì)外轉(zhuǎn)讓份額的合同或認(rèn)定合同無效，而其未主張以同等條件購買的，其主張不被支持；
2）有優(yōu)先購買權(quán)的按份共有人提出減少轉(zhuǎn)讓價(jià)款或其他增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)的要求而優(yōu)先購買轉(zhuǎn)讓份額的，不予支持；
3）按份共有人之間轉(zhuǎn)讓份額，其他按份共有人主張享有優(yōu)先購買權(quán)的，不予支持，但按份共有人之間另有約定的除5、兩個(gè)以上按份共有人均主張優(yōu)先購買權(quán)的，如何解決？
可以由其按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自原來享有的份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)。
上述規(guī)定對(duì)按份共有人有權(quán)行使優(yōu)先購買權(quán)的情形、“同等條件”的具體因素，以及行使優(yōu)先購買權(quán)的期間、權(quán)利不被支持的情形等所做的規(guī)定，很大程度上解決了按份共有人對(duì)外轉(zhuǎn)讓其共有產(chǎn)權(quán)份額易發(fā)爭(zhēng)議的問題，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)按份共有情形下共有人轉(zhuǎn)讓份額獲益退出起到促進(jìn)保障和排外。
除糾紛的作用，無疑將助推當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下眾籌購房模式的發(fā)展，對(duì)低迷的房產(chǎn)市場(chǎng)是一針強(qiáng)心劑，當(dāng)然，其實(shí)際能起到多大效用，將由市場(chǎng)去檢驗(yàn)。
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