要點提示：
職工住房制度改革中的房改房在發(fā)生權(quán)屬變更時，基于被繼承人而享有或派生的購房權(quán)利，也應視為屬于遺產(chǎn)范圍。
案例索引：
一審：武漢市武昌區(qū)人民法院（2005）武區(qū)白民初字第39號
二審：武漢市中級人民法院（2006）武民終字第1號（2006年8月10日）
案情：
上訴人（原審被告）:姚貴榮，女，42歲，下崗工人。
被上訴人（原審原告）:姚敢蓉，40歲，下崗工人。
被上訴人（原審被告）:湖北省輕工業(yè)機械廠。
被上訴人（原審第三人）:姚忠穩(wěn)，女，58歲，退休教師。
被上訴人（原審第三人）:姚忠英，女，55歲，退休工人。
被上訴人（原審第三人）:姚世榮，女，50歲，退休工人。
被上訴人（原審第三人）:姚連榮，女，46歲，無業(yè)。
原告姚敢蓉與被告姚貴榮及第三人姚忠穩(wěn)、姚忠英、姚世榮、姚連榮系姐妹關(guān)系，其父親姚名臘和母親王玉英生前均系湖北省輕工業(yè)機械廠（以下簡稱省輕機廠）職工。1980年省輕機廠將座落于武昌區(qū)團結(jié)路9號舊5層樓5單元房屋一套(建筑面積64.94平方米)分配給姚名臘、王玉英居住使用。姚貴榮結(jié)婚時因軍婚無房，故與其父母共同居住該房。1992年4月16日，姚名臘去世。1997年12月，省輕機廠進行住房制度改革，將公有住房出售。王玉英于1997年12月21日向省輕機廠繳納7544元購買所住房屋70％的產(chǎn)權(quán)。1998年1月8日，王玉英去世。因王玉英生前無積蓄，為辦喪事，姚敢蓉以取得房屋產(chǎn)權(quán)為條件，出資7540元。但因未能入住王玉英遺留的房屋，又于1998年8月10日從姚貴榮處拿回該款。2000年省輕機廠對職工住房進行改建，增加面積，姚貴榮向省輕機廠繳納36000元建房款。2001年8月省輕機廠進行第二次房改，姚貴榮于當年8月13日向省輕機廠繳納3512.6元，連同姚貴榮的住房公積金l000元共4512.6元，購買其父母住房30％的產(chǎn)權(quán)。2001年12月20日，省輕機廠向姚貴榮發(fā)放房屋權(quán)屬登記證，將上述房屋的房地產(chǎn)權(quán)利人登記為姚貴榮。2003年，姚貴榮另購住房一套，姚敢蓉要求姚貴榮騰出房屋，雙方對房屋權(quán)屬發(fā)生爭議協(xié)商未果。
2004年12月，姚敢蓉向一審法院起訴稱，本人與被告姚貴榮及第三人系姐妹關(guān)系，父親姚名臘和母親王玉英系原省輕機廠職工，1980年省輕機廠將武昌區(qū)團結(jié)路9號舊層5單元分配給原告父母居住，房主系原告父母。被告姚貴榮系頂職進入省輕機廠當工人，婚后與父母親住在一起。1994年父親去世，1997年房改時，由母親出資7543.90元購得該房屋的70％產(chǎn)權(quán)，1998年母親去世。母親在世時與被告姚貴榮不和，曾表示將住房留給原告使用，并要剝奪被告姚貴榮的繼承權(quán)。被告姚貴榮亦表示一旦有住房就將房屋騰給原告。父母過世后，原告及第三人均未提出遺產(chǎn)分配問題，被告姚貴榮仍住父母房屋中。2003年被告姚貴榮已購置住房，但拒不交出所居住房屋，并稱父母親的房屋屬其所有，同時在被告省輕機廠的配合下辦理了房產(chǎn)證并準備對外出租。請求判令撤銷被告省輕機廠將武昌區(qū)團結(jié)路9號舊5層樓5單元的房改房過戶給被告姚貴榮的決定(房改協(xié)議書)，判令原告、被告姚貴榮及第三人共同擁有武昌區(qū)團結(jié)路9號舊5層樓5單元的房屋，并由被告姚貴榮從1998年2月起每月支付房屋租金250元給其他繼承權(quán)人，直到搬出房屋為止，并由二被告承擔本案的訴訟費用。被告省輕機廠辯稱：原告把我廠作為第一被告是不正確的。我廠根據(jù)國家房改政策進行房改沒有錯誤，將本案爭議的房屋房主登記為姚貴榮，在辦理的過程中沒有違反國家房改政策規(guī)定，我廠在第一和第二次房改時均在全廠范圍內(nèi)貼公告，原告是我廠附屬五金電器廠職工，第三人姚世榮是我廠職工，均知曉我廠房改，所以我廠不存在配合被告姚貴榮將該房私下辦理到其名下的問題。我廠將本案爭議的房屋房主登記為姚貴榮，只履行協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)，不承擔法律責任，也不承擔各種訴訟費用。被告姚貴榮辯稱：原告知道房改的情況，且本案的訴訟時效已超過兩年。原告認為房屋應該全部納入共同共有不正確，買房時是由我和母親共同購買。原告無權(quán)撤銷二被告的協(xié)議書，原告所述我與母親不和也無事實依據(jù)。原告無權(quán)代表第三人要求我付房租。該房的糾紛不應由法院處理，請求駁回原告的訴訟請求。第三人姚忠穩(wěn)、姚世榮述稱：對購房過程不清楚，廠里將公有房子賣給姚貴榮是有責任的，該房我們姐妹都有份，姚貴榮添加的部分與原房屋是不可分割的，我們要求按房屋面積王玉英的100％進行分割。第三人姚忠英、姚連榮述稱：我母親70％的繼承權(quán)應由六姊妹繼承，姚貴榮的30％屬她自己，添加部分應歸姚貴榮。庭審中，原告姚敢蓉、被告姚貴榮及第三人對本案爭議房屋中70％的產(chǎn)權(quán)均認為應由姚敢蓉等六姐妹共有。但對30％的產(chǎn)權(quán)及增加部分的產(chǎn)權(quán)歸屬分歧較大，調(diào)解無效。
審判：
一審法院認為，本案系因房屋遺產(chǎn)未處理而引發(fā)的房屋權(quán)屬糾紛，其爭議的焦點是被告姚貴榮于2001年8月13日出資購買的30％的房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬。本案爭議房屋的70％產(chǎn)權(quán)人原系姚敢蓉等六姐妹的母親王玉英。王玉英于1998年1月8日死亡時繼承即已開始。姚敢蓉六姐妹在所繼承的房產(chǎn)份額中已含有在今后房改中購買剩余產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。因此，姚貴榮出資購買的30％的產(chǎn)權(quán)中，原告姚敢蓉、被告姚貴榮及第三人姚忠穩(wěn)、姚忠英、姚世榮、姚連榮均應享有相應的權(quán)利。因姚貴榮在其母親王玉英在世時，與王玉英共同生活，且在30％產(chǎn)權(quán)的出資和房屋的管理修繕中起主要的作用，在分配30％產(chǎn)權(quán)時應該適當多分。庭審中，原告姚敢蓉、被告姚貴榮及第三人姚忠穩(wěn)等均表示70％的產(chǎn)權(quán)應由姐妹六人均分的意見，予以支持。因雙方當事人均不同意對房屋的價值進行評估，在分割時只宜按份共有。姚貴榮墊付的購房款4512.64元應由各繼承人按繼承份額承擔。被告省輕機廠依照房改政策將房改房辦在姚貴榮名下，并無過錯，且其行為并不影響原告、被告姚貴榮及第三人對該房屋依法行使繼承權(quán)，故原告姚敢蓉請求撤銷省輕機廠與姚貴榮所簽房改協(xié)議書不予支持。原告姚敢蓉有產(chǎn)權(quán)而不能實際使用，對其應有的產(chǎn)權(quán)份額應以租金方式補償，故原告姚敢蓉要求被告姚貴榮支付租金的請求，予以支持。但應僅以兩年訴訟時效內(nèi)的租金為限。被告姚貴榮出資改建增加的部分尚未取得房屋所有權(quán)，故本案不予處理。被告姚貴榮辯稱原告起訴已過訴訟時效，因本案爭議起因主要是發(fā)生在2003年姚貴榮另購住房以后，原告起訴并未超過訴訟時效。故被告姚貴榮的抗辯理由本院不予支持。依照《中華人民共和國繼承法》第十條、第十三條第三款的規(guī)定，一審法院判決如下：一、座落于武昌區(qū)團結(jié)路9號舊5層樓5單元房屋建筑面積64.94平方米的房屋的所有權(quán)，由原告姚敢蓉、第三人姚忠穩(wěn)、姚忠英、姚世榮、姚連榮各享有9.52平方米，被告姚貴榮享有17.33平方米。二、原告姚敢蓉、第三人姚忠穩(wěn)、姚忠英、姚世榮、姚連榮于判決書生效之日起十日內(nèi)各向被告姚貴榮支付購房款451.26元。三、被告姚貴榮于判決書生效之日起十日內(nèi)向原告姚敢蓉支付房租補償金1200元(租金按每月50元共計24個月計算)。四、駁回原告姚敢蓉的其他訴訟請求。
姚貴榮不服一審判決，提起上訴。其上訴請求以及理由：一、本案已過訴訟時效期間，應當駁回被上訴人的訴訟請求。二、一審判決認定事實不清，適用法律錯誤。1、因上訴人是省輕機廠的職工，根據(jù)房改有關(guān)規(guī)定，上訴人有權(quán)購買剩余的30%的產(chǎn)權(quán)，故爭議房屋的30%產(chǎn)權(quán)歸上訴人所有。2、本案不存在租賃補償。要求二審法院撤銷原判，依法改判。
二審查明事實：原審認定的事實屬實。
二審法院經(jīng)審理認為：
上訴人姚貴榮與被上訴人姚敢蓉以及原審第三人之間系姐妹關(guān)系。其父母親姚名臘、王玉英死亡后，其遺留的合法財產(chǎn)應由其第一順序法定繼承人繼承。根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第十條的規(guī)定，遺產(chǎn)按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母。本案中，上訴人姚貴榮與被上訴人姚敢蓉以及原審第三人為第一順序法定繼承人。根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第五條的規(guī)定，繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的,按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的，按照協(xié)議辦理。因姚名臘、王玉英生前未立有遺囑，被繼承人姚名臘、王玉英死亡后，其遺留的遺產(chǎn)由其法定繼承人姚忠穩(wěn)、姚忠英、姚世榮、姚連榮、姚貴榮、姚敢蓉按法定繼承分割遺產(chǎn)。座落于武昌區(qū)團結(jié)路9號舊5層樓5單元房屋系姚名臘所在單位省輕機廠分配給姚名臘及其妻王玉英的，在王玉英去世前，其參加單位房改，購買了武昌區(qū)團結(jié)路9號舊5層樓5單元房屋70%的產(chǎn)權(quán)，故該房屋70%的產(chǎn)權(quán)系姚名臘、王玉英的遺產(chǎn)。該房屋另外30%的產(chǎn)權(quán)雖為省輕機廠所有，但王玉英對該房屋30%的產(chǎn)權(quán)份額有特定的承租權(quán)，該承租權(quán)含有專屬的財產(chǎn)權(quán)利，應納入姚名臘、王玉英的遺產(chǎn)范圍。王玉英死亡后，雖有姚貴榮補交了標準價補成本價的差額4512.64元。該資金應視為姚貴榮的一種墊資，由其他法定繼承人分攤該墊資。一審認定事實清楚，適用法律正確，判決并無不當，予以維持。故上訴人姚貴榮提出其有權(quán)購買剩余的30%的產(chǎn)權(quán)，爭議房屋的30%產(chǎn)權(quán)應歸其所有的上訴理由不能成立。關(guān)于上訴人姚貴榮提出本案已過訴訟時效期間，應當駁回被上訴人的訴訟請求的上訴主張，根據(jù)《中華人民共和國繼承法》第二條“繼承從被繼承人死亡時開始?！?、第二十五條“繼承開始后，繼承人放棄繼承的，應當在遺產(chǎn)處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。”的規(guī)定，本案中的繼承人在繼承開始后，均未作出放棄繼承的表示，應視為接受繼承。故本案原告的訴訟請求未超過訴訟時效期間，上訴人姚貴榮的該項上訴理由不成立。關(guān)于上訴人姚貴榮提出本案不存在租賃補償?shù)膯栴}，因姚敢蓉依法享有繼承權(quán)，且已接受繼承，其應有的產(chǎn)權(quán)份額由上訴人姚貴榮使用，其主張以租金方式補償，應受法律保護。上訴人姚貴榮的上訴請求本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。
評析
本案在二審中，對于爭議房屋70％的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)大家無異議。爭議的焦點主要在于第二次房改時購買的30％的產(chǎn)權(quán)是否屬于遺產(chǎn)范圍。二審認為基于被繼承人而享有或派生的購房權(quán)利，屬于遺產(chǎn)范圍。具體分析如下：
第一、房改房具有專屬性和財產(chǎn)性的法律特征。本案中涉及的房改房系通過職工依政策規(guī)定繳納一定數(shù)額的資金而發(fā)生權(quán)屬性質(zhì)變更的房屋。房改房具有福利性和專屬性，產(chǎn)生于我國計劃經(jīng)濟時期。隨著住房制度的改革，其財產(chǎn)性逐漸顯現(xiàn)。所謂專屬性，是指分得房改房的人須是所屬單位具備一定資格條件的職工，亦即特定性。所謂財產(chǎn)性，是指分得房改房的人因?qū)υ摲肯碛杏谰玫牧畠r承租權(quán)而間接（變相）享有的經(jīng)濟利益，亦即福利。因此，對房改房的承租權(quán)，具有專屬和財產(chǎn)的特定性，它有別于一般意義上的房屋承租權(quán)。本案訟爭房原系省輕機廠作為福利房分配給所屬職工姚、王夫婦承租使用。因此，姚、王夫婦生前對訟爭房享有特定的承租權(quán)。
第二、被繼承人享有對特定承租權(quán)所具有的專屬財產(chǎn)權(quán)利。本案中，第一次房改時，根據(jù)房改政策，被繼承人王玉英基于對訟爭房享有特定的承租權(quán)，而作為特定購房對象購得70%的產(chǎn)權(quán)份額。因此，第一次房改后，王玉英對訟爭房享有70%的產(chǎn)權(quán)份額，同時，對另30%的產(chǎn)權(quán)份額仍享有特定的承租權(quán)。王玉英死亡時，訟爭房尚未進行第二次房改。因此，繼承開始時，依據(jù)我國《繼承法》的規(guī)定，訟爭房的70%產(chǎn)權(quán)份額屬王玉英的遺產(chǎn)范圍。那么，剩下的30%的產(chǎn)權(quán)份額是否納入遺產(chǎn)范圍呢？從法律性質(zhì)看，王玉英生前對30%的產(chǎn)權(quán)份額享有特定的承租權(quán)，對房改房的這種特定承租權(quán)具有身份的專屬性和福利的財產(chǎn)性，這種特定承租權(quán)亦即具有專屬的財產(chǎn)權(quán)利。法律規(guī)定，遺產(chǎn)是以財產(chǎn)和財產(chǎn)權(quán)利為標的。因此，王玉英對30%的產(chǎn)權(quán)份額享有的專屬的財產(chǎn)權(quán)利亦應納入其遺產(chǎn)范圍考慮。（因為該項專屬的財產(chǎn)權(quán)利基于福利性，抽象且不具體，并有待轉(zhuǎn)化，系特定過渡時期的產(chǎn)物，故稱納入遺產(chǎn)范圍考慮。）
第三、特定房改房的承租權(quán)納入遺產(chǎn)范圍的法律依據(jù)。對于房屋承租權(quán)，我國繼承法目前尚無明確規(guī)定可以繼承。傳統(tǒng)意義上，專屬于已故公民生前對公共財產(chǎn)的使用權(quán)，不得作為遺產(chǎn)繼承。但是特定的房改房與此不盡相同，它系我國房屋制度改革時出現(xiàn)的房屋性質(zhì)變更過程中的特定房屋?；趯υ擃惙课菹碛械奶囟ǔ凶鈾?quán)，可在一定條件下（房改時繳納一定比例的購房款）變更為所有權(quán)。因此，由于特定的承租權(quán)含有專屬的財產(chǎn)權(quán)利，特定的承租權(quán)人可期待通過房改（繳納一定比例購房款）取得房屋所有權(quán)。我國《繼承法》第二條第一款及第一款第（六）項規(guī)定，遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn)，包括：公民的著作權(quán)、專利權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)利。由此可見，財產(chǎn)權(quán)利性是遺產(chǎn)可繼承性的關(guān)鍵。期待權(quán)是成立條件尚未完全具備，但將來可以或有可能完全具備的權(quán)利。這種權(quán)利雖然并未被權(quán)利主體所實際取得，但其將來可以或有可能取得。因此，取得他項權(quán)的期待權(quán)同樣具有可繼承性。故而，本案中，將特定承租權(quán)的財產(chǎn)權(quán)利，以及基于該權(quán)利所具有的期待權(quán)（即補交購房款的權(quán)利，從而取得房屋所有權(quán)）納入遺產(chǎn)范圍，是具有一定法律理論依據(jù)的。
第四、在其他權(quán)利人未明確放棄權(quán)利的情況下，獨自行使該派生的購房權(quán)利，應視為墊資。職工以標準價購買的住房向成本價過渡的方式為：按產(chǎn)權(quán)比例補交房款，并獲得全部產(chǎn)權(quán)。因此，第二次房改對于已經(jīng)過第一次房改的房改房采取按產(chǎn)權(quán)比例補交房款的形式，使房改房由標準價購買的住房（第一次房改）向成本價過渡（第二次房改），從而獲得全部產(chǎn)權(quán)。即補交房款使房改房由70%產(chǎn)權(quán)變?yōu)?00%產(chǎn)權(quán)，是基于70%的產(chǎn)權(quán)房。亦即只有對房改房享有70%產(chǎn)權(quán)份額的權(quán)利人，才享有補交房款購買另30%產(chǎn)權(quán)份額的權(quán)利，使房改房由70%產(chǎn)權(quán)變更為100%產(chǎn)權(quán)。而本案訟爭房70%的產(chǎn)權(quán)系王玉英的遺產(chǎn)，其繼承人對此均享有權(quán)利，而基于該項權(quán)利而派生的購房權(quán)利（即補交房款獲得另30%的產(chǎn)權(quán)），其繼承人亦均應享有。因此，在其他權(quán)利人未明確放棄該項權(quán)利的情況下，權(quán)利人之一的姚貴榮獨自行使該項派生的購房權(quán)利，顯然侵害了其他權(quán)利人的利益。其所交購房款應視為墊資，可由其他權(quán)利人按繼承該房的份額比例給付姚貴榮。
綜上，王玉英對訟爭房另30%的產(chǎn)權(quán)份額享有特定的承租權(quán)，該承租權(quán)因含有專屬的財產(chǎn)權(quán)利，而具有取得他項權(quán)利（補交房款，使房屋權(quán)屬性質(zhì)發(fā)生變更）的期待權(quán)。該權(quán)利應屬于被繼承人王玉英的遺產(chǎn)范圍，由其合法繼承人共同享有。其繼承人均有權(quán)共同補交一定比例的購房款，取得另30%房屋產(chǎn)權(quán)份額的所有權(quán)。因此，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應指導當事人規(guī)避、防范風險，理性、合法維權(quán)。
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