案例：
甲購(gòu)得某房地產(chǎn)公司合法預(yù)售的一套期房，并簽訂《商品房預(yù)售合同》。在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、取得房產(chǎn)證前，甲因急需資金，意圖將該房產(chǎn)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓出去。在中介公司的居間下，甲與乙、中介公司簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》，約定了有關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)的基本條款。由于沒(méi)有房產(chǎn)證，甲乙均同意在取得待售房產(chǎn)房產(chǎn)證后再由甲與乙簽訂國(guó)土局認(rèn)可的正式《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，辦理過(guò)戶手續(xù)。居間合同簽訂后，乙向甲支付了定金和首期款。后因房?jī)r(jià)暴漲，甲不同意再賣(mài)房了，但只同意退還乙定金、首期款及少量利息，甲的理由是甲與乙、中介公司簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》違反了法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。
分析：
自1995年1月1日施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第一次以法律的形式確立了商品房預(yù)售制度至今，該制度已經(jīng)在我國(guó)實(shí)施十幾年了，日趨成熟。雖然國(guó)家法律明確規(guī)定了商品房預(yù)售的條件，但實(shí)際上各級(jí)政府還故意抬高商品房預(yù)售的門(mén)檻，這與城市嚴(yán)重的濫尾樓現(xiàn)象密切相關(guān)。
與商品房預(yù)售前的國(guó)家強(qiáng)度干預(yù)不同，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售后的干預(yù)、監(jiān)管方面的相關(guān)立法、政策性規(guī)定卻明顯偏少，具體表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)房預(yù)售樓款的監(jiān)管、項(xiàng)目預(yù)售后的工程竣工監(jiān)督以及期房再轉(zhuǎn)讓等方面。最近，部分地方政府為了限制房?jī)r(jià)漲幅，出臺(tái)政策禁止期房再買(mǎi)賣(mài)、禁止中介將期房掛牌等，但實(shí)踐中，受利益驅(qū)動(dòng)，有些當(dāng)事人仍然在買(mǎi)賣(mài)期房或從事相關(guān)行紀(jì)業(yè)務(wù)。那么這種行為在法律上是否有效呢?
就本案來(lái)說(shuō)，甲認(rèn)為《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》無(wú)效，理由有：
1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定，“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。該條法律規(guī)范屬于法律強(qiáng)制性規(guī)定。因甲出賣(mài)的房產(chǎn)尚未取得房產(chǎn)證，所以，本案《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》明顯違反了該規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)被確認(rèn)為無(wú)效合同。
2、即使《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》中有關(guān)房屋轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容理解為甲轉(zhuǎn)讓的是甲基于甲與房地產(chǎn)公司之間《商品房預(yù)售合同》取得的權(quán)益，但因?yàn)閷?duì)合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同另一方同意，現(xiàn)房地產(chǎn)公司不可能同意將商品房預(yù)售合同的買(mǎi)方變更為乙，乙就不可能取得《商品房預(yù)售合同》項(xiàng)下的甲所享有的權(quán)益，所以《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》無(wú)效。
3、雖然《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》約定自甲、乙與中介公司簽署后即生效，但實(shí)際上該合同只是各方的意向，還未實(shí)際生效，所以不具有法律效力?！斗课葙I(mǎi)賣(mài)居間合同》的履行完全依賴于甲要取得待售房產(chǎn)的房產(chǎn)證。甲什么時(shí)間取得房產(chǎn)證以及能否取得房產(chǎn)證都是不確定的因素，《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》對(duì)交房的時(shí)間、交付房款的時(shí)間、以及過(guò)戶的時(shí)間等主要條款未進(jìn)行具體約定，也就是說(shuō)當(dāng)事人未就合同主要條款達(dá)成一致，所以，合同自然還沒(méi)有成立，也就不可能生效。
4、涉案房產(chǎn)屬在建工程的一部分，其附著在土地之上，還不是法律意義上獨(dú)立的物。房地產(chǎn)公司享有土地使用權(quán)，也就享有附著在土地之上在建工程的權(quán)益。甲對(duì)此不享有物權(quán)。甲未經(jīng)房地產(chǎn)公司同意，以自己的名義將在建的期房轉(zhuǎn)讓給乙，屬于無(wú)權(quán)處分。由于在本案起訴前，甲尚未取得房地產(chǎn)證，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》51條的規(guī)定，甲出賣(mài)涉案房產(chǎn)的行為無(wú)效。
5、為了防止妙賣(mài)期房，限制房?jī)r(jià)漲幅，當(dāng)?shù)卣贫艘恍┮?guī)范性文件。這些文件也體現(xiàn)了維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序、穩(wěn)定房?jī)r(jià)以滿足大多數(shù)社會(huì)公眾住房需求、保護(hù)社會(huì)公共利益的精神。本案《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》違反了政府的規(guī)范性文件的規(guī)定，一定程度上損害了社會(huì)公共利益，依法應(yīng)被確認(rèn)為無(wú)效。
與甲的觀點(diǎn)相反，乙認(rèn)為《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》合法、有效，理由有：
1、涉案合同并沒(méi)有違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條的規(guī)定。首先甲出賣(mài)的期房已取得預(yù)售許可證，有土地使用權(quán)證，不是沒(méi)有權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn);其次，甲通過(guò)合法的方式向房地產(chǎn)公司購(gòu)得涉案房產(chǎn)，所簽《商品房預(yù)售合同》已經(jīng)備案登記，取得的權(quán)益不是未經(jīng)登記的;最后，房地產(chǎn)公司、開(kāi)發(fā)商都有權(quán)出售涉案房產(chǎn)，所簽《商品房預(yù)售合同》也沒(méi)有違反該條法律的規(guī)定，同樣的標(biāo)的物，又同樣是買(mǎi)賣(mài)行為，《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》也不可能違反該條法律的規(guī)定。
2、雖然甲尚未取得涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證，但甲在《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》中實(shí)際轉(zhuǎn)讓的是一個(gè)債權(quán)，或者說(shuō)是一種期權(quán)、期待中的房屋所有權(quán)。我國(guó)合同法規(guī)定，債權(quán)的轉(zhuǎn)讓以通知債務(wù)人后即有效。在本案中，通知房地產(chǎn)公司是比較容易做到的，房地產(chǎn)公司同意與否，根本不會(huì)影響到合同的效力。如果法庭認(rèn)為有必要，乙可以立即書(shū)面通知房地產(chǎn)公司，或者由法庭依職權(quán)通知房地產(chǎn)公司作為第三人參加本案訴訟。
3、《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》包含著兩種法律關(guān)系，即甲乙之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系、以及甲乙中介公司之間的居間合同關(guān)系。雖然個(gè)別合同條款(如交房的時(shí)間、交付房款的時(shí)間、以及過(guò)戶的時(shí)間等)附有生效條件，但這并不影響兩種法律關(guān)系均已成立、生效?，F(xiàn)甲欲提前終止合同的履行，不積極配合房地產(chǎn)公司辦理涉案房產(chǎn)的房產(chǎn)證，阻礙合同部分條款的生效及履行，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
4、甲主張《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》無(wú)效，屬惡意訴訟。甲眼看房?jī)r(jià)暴漲，見(jiàn)利忘義，不愿繼續(xù)履行合同才故意提起合同無(wú)效之訴。甲在簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》之初，明知涉案房產(chǎn)沒(méi)有房產(chǎn)證，也在合同中承諾放棄對(duì)合同效力的異議?，F(xiàn)甲反悔，違背善良誠(chéng)信，不應(yīng)受到法律支持。另外，認(rèn)定《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》為有效，并不損害社會(huì)公共利益。即使《房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》違反了當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，當(dāng)事人至多承擔(dān)一定的行政責(zé)任，這與合同效力無(wú)效。
司法實(shí)踐中對(duì)該類合同的裁判，一直有爭(zhēng)議，也有認(rèn)定有效的，也有認(rèn)定無(wú)效的。本律師認(rèn)為，認(rèn)定類似合同是否有效，還應(yīng)考慮涉案房產(chǎn)是否可以辦理房產(chǎn)證。如果在起訴前，涉案房產(chǎn)已完全具備辦證條件，應(yīng)直接認(rèn)定合同有效。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，將于2007年10月1日施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第20條規(guī)定了預(yù)告登記制度，間接承認(rèn)了這類旨在保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力。
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