提要：王先生與房屋銷售公司簽訂《商品房認(rèn)購書》，購買銷售公司代理包工頭吳某所有的抵債房，認(rèn)購書上注明出賣人是銷售公司。因出賣人并非開發(fā)商，法院無法直接判決開發(fā)商與王先生簽訂《商品房銷售合同》，最終判決銷售公司返還了購房款及利息。
苦等一年，每平房價漲了近1500元
律師：百姓購房規(guī)避四大“陷阱”
■買房提示
1弄清“出賣人”是誰
若《商品房買賣合同》上“出賣人”一欄填寫的是銷售公司或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，購房人在簽約時一定要查看是否有開發(fā)商的授權(quán)委托書，或最好在合同中由開發(fā)商簽章予以確認(rèn)。
2預(yù)約很可能“沒準(zhǔn)”
在樓市價格漲幅較大的情形下，購房者應(yīng)理智對待開發(fā)商上午預(yù)約登記、排號等營銷模式，應(yīng)認(rèn)識到房屋價格存在持續(xù)上漲的壓力，在自住需求下，在該放棄時應(yīng)果斷放棄購買，以避免增加購房成本。
3敢于向開發(fā)商說“不”
在目前賣方市場下，購房者在簽訂《商品房買賣合同》時應(yīng)避免“被接受”的尷尬，敢于說“不”，在開發(fā)商存在違約情況時，購房者應(yīng)書面催告開發(fā)商履行合同義務(wù)，在三個月的合理期限內(nèi)開發(fā)商仍未履行，可以提出解除合同。
4條款逐一問明白
因《商品房買賣合同》制式文本格的限制，開發(fā)商往往會在補充附件中作出對己有利的或達到某種特定目的的條款，為此，購房者應(yīng)要求銷售人員逐條給予明確解釋與說明，以防范其中的“陷阱”。
2010年大連市春季房展會昨日開幕，為使老百姓在商品房消費過程中能理智購房，防范相應(yīng)的法律風(fēng)險，本報特邀遼寧槐城律師事務(wù)所劉甲明、丁達鵬律師就一些典型案例，從簽購房合同、買期房等多方面做了法律解讀，以幫助購房者有效規(guī)避購房“陷阱”。
案例[1]
謹(jǐn)慎與房屋銷售公司簽約
[案例]
王先生與房屋銷售公司簽訂《商品房認(rèn)購書》，購買銷售公司代理包工頭吳某所有的抵債房，認(rèn)購書上注明出賣人是銷售公司。王先生依約交納了定金和首付款，等待銷售公司和吳某協(xié)助其簽訂正式《商品房銷售合同》，并辦理貸款。但這一等就是近1年多時間，因銷售公司和包工頭吳某之間存在代理費用糾紛，導(dǎo)致王先生遲遲無法簽訂《商品房銷售合同》，無奈之下，王先生將銷售公司和包工頭吳某起訴到法院。因出賣人并非開發(fā)商，法院無法直接判決開發(fā)商與王先生簽訂《商品房銷售合同》，最終判決銷售公司返還了購房款及利息。
[法律分析]
根據(jù)最高院商品房買賣合同的司法解釋，商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。因此，具備簽訂《商品房買賣合同》中“出賣人”資格的只有開發(fā)商，而房屋銷售公司應(yīng)該在代理權(quán)限內(nèi)，以開發(fā)商的名義對外銷售商品房。唯有如此，開發(fā)商才能對房屋銷售公司的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任。
案例[2]
理智對待期房銷售
[案例]
2008年6月，某地產(chǎn)公司開發(fā)的大型住宅社區(qū)期房宣傳廣告在濱城投放，張女士挑選了一套中意房屋。售房小姐登記了張女士的聯(lián)系電話和待選房源后告知張女士：因小區(qū)開盤時間最早要到2008年10月，該登記不具有任何簽約效力。售房處會在開盤前一天電話通知張女士，屆時張女士應(yīng)按照公布的銷售價格來簽訂《商品房買賣合同》，逾期按棄權(quán)處理。為了能夠買到特定房源，張女士極力要求與開發(fā)公司簽訂意向書，并愿先交納定金，但均被拒絕。2009年5月該小區(qū)開盤時間仍未確定。無奈之下，張女士只好重新選擇其他樓盤，但其間該區(qū)域商品房市場價格已暴漲了近1500元。
[法律分析]
期房在滿足《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定條件下可以對外向不特定的人進行銷售，但出賣人與購房者應(yīng)簽訂書面的《商品房買賣合同》或其他預(yù)約協(xié)議，協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)包括名稱或購買人姓名、標(biāo)的、數(shù)量實質(zhì)性內(nèi)容。本案中開發(fā)公司采取的是預(yù)約登記的營銷方式，并未與張女士簽訂書面有效的商品房買賣合同或其他相關(guān)協(xié)議，因此，張女士無權(quán)向開發(fā)商主張等待期間市場價格暴漲給其帶來損失的賠償責(zé)任。
案例[3]
合同解除權(quán)應(yīng)在法律框架內(nèi)實施
[案例]
李先生為給兒子準(zhǔn)備結(jié)婚用房，將全部積蓄傾囊而出，跑遍轄區(qū)內(nèi)多個樓盤，最終與某開發(fā)商簽訂了《商品房認(rèn)購書》。但在認(rèn)購書中，開發(fā)商作為甲方與作為乙方的購房人，約定了大量的合同解除條款，如“若乙方違反協(xié)議書中約定之任何條款，甲方有權(quán)解除本協(xié)議書，并有權(quán)將本協(xié)議書所指商品房另行出售，乙方不得提出任何異議，乙方所付定金不予返還”等，上述合同條款開發(fā)商不允許修改，這讓李先生甚感不安。
[法律分析]
雖然《合同法》規(guī)定了當(dāng)事人雙方可以約定合同解除的條件，但開發(fā)商作為格式條款的制定者與提供者，若單方面擴大了自己解除合同的權(quán)利，剝奪或排除了購房者依法變更、解除合同等權(quán)利，加重購房者責(zé)任、侵害了購房者公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)，則有關(guān)條款應(yīng)為霸王條款，應(yīng)被依法認(rèn)定無效。
案例[4]
不要忽視合同附件
[案例]
李先生購買的商品房入住已經(jīng)一年多了，但因開發(fā)商的原因還是不能辦理產(chǎn)權(quán)證。為此李先生找到開發(fā)商理論，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。李先生的理由是：按照合同約定，購房者應(yīng)該在房屋交付后360日內(nèi)可以辦理產(chǎn)權(quán)證，否則開發(fā)商按日承擔(dān)總房款萬分之二的違約金。但開發(fā)商卻翻開合同附件即《補充協(xié)議》抗辯認(rèn)為，合同約定的是“房屋交付后360個工作日”，日與工作日顯然是不同的，李先生算了一下，果然沒到日子，只能吃了個啞巴虧。
[法律分析]
合同附件是《商品房買賣合同》的有效組成部分，若主合同內(nèi)容與附件內(nèi)容的約定存在爭議，通常情況下應(yīng)以附件約定的為準(zhǔn)。本案中，附件中既然對“360個工作日”有明確約定，則應(yīng)尊重其約定，購房者抗辯不知情的觀點很難獲得支持。其實，按照一個月20.92個工作日進行計算，“360日”和“360個工作日”在時間上實際相差了三個半月。
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