[案情介紹]
2008年10月1日張某將自己從開發(fā)商處買來的位于南京浦口**家園的一套面積102平方米的預售商品房向王某出售，該套房產(chǎn)雖已交付，但兩證尚未辦理，張某與王某雙方在中介公司的見證下簽署了《房屋買賣居間合同》，同時王某向張某交付了2萬元定金，同時雙方在合同中約定：買方在簽訂本合同時先付給賣方定金人民幣貳萬元整，在過戶手續(xù)開始辦理前支付30%；雙方約定在2008年10月27日之前完成過戶手續(xù)。自本協(xié)議簽定之時起，如賣方單方違約，則需賠償買方雙倍定金，如買方單方違約，則買方的定金歸賣方所有，同時約定在2008年10月27日辦理該套房產(chǎn)的交易過戶手續(xù)并進行房屋交付。后王某未向張某支付30%的購房款，該房屋兩證2008年10月27日前未取得，雙方之間約定的過戶手續(xù)也一直未能完成，2008年12月，王某以該房屋沒有辦理房屋產(chǎn)權登記不能出賣為由將張某訴至法院，要求法院確認《房屋買賣居間合同》無效，張某返還定金貳萬元。
[爭議焦點]預售商品房買賣的效力如何認定？
原告認為，雙方簽訂的房屋買賣合同無效。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項的規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。建設部令[1991]第7號發(fā)布的《城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權登記的，其房屋產(chǎn)權的取得、轉移、變更和他項權利的設定，均為無效?！薄吨腥A人民共和國合同法》第五十二條第（五）項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。而本案的房屋沒有辦理房屋產(chǎn)權登記，故張某與王某簽訂房屋買賣合同違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的強制性規(guī)定，為無效合同。
[本案律師觀點]
雙方簽訂的房屋買賣合同有效，應依法予以保護。
1、房屋買賣合同登記過戶并非房屋買賣合同生效的條件。
根據(jù)《合同法》第四十四條、最高人民法院《關于適用<合同法>若干問題的解釋（一）》第九條第一款等有關法律法規(guī)規(guī)定，對于房屋買賣合同，法律法規(guī)規(guī)定應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記是合同生效要件，所以房屋買賣合同只要依法成立即產(chǎn)生法律效力，而登記過戶是轉移房屋所有權應履行的手續(xù)，不登記不產(chǎn)生房屋權屬的轉移物權效力，并不影響買賣房屋合同的效力。
2、物權行為與債權行為是獨立的兩個法律行為
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定是行政管理部門對不符合規(guī)定條件的房屋權屬變更登記問題上所作出的行政管理性質的規(guī)定，而非針對轉讓合同效力的強制性規(guī)定。該條第（六）項中的規(guī)定實際是屬我國法律與理論上長期以來受“不登記便無所有權”學說影響的結果。如果機械地按這樣的規(guī)定執(zhí)行，有損于交易安全和財產(chǎn)現(xiàn)實占有關系的穩(wěn)定。而這種“不登記便無所有權”的觀念已得到了法律上的矯正。從《物權法》第十五條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！?、《物權法》第九條：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當?shù)怯?；未?jīng)登記，不發(fā)生物權效力，但法律另有規(guī)定的除外?！?，可以看出物權法將物權變動的合同效力與物權登記的結果在法律上進行了區(qū)分，即明確了物權行為與債權行為是相互獨立的兩個行為。房屋買賣最直觀的流程應是：當事人達成協(xié)議——買賣合同生效——轉移標的物之占有——登記——取得權利憑證。因此，房屋買賣合同的成立并生效是對轉讓房屋進行登記的先決條件，是否取得房產(chǎn)證并不影響轉讓合同的效力。房屋買賣合同是物權變動的原因，而登記是確定該物權變動的效力，不登記只產(chǎn)生該房屋買賣不得對抗第三人的效力，并不排斥買賣合同的成立和效力。雙方簽訂的房屋買賣合同有效，應依法予以保護。
本案最終在法院主持下調解結案，但本案引發(fā)的法律問題，本律師認為應當適用物權法加以解決，認定買賣合同的效力，以保護交易關系及財產(chǎn)現(xiàn)實占有關系的穩(wěn)定。
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