商品房預(yù)售合同通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（預(yù)售方）與購房者（預(yù)購方）簽訂，并由預(yù)購方先付定金或預(yù)付款，預(yù)售方在合同約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購方的書面協(xié)議。商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物，屬于買賣合同的一種。目前在我國因預(yù)售商品房的質(zhì)量、面積、交付日期以及因變更設(shè)計(jì)、變更周圍環(huán)境所引發(fā)的糾紛較為突出，此類案件在法院呈上升趨勢(shì)，由于這類案件法律關(guān)系復(fù)雜、政策性較強(qiáng)，且矛盾尖銳、涉案人員范圍廣，處理不好極易引發(fā)影響社會(huì)穩(wěn)定的問題；而涉及房地產(chǎn)案件的有關(guān)法律法規(guī)相對(duì)滯后，對(duì)糾紛的處理缺乏依據(jù)，給人民法院處理案件帶來了一定的困難，加上基層法院審理該類案件起步較晚，經(jīng)驗(yàn)不多，審案法官綜合素質(zhì)不一、認(rèn)識(shí)不同，因此導(dǎo)致不同法院或同一法院出現(xiàn)同案不同判的現(xiàn)象，影響了司法的權(quán)威和法律的一致性?，F(xiàn)本文就筆者所在法院近幾年審理該類案件中遇到的幾個(gè)問題作一些分析探討，以求拋磚引玉。
一、關(guān)于“一房二賣”的問題
一房二賣是指房屋開發(fā)商以同一房屋為合同標(biāo)的，先后與不同房屋買受人簽訂房屋預(yù)售合同。它一般分為已辦理登記和未辦理登記兩種情形。對(duì)于已辦理登記的情形好處理，根據(jù)物權(quán)法中關(guān)于物權(quán)權(quán)屬問題的相關(guān)規(guī)定處理即可。難就難在二個(gè)買受人均未辦理登記的情形。對(duì)于此種情形的處理主要存在三種不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為誰交款多，該房歸誰;第二種觀點(diǎn)認(rèn)為誰先入住使用房屋或占有該房屋，該房歸誰;第三種觀點(diǎn)認(rèn)為依據(jù)訂立合同的先后順序，先訂立合同者取得房屋所有權(quán)。筆者同意第三種觀點(diǎn)，其理由在于：
（一）物權(quán)的取得必須依法律規(guī)定，不得違反誠實(shí)信用原則。誠信原則是商業(yè)行為、活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守的基本原則。該原則要求合同雙方以善良的意愿和善意的方式簽約和履行義務(wù)，不濫用權(quán)利，在獲得利益的同時(shí)充分尊重他人的利益和公共利益，不得違背公序良俗。
（二）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有不產(chǎn)生物權(quán)的效力?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第六條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)特權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記”，同時(shí)第九條規(guī)定“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力”，因此，物權(quán)的設(shè)立、變更，動(dòng)產(chǎn)一般為交付或占有，而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和變更只能在登記時(shí)生效，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有不能產(chǎn)生物權(quán)的效力。
（三）根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，雙方均未辦理登記，因而均不產(chǎn)生物權(quán)效力。權(quán)利的所有人尚未確定，而根據(jù)誠信原則，則應(yīng)維護(hù)先合同，這樣有利于懲治開發(fā)商的任意毀約行為，維護(hù)交易的安全。2009年我院曾受理多起湖南婁底某房地產(chǎn)開發(fā)公司黎平分公司的一房二賣案件，如該公司于2006年先與甲簽訂預(yù)售合同，商定房屋價(jià)款12萬元，該公司收受甲定金2萬元，預(yù)付款5萬元，雙方未辦理預(yù)售登記。2009年，該公司又將房屋賣給乙，價(jià)格為25萬元，乙一次性交清了房款，但未辦理產(chǎn)權(quán)登記。后甲起訴要求開發(fā)商交付房屋。在審理中法院追加乙為第三人參加訴訟。經(jīng)審理法院支持了甲的訴訟請(qǐng)求。試分析，該案如不支持甲的訴訟請(qǐng)求，則開發(fā)商的任意毀約行為只需向甲雙倍返還定金4萬元，而其所得到的房屋差價(jià)為13萬元。甲原來的12萬元當(dāng)時(shí)可以買一套120平方米的房子，現(xiàn)在卻只能買40平方米的一間客廳。這樣毀約會(huì)使甲蒙受巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而讓該公司獲得更大的利益，從而縱容該公司的惡意違約。只有支持甲的訴訟請(qǐng)求，讓該公司對(duì)第三人承擔(dān)違約責(zé)任，才能使其承擔(dān)因其任意毀約而應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任。
（四）現(xiàn)實(shí)生活中難免有一些不誠信開發(fā)商為了追求更大的利益與第三人惡意串通而損害一方利益的事實(shí)存在，但審判實(shí)踐中，先合同當(dāng)事人往往難以舉證證明第三人是否惡意，法院也難以查清。因此為避免糾紛，打擊惡意行為，應(yīng)維護(hù)先合同人的利益。
（五）以合同簽訂的先后順序確定買受人符合人們的道德理念。買賣有先后，這是人們的一般評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。法院處理的每一個(gè)案件應(yīng)當(dāng)對(duì)社會(huì)、對(duì)規(guī)范人們的行為有引導(dǎo)作用，我們應(yīng)該讓開發(fā)商明白，一房二賣的風(fēng)險(xiǎn)大于誠信守約，從而倡導(dǎo)誠信，維護(hù)交易安全，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定。
二、關(guān)于房屋交付的條件
當(dāng)前爭議較大、難以把握的是商品房需要通過哪些部門的驗(yàn)收才符合交付條件，其標(biāo)準(zhǔn)是什么？根椐我國現(xiàn)行法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，商品房的驗(yàn)收通常包括：工程質(zhì)量驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收，綜合驗(yàn)收是指質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防或公安消防、人防、環(huán)保等有關(guān)部門或單位進(jìn)行的驗(yàn)收。商品房工程質(zhì)量的驗(yàn)收主要是依據(jù)《建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定?！督ㄖā返诹粭l規(guī)定，交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告；（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。綜合驗(yàn)收主要是依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》及相關(guān)規(guī)定，其內(nèi)容較龐雜、專業(yè)性較強(qiáng)，不僅包括該工程土建部分和配套設(shè)施安裝部分的驗(yàn)收，還包括建設(shè)工程檔案的驗(yàn)收、消防設(shè)施的驗(yàn)收、特種設(shè)備的驗(yàn)收、防空工程的驗(yàn)收、環(huán)境質(zhì)量的驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等，涉及許多其他專業(yè)部門必須參與的強(qiáng)制性的驗(yàn)收。
由于沒有統(tǒng)一的規(guī)定，導(dǎo)致認(rèn)識(shí)不一，適用標(biāo)準(zhǔn)不一。一種觀點(diǎn)認(rèn)為交付的商品房必須通過綜合驗(yàn)收，其主要理由是建設(shè)工程質(zhì)量專項(xiàng)驗(yàn)收，主要反映了建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收情況，而綜合驗(yàn)收，是強(qiáng)調(diào)了要求政府部門和開發(fā)商要嚴(yán)把商品房的使用關(guān)，堅(jiān)決杜絕不合格的商品房進(jìn)入市場。因此，商品房質(zhì)量的驗(yàn)收僅有開發(fā)商自行組織的驗(yàn)收是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，不僅其公信力受到質(zhì)疑，而且也不可能完成對(duì)房屋和相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行全面的驗(yàn)收。為此，商品房作為居住物首先要符合建設(shè)工程質(zhì)量驗(yàn)收，同時(shí)其又是房地產(chǎn)市場中的特殊商品，還應(yīng)符合綜合驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，為此商品房的交付條件應(yīng)為通過商品房綜合驗(yàn)收。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為建筑工程不需建設(shè)行政機(jī)關(guān)組織驗(yàn)收和批準(zhǔn)，作為建設(shè)單位的開發(fā)商組織了設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格即可交付使用。
上述觀點(diǎn)都有一定的法律依據(jù)和理由，但未有結(jié)合我國現(xiàn)行房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況和考慮當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)行政部門履職的實(shí)際情況。我們?cè)趯徖碇谐３Ｓ龅竭@樣的情況，即工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格并交相關(guān)部門備案后，在相當(dāng)長的時(shí)間，一些部門的驗(yàn)收沒能及時(shí)跟進(jìn)，導(dǎo)致購房者在實(shí)際取得房屋并使用后與部門驗(yàn)收有一段很長的時(shí)間差，故而引發(fā)糾紛。目前多數(shù)地方和法院對(duì)交付合格房屋都以是否取得《建筑工程竣工備案表》為要件，其他方面驗(yàn)收系行政機(jī)關(guān)的職權(quán)和監(jiān)督。因此，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，筆者認(rèn)為，只要具備以下條件即視為實(shí)質(zhì)上具備了交付條件：第一，房屋須驗(yàn)收合格，開發(fā)商已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》,這是國家強(qiáng)制要求的。不管購房者和開發(fā)商在買房合同中是否約定將開發(fā)商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件,開發(fā)商交房時(shí)都應(yīng)提供。第二，具備《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。第三，房屋的配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付的條件。第四，購房合同上標(biāo)明的或約定的其他交房條件。
三、關(guān)于商品房預(yù)售中宣傳資料、廣告承諾配套設(shè)施與實(shí)際交房后不符，如何認(rèn)定違約的問題
開發(fā)商在銷售房屋時(shí)為吸引購房者往往印制大量的宣傳材料，其廣告常有對(duì)公共設(shè)施、公共綠化等的承諾。交房時(shí)則難以按宣傳材料兌現(xiàn)承諾，此時(shí)應(yīng)如何認(rèn)定違約？要認(rèn)定是否違約，就必須區(qū)分開發(fā)商的宣傳材料、廣告系要約還是要約邀請(qǐng)。根據(jù)《合同法》第十四條的規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示。一個(gè)意思表示成為要約必須符合下列條件：一是該表示的內(nèi)容應(yīng)該具體確定，即意思表示的內(nèi)容必須具有足以使合同成立的最基本的條款，內(nèi)容必須可以根據(jù)一般生活常識(shí)或者特定交易行業(yè)的知識(shí)確定下來。二是該意思表示經(jīng)要約人承諾后，要約人就受該意思表示的約束。要約邀請(qǐng)是向他人發(fā)出的希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)。但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾的具體規(guī)定，并對(duì)商品房買賣合同訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。因預(yù)售商品房尚未建成，買受人只能通過宣傳材料認(rèn)識(shí)了解今后所住居的房屋的周邊環(huán)境及公共綠化、配套設(shè)施等，只要宣傳材料有具體的確定的內(nèi)容，并且這些內(nèi)容對(duì)買受人作出選擇有重大的影響，即使這些說明和允諾未載入商品房買賣合同中，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
四、關(guān)于如何調(diào)整違約金的問題
按照法律規(guī)定，商品房買賣合同的當(dāng)事人可以在合同中就違約金問題作出規(guī)定。實(shí)踐中，在簽訂商品房買賣合同時(shí)，絕大多數(shù)出賣人和買受人都會(huì)在合同中明確約定當(dāng)事人一方逾期付款或者逾期交付使用房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任，也就是說，會(huì)明確約定逾期履行支付違約金的數(shù)額或者賠償損失的計(jì)算方法。在商品房買賣合同約定了違約金的情況下，商品房違約金的計(jì)算按照合同執(zhí)行。但也有一些商品房買賣合同當(dāng)事人沒有在合同中約定商品房違約金。在這種情況下，就需要人民法院按照某種標(biāo)準(zhǔn)作為參照來確定違約方的責(zé)任，以彌補(bǔ)守約方的損失。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
對(duì)于以上問題各地法院、法官認(rèn)識(shí)基本一致，均按上述規(guī)定操作，但是對(duì)于當(dāng)事人提出合同約定的違約金過高請(qǐng)求減少，約定的違約金低于造成的損失請(qǐng)求增加，如何進(jìn)行調(diào)整認(rèn)識(shí)不一，裁判也不盡相同。近兩年我院在審理這類案件時(shí)就有過爭議，在審理時(shí)開發(fā)商提出逾期交房約定的違約金過高（一般情況是日萬分之五至萬分之八），在當(dāng)事人沒有舉證證明違約金過高的情況下，就予以調(diào)整。調(diào)整的違約金就按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定，但因當(dāng)?shù)鼗旧嫌嘘P(guān)部門未有公布同類地段的房屋租金，而為一個(gè)案件評(píng)估又顯得繁瑣浪費(fèi)審判資源，故大多數(shù)是采取參照當(dāng)?shù)卣囟瓮惙课菡魇詹疬w臨時(shí)過渡安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算。
對(duì)此筆者認(rèn)為不妥。根據(jù)私法自治原則和合同自愿原則，如果當(dāng)事人約定了違約金，就應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用違約金條款，只有當(dāng)事人在有充分證據(jù)證明違約金過高且超出國家法律規(guī)定的，才應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整。而調(diào)整的范疇、不支持的是超出部分，不能因?yàn)榧s定的違約金高，法官就用自由裁量權(quán)隨意調(diào)整，這不符合立法的本意，對(duì)一方當(dāng)事人也明顯不公。就如民間借貸約定的利率一樣，只有超出國家規(guī)定的銀行利率的4倍的，超出部分法律才不予保護(hù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的實(shí)際損失確定違約金數(shù)額。本條的內(nèi)容實(shí)際上包含三層意思：一是當(dāng)事人沒有按照合同約定履行義務(wù)或者遲延履行合同義務(wù)，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同約定的違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算方法，承擔(dān)違約責(zé)任；二是當(dāng)事人如果以約定的違約金過分高于因違約造成的損失為由請(qǐng)求減少的，人民法院可以按照約定的違約金是否超過損失30%為標(biāo)準(zhǔn)，予以適當(dāng)調(diào)整；三是當(dāng)事人以約定的違約金低于因違約造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)以實(shí)際損失確定違約金數(shù)額。從最高法院的司法解釋也可以看出，違約金是否過高應(yīng)以“是否超過損失30%”為標(biāo)準(zhǔn)，而調(diào)整是“適當(dāng)”調(diào)整。因此，當(dāng)違約方提出合同約定的違約金過高請(qǐng)求調(diào)整的，首先必須確定違約造成的損失，在確定了損失后，如果違約金的數(shù)額超出了損失的30%，則可以認(rèn)定為過分高于損失，法院可以酌情調(diào)整到30%以內(nèi)。如果違約金數(shù)額沒有超出守約方遭受損失的30%，則不予以調(diào)整，對(duì)當(dāng)事人的請(qǐng)求不予支持。
當(dāng)然，除了逾期付款和逾期交房這兩種商品房違約行為外，針對(duì)其他違約行為，法院應(yīng)根據(jù)雙方的過錯(cuò)、實(shí)際損失等因素來確定違約金。
五、關(guān)于請(qǐng)求房屋交付、支付違約金的訴訟時(shí)效問題
關(guān)于買受人請(qǐng)求出賣人交付房屋以及支付逾期交房違約金的時(shí)間如何界定，訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)如何確定。目前法律沒有明確規(guī)定，司法實(shí)踐中爭議較大，主要有三種觀點(diǎn)：
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，買受人主張出賣人交付房屋的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)在兩年訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使，買受人在約定交房期間屆滿之日起超過兩年請(qǐng)求出賣人交房的，因其怠于行使權(quán)利的狀態(tài)經(jīng)過訴訟時(shí)效期間喪失勝訴權(quán)。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，違約金計(jì)算方式是按日計(jì)算，故在被告實(shí)際交付房屋前，違約金的金額是每天在增加的，最終的數(shù)額要在被告違約行為終止之時(shí)才能確定。即原告只有在被告實(shí)際交付房屋或通知原告交房的時(shí)候，才能確切知道被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金的具體金額，此時(shí)訴訟請(qǐng)求才能明確，且開發(fā)商違約行為一直持續(xù)到實(shí)際交房時(shí)止，故主張權(quán)利應(yīng)在開發(fā)商實(shí)際交房或辦產(chǎn)權(quán)證之日起算兩年內(nèi)行使，超過實(shí)際交房兩年的方認(rèn)定超過訴訟時(shí)效。
第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，買受人在約定交房期間屆滿之日起超過兩年請(qǐng)求出賣人交房的不能一律簡單地認(rèn)定為已超過訴訟時(shí)效，而應(yīng)區(qū)分出賣人在約定交房期限是否具備交房條件分別進(jìn)行處理。房屋具備法定交付條件，訴訟時(shí)效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計(jì)算；如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計(jì)算。
筆者傾向于第三種觀點(diǎn)，即商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據(jù)合同約定可以請(qǐng)求出賣人交付房屋。其請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在訴訟時(shí)效期間的起算上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時(shí)效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計(jì)算；如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計(jì)算。目前，大多數(shù)學(xué)者及最高人民法院均傾向于這一觀點(diǎn)。這樣既能督促開發(fā)商遵守誠信原則及時(shí)交付合格的房屋，亦能促使購房者及時(shí)主張權(quán)利，以利于法院解決糾紛，維護(hù)雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范有序發(fā)展。
雷馬衛(wèi)律師辦案原則：誠信執(zhí)業(yè)，依法維權(quán)。
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