廣州市中級(jí)人民法院關(guān)于商品房預(yù)售糾紛若干問題的處理意見
一、《認(rèn)購書》中類似“購房人已理解并同意開發(fā)商在銷售中心公示的樣板條款，并同意完全按該樣板條款簽署上述各合同，不再變更、增加或減少任何條款”的特別約定應(yīng)如何認(rèn)定？
答：《認(rèn)購書》是指將來簽訂《商品房買賣合同》的預(yù)約，在樣板條款已經(jīng)過公示且購房人也已經(jīng)在《認(rèn)購書》上簽章確認(rèn)的情形下，該《認(rèn)購書》是有效的，對當(dāng)事人具有約束力。認(rèn)購人以合同條款不公平、可以再協(xié)商、人多看不清等理由拒絕簽訂《商品房買賣合同》，屬于不誠信行為，其訴請?jiān)摗墩J(rèn)購書》無效或接觸、返還定金的，不應(yīng)支持。
二、出賣人拒絕按照《認(rèn)購書》簽訂《商品房買賣合同》，買受人起訴簽約或者追究違約責(zé)任應(yīng)如何處理？
答：1、合同系當(dāng)事人共同協(xié)商的結(jié)果，法院判令當(dāng)事人簽訂合同有強(qiáng)制簽約之嫌，故對買受人關(guān)于簽訂《商品房買賣合同》的訴訟請求不宜支持；
2、出賣人拒絕簽約已構(gòu)成違約，在適用《司法解釋》第四條的基礎(chǔ)上，還可以判令出賣人賠償買受人因未能簽約造成的損失。該損失數(shù)額的確定可參照在合同訂立之日起至起訴日止的房價(jià)差額范圍，區(qū)別下列不同情形處理：住宅在30%以內(nèi)、商業(yè)用房在10%以內(nèi)。
3、買受人拒絕簽約亦已構(gòu)成違約，不區(qū)別對待，均做上述對等處理。
三、商品房被出賣人抵押后，買受人訴請確權(quán)或者辦證的，應(yīng)如何處理？
答：1、起訴確權(quán)的，由于房屋不存在權(quán)屬爭議，應(yīng)駁回訴訟請求。
2、起訴辦證的，買受人在履行下列注意義務(wù)后即不構(gòu)成過錯(cuò)：（1）審查所購房屋是否在《銷售許可證》的范圍內(nèi)；（2）將購房款匯入合同指定的監(jiān)控賬號(hào)；（3）無論是抵押后再預(yù)售，或是預(yù)售后再抵押，只要有《預(yù)售許可證》，就應(yīng)認(rèn)定金融機(jī)構(gòu)同意出售，其行使抵押權(quán)不得對抗買受人。
3、偽造《預(yù)售許可證》出售房屋的，應(yīng)承擔(dān)雙倍賠償?shù)呢?zé)任。
四、《商品房買賣合同》訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人的，應(yīng)如何適用《司法解釋》第八條？
答：買受人主張出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任的，原則上予以支持；根據(jù)案件的具體情況確需酌情降低的，不宜低于已付購房款的50%。
五、出賣人以約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高為由請求調(diào)整遲延交樓違約金的，應(yīng)如何把握違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過高？
答：約定違約金標(biāo)準(zhǔn)為萬分之五之內(nèi)的（含萬分之五）的，均認(rèn)定屬于合理范圍，不予調(diào)整。同一樓盤違約金標(biāo)準(zhǔn)約定不一的，超過萬分之五的可調(diào)整為萬分之五；同一樓盤已有法院或者仲裁委的裁判先例的，應(yīng)注意保持違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)適用上的統(tǒng)一性。
六、“交樓“標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何確定？
答：1、必須具備以下兩個(gè)基本條件：（1）取得《建設(shè)工程竣工備案表》；（2）訟爭房屋符合使用條件（即不存在漏水、地面裂縫等導(dǎo)致房屋無法正常使用的重大瑕疵）。有特別約定其他標(biāo)準(zhǔn)的從約定。
2、合同附件中約定有裝修標(biāo)準(zhǔn)的。出賣人未達(dá)到約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，其承擔(dān)的是關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任。
七、面積差異的房款結(jié)算應(yīng)如何處理？
答：1、面積誤差比絕對值在0.6%以內(nèi)（含本數(shù)，具體標(biāo)準(zhǔn)以約定為準(zhǔn)）的，買賣雙方互不作任何補(bǔ)償；
2、面積誤差比絕對值超出0.6%（不含本數(shù)），買受人有權(quán)退房；買受人不退房的，房屋實(shí)際面積大于合同約定計(jì)價(jià)面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含本數(shù)）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足；面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定計(jì)價(jià)面積的，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含本數(shù)）部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人；面積誤差比絕對值超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。追究出賣人何種違約責(zé)任決定權(quán)在買受人。
八、買受人提出辦證的訴訟請求應(yīng)如何處理？
答：1、買受人依合同約定或司法解釋的規(guī)定起訴辦證的，無論起訴時(shí)是否具備辦證條件，均判令出賣人三個(gè)月內(nèi)辦證。
2、關(guān)于逾期辦證違約金的處理，可以分兩段判決：至判決生效之日止的違約金于判決生效之日起十日內(nèi)一次性支付；自判決生效之日起至辦證遞件回執(zhí)（指“協(xié)助辦證的“）之日止的違約金于每月10日前逐月支付。
3、違約金的截止日期以合同約定為準(zhǔn)：“協(xié)助辦證”為取得遞件回執(zhí)；“辦妥的”為房管部門出證；“取得產(chǎn)權(quán)證的”則為交付買受人。
4、產(chǎn)權(quán)證核發(fā)后，出賣人應(yīng)無條件交付給買受人。
九、根據(jù)七部位的意見，預(yù)售商品房未辦證之前不得再行轉(zhuǎn)讓，但買受人通過與第三人簽訂買賣合同或者通過委托拍賣的形式將未領(lǐng)取房產(chǎn)證的商品房再行轉(zhuǎn)讓引發(fā)糾紛的，應(yīng)如何處理？
答：1、七部委的意見并非法律、行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)，故合同應(yīng)為有效。
2、辦證的訴訟請求因?yàn)樾姓鞴懿块T明確不能辦證，以實(shí)際無法履行為由駁回訴訟請求，待具備辦證條件后再起訴辦理。
3、如果轉(zhuǎn)讓合同的出賣人（同時(shí)是預(yù)售合同的買受人）以無法辦證為由起訴解除轉(zhuǎn)讓合同，因無法辦證影響的是轉(zhuǎn)讓合同的買受人的權(quán)利，故以不予支持為宜。如果轉(zhuǎn)讓合同的買受人以無法辦證起訴解除合同，則以簽約目的無法實(shí)現(xiàn)為由予以支持。
十、類似永久水電、消防驗(yàn)收、大樓外墻脫落等設(shè)計(jì)有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的訴訟，原告的訴訟主體資格應(yīng)如何確定？
答：1、有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的訴訟（比如起訴請求辦理永久水電、消防驗(yàn)收等。且不涉及到賠償款的案件），業(yè)委會(huì)、全體業(yè)主或業(yè)主均是適格的原告，該生效判決對全體業(yè)主具有約束力，其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。后續(xù)業(yè)主重復(fù)起訴的，則以已經(jīng)作出生效判決及違反“一事不再理”的訴訟原則為由裁定駁回起訴。
2、上述訴訟涉及賠償?shù)模瑯I(yè)委會(huì)或全體業(yè)主是適格的原告。個(gè)別或者部分業(yè)主起訴賠償?shù)?，則裁定駁回起訴。
3、以業(yè)委會(huì)名義起訴的，仍需有業(yè)主大會(huì)授權(quán)。
十一、逾期辦證、交樓、交付公建配套設(shè)施等違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)如何適用？
答：1、約定一次性（定額）違約金的，自應(yīng)辦未辦之日起適用兩年的訴訟時(shí)效。
2、約定按違約期間持續(xù)性計(jì)付違約金的，從主張或起訴之日往前倒推兩年計(jì)付。
3、訴訟時(shí)效超過后，買受人向出賣人發(fā)出要求承擔(dān)違約責(zé)任的信函，出賣人收到信函并回函要求解決糾紛，買受人后以協(xié)商未果為由起訴的，不宜適用訴訟時(shí)效。
4、買受人向有關(guān)行政主管部門反映、投訴或查詢等，相關(guān)部門回復(fù)明確責(zé)任在出賣人的，不宜適用訴訟時(shí)效。
十二、以商品房抵消或清償工程款或其他債務(wù)，而不是以工程款或其他債權(quán)抵消或清償購房款的，應(yīng)否適用《司法解釋》處理？
答：在以商品房抵消或清償工程款或其他債務(wù)的情況下，雙方簽訂的《商品房買賣合同》只是履行清償債務(wù)的方式，并非在當(dāng)事人之間成立商品房買賣關(guān)系，不符合司法解釋第一條的規(guī)定，故一方依據(jù)《商品房買賣合同》起訴，主張適用《司法解釋》處理的，不予支持。但雙方均同意按商品房買賣關(guān)系處理且不損害第三人利益的除外。
十三、出賣人與買受人約定如實(shí)測計(jì)價(jià)面積大于合同約定計(jì)價(jià)面積則買受人需補(bǔ)足差價(jià)款?，F(xiàn)房地產(chǎn)測繪部門出具的報(bào)告顯示房屋面積確實(shí)大于約定面積，在產(chǎn)權(quán)證未核發(fā)的情況下，出賣人要求買受人支付差價(jià)款的訴訟請求應(yīng)否支持？
答：應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證登記的面積為準(zhǔn)，出賣人在產(chǎn)權(quán)證未核發(fā)前要求買受人支付差價(jià)款不予支持。
十四、經(jīng)出賣人同意，買受人將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給第三人，并辦理了商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)名手續(xù)的，第三人能否取得原買受人合同項(xiàng)下的權(quán)利？
答：在房管局辦理了商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，即應(yīng)視為開發(fā)商同意商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)名，第三人可以取得買受人原合同項(xiàng)下的權(quán)利。
十五、商品房預(yù)售合同約定按套內(nèi)建筑面積計(jì)付房款，后商品房套內(nèi)面積未變，但公共分?jǐn)偨ㄖ娣e“縮水”，應(yīng)如何處理？
答：合同中已經(jīng)約定了公共分?jǐn)偨ㄖ娣e，故沒有達(dá)到約定面積數(shù)的，已構(gòu)成違約。公共分?jǐn)偯娣e不足的原因應(yīng)由出賣人舉證證明。如果出賣人不能證明其免責(zé)，即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。具體的賠償標(biāo)準(zhǔn)可參照：按總房價(jià)/(套內(nèi)面積+分?jǐn)偯娣e)*“縮水”面積計(jì)付。
十六、買受人在“收樓”或領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)簽署了《確認(rèn)書》確認(rèn)雙方已不存在任何債權(quán)債務(wù)，后買受人以實(shí)際面積比約定面積少，要求出賣人退還面積差異款的應(yīng)如何處理？
答：買受人不能舉證證明其系在受出賣人欺詐、脅迫或重大誤解的情況下簽訂《確認(rèn)書》的，應(yīng)履行《確認(rèn)書》。但是“確認(rèn)雙方已不存在任何債權(quán)債務(wù)”應(yīng)理解為開發(fā)商以《確認(rèn)書》的形式免除自身遲延交樓、遲延辦證等違約責(zé)任。如果是面積減少，還是應(yīng)以房產(chǎn)證為準(zhǔn)退還面積差異款。
十七、開發(fā)商和買受人對分期開發(fā)建設(shè)的小區(qū)配套設(shè)施的交付時(shí)間存在爭議，買受人起訴要求交付，應(yīng)如何處理？
答：應(yīng)由開發(fā)商舉證證明訟爭的小區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃在哪一期工程，未到期的不宜支持買受人的訴求。如果開發(fā)商不能舉證證明，則認(rèn)定應(yīng)即時(shí)交付。
十八、在履行合同過程中產(chǎn)生糾紛，一方當(dāng)事人訴請合同無效或解除合同，但未訴請?zhí)幚頍o效或解除的后果，法院能否依職權(quán)一并處理？
答：法官應(yīng)行使釋明權(quán)，除當(dāng)事人明確表示反對外，應(yīng)一并處理。
十九、雙方當(dāng)事人在合同中約定的違約責(zé)任不對等的，應(yīng)如何處理？
答：當(dāng)事人在簽訂后一年內(nèi)提起訴訟的，可適用《合同法》第五十四條第一款第(1)項(xiàng)的規(guī)定，變更為對等的違約責(zé)任；未超過一年或超過一年的，均可以適用《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，調(diào)整為對等的違約責(zé)任。
二十、未經(jīng)竣工驗(yàn)收，買受人訴請出賣人交付房屋的，應(yīng)如何處理？
答：如果尚未通過建筑主體、消防、電梯的單項(xiàng)驗(yàn)收，則駁回交付房屋的訴訟請求。
二十一、買受人購買的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，影響正常使用，買受人要求修復(fù)，但出賣人經(jīng)催告后在合理期間內(nèi)拒絕修繕，買受人自行修繕或依據(jù)有資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)論起訴請求出賣人支付修繕費(fèi)用，應(yīng)否支持？
答：符合以下條件的請求應(yīng)予以支持：1、房屋確實(shí)存在質(zhì)量問題；2、出賣人在合理期間內(nèi)不履行修繕義務(wù)；3、買受人已自行或雇人修繕，或提供有資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)論。
出賣人認(rèn)為買受人主張的金額不合理，應(yīng)承擔(dān)證明責(zé)任（如申請?jiān)u估等），否則對其抗辯不予采納。
二十二條、出賣人將公共綠地出售給買受人，買受人起訴確認(rèn)無效的應(yīng)如何處理？出賣人要求返還公共綠地的應(yīng)否支持？誰有權(quán)起訴返還公共綠地呢？
答：1、買受人起訴主張出售公共綠地的行為無效的，應(yīng)予支持。
2、出賣人要求返還的，因其并非權(quán)利主體，故不宜支持。
3、有權(quán)起訴要求返還公共綠地的訴訟主體是業(yè)主或業(yè)委會(huì)。
二十三、購房款（包括尾款、補(bǔ)差款）是否適用訴訟時(shí)效？逾期付款違約金是否適用訴訟時(shí)效？
答：購房款本金不適用訴訟時(shí)效，違約金則應(yīng)適用。
二十四、《物權(quán)法》施行后，善意取得保護(hù)制度與拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的優(yōu)先權(quán)之間的沖突如何解決？
答：開發(fā)商將已經(jīng)特定化的拆遷補(bǔ)償安置房屋轉(zhuǎn)賣第三人的行為損害了被拆遷人的權(quán)益，已構(gòu)成侵權(quán)。即使轉(zhuǎn)賣已產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)后果，被拆遷人仍可基于該項(xiàng)優(yōu)先權(quán)請求確權(quán)（司法解釋認(rèn)為撤銷登記，不具實(shí)操性），依法院生效法律文書方式優(yōu)先取得拆遷補(bǔ)償安置房屋?？傊?，在第三人善意取得與被拆遷人優(yōu)先安置的沖突情況下，優(yōu)先保護(hù)被拆遷人的利益。
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