廣州市中級(jí)人民法院關(guān)于商品房預(yù)售糾紛若干問(wèn)題的處理意見(jiàn)
一、《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中類(lèi)似“購(gòu)房人已理解并同意開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售中心公示的樣板條款，并同意完全按該樣板條款簽署上述各合同，不再變更、增加或減少任何條款”的特別約定應(yīng)如何認(rèn)定？
答：《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是指將來(lái)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的預(yù)約，在樣板條款已經(jīng)過(guò)公示且購(gòu)房人也已經(jīng)在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》上簽章確認(rèn)的情形下，該《認(rèn)購(gòu)書(shū)》是有效的，對(duì)當(dāng)事人具有約束力。認(rèn)購(gòu)人以合同條款不公平、可以再協(xié)商、人多看不清等理由拒絕簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，屬于不誠(chéng)信行為，其訴請(qǐng)?jiān)摗墩J(rèn)購(gòu)書(shū)》無(wú)效或接觸、返還定金的，不應(yīng)支持。
二、出賣(mài)人拒絕按照《認(rèn)購(gòu)書(shū)》簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，買(mǎi)受人起訴簽約或者追究違約責(zé)任應(yīng)如何處理？
答：1、合同系當(dāng)事人共同協(xié)商的結(jié)果，法院判令當(dāng)事人簽訂合同有強(qiáng)制簽約之嫌，故對(duì)買(mǎi)受人關(guān)于簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的訴訟請(qǐng)求不宜支持；
2、出賣(mài)人拒絕簽約已構(gòu)成違約，在適用《司法解釋》第四條的基礎(chǔ)上，還可以判令出賣(mài)人賠償買(mǎi)受人因未能簽約造成的損失。該損失數(shù)額的確定可參照在合同訂立之日起至起訴日止的房?jī)r(jià)差額范圍，區(qū)別下列不同情形處理：住宅在30%以內(nèi)、商業(yè)用房在10%以內(nèi)。
3、買(mǎi)受人拒絕簽約亦已構(gòu)成違約，不區(qū)別對(duì)待，均做上述對(duì)等處理。
三、商品房被出賣(mài)人抵押后，買(mǎi)受人訴請(qǐng)確權(quán)或者辦證的，應(yīng)如何處理？
答：1、起訴確權(quán)的，由于房屋不存在權(quán)屬爭(zhēng)議，應(yīng)駁回訴訟請(qǐng)求。
2、起訴辦證的，買(mǎi)受人在履行下列注意義務(wù)后即不構(gòu)成過(guò)錯(cuò)：（1）審查所購(gòu)房屋是否在《銷(xiāo)售許可證》的范圍內(nèi)；（2）將購(gòu)房款匯入合同指定的監(jiān)控賬號(hào)；（3）無(wú)論是抵押后再預(yù)售，或是預(yù)售后再抵押，只要有《預(yù)售許可證》，就應(yīng)認(rèn)定金融機(jī)構(gòu)同意出售，其行使抵押權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。
3、偽造《預(yù)售許可證》出售房屋的，應(yīng)承擔(dān)雙倍賠償?shù)呢?zé)任。
四、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》訂立后，出賣(mài)人又將房屋出賣(mài)給第三人的，應(yīng)如何適用《司法解釋》第八條？
答：買(mǎi)受人主張出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任的，原則上予以支持；根據(jù)案件的具體情況確需酌情降低的，不宜低于已付購(gòu)房款的50%。
五、出賣(mài)人以約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高為由請(qǐng)求調(diào)整遲延交樓違約金的，應(yīng)如何把握違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過(guò)高？
答：約定違約金標(biāo)準(zhǔn)為萬(wàn)分之五之內(nèi)的（含萬(wàn)分之五）的，均認(rèn)定屬于合理范圍，不予調(diào)整。同一樓盤(pán)違約金標(biāo)準(zhǔn)約定不一的，超過(guò)萬(wàn)分之五的可調(diào)整為萬(wàn)分之五；同一樓盤(pán)已有法院或者仲裁委的裁判先例的，應(yīng)注意保持違約責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)適用上的統(tǒng)一性。
六、“交樓“標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何確定？
答：1、必須具備以下兩個(gè)基本條件：（1）取得《建設(shè)工程竣工備案表》；（2）訟爭(zhēng)房屋符合使用條件（即不存在漏水、地面裂縫等導(dǎo)致房屋無(wú)法正常使用的重大瑕疵）。有特別約定其他標(biāo)準(zhǔn)的從約定。
2、合同附件中約定有裝修標(biāo)準(zhǔn)的。出賣(mài)人未達(dá)到約定的裝修標(biāo)準(zhǔn)，其承擔(dān)的是關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任。
七、面積差異的房款結(jié)算應(yīng)如何處理？
答：1、面積誤差比絕對(duì)值在0.6%以內(nèi)（含本數(shù)，具體標(biāo)準(zhǔn)以約定為準(zhǔn)）的，買(mǎi)賣(mài)雙方互不作任何補(bǔ)償；
2、面積誤差比絕對(duì)值超出0.6%（不含本數(shù)），買(mǎi)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人不退房的，房屋實(shí)際面積大于合同約定計(jì)價(jià)面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含本數(shù)）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足；面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定計(jì)價(jià)面積的，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含本數(shù)）部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人；面積誤差比絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。追究出賣(mài)人何種違約責(zé)任決定權(quán)在買(mǎi)受人。
八、買(mǎi)受人提出辦證的訴訟請(qǐng)求應(yīng)如何處理？
答：1、買(mǎi)受人依合同約定或司法解釋的規(guī)定起訴辦證的，無(wú)論起訴時(shí)是否具備辦證條件，均判令出賣(mài)人三個(gè)月內(nèi)辦證。
2、關(guān)于逾期辦證違約金的處理，可以分兩段判決：至判決生效之日止的違約金于判決生效之日起十日內(nèi)一次性支付；自判決生效之日起至辦證遞件回執(zhí)（指“協(xié)助辦證的“）之日止的違約金于每月10日前逐月支付。
3、違約金的截止日期以合同約定為準(zhǔn)：“協(xié)助辦證”為取得遞件回執(zhí)；“辦妥的”為房管部門(mén)出證；“取得產(chǎn)權(quán)證的”則為交付買(mǎi)受人。
4、產(chǎn)權(quán)證核發(fā)后，出賣(mài)人應(yīng)無(wú)條件交付給買(mǎi)受人。
九、根據(jù)七部位的意見(jiàn)，預(yù)售商品房未辦證之前不得再行轉(zhuǎn)讓，但買(mǎi)受人通過(guò)與第三人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同或者通過(guò)委托拍賣(mài)的形式將未領(lǐng)取房產(chǎn)證的商品房再行轉(zhuǎn)讓引發(fā)糾紛的，應(yīng)如何處理？
答：1、七部委的意見(jiàn)并非法律、行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)，故合同應(yīng)為有效。
2、辦證的訴訟請(qǐng)求因?yàn)樾姓鞴懿块T(mén)明確不能辦證，以實(shí)際無(wú)法履行為由駁回訴訟請(qǐng)求，待具備辦證條件后再起訴辦理。
3、如果轉(zhuǎn)讓合同的出賣(mài)人（同時(shí)是預(yù)售合同的買(mǎi)受人）以無(wú)法辦證為由起訴解除轉(zhuǎn)讓合同，因無(wú)法辦證影響的是轉(zhuǎn)讓合同的買(mǎi)受人的權(quán)利，故以不予支持為宜。如果轉(zhuǎn)讓合同的買(mǎi)受人以無(wú)法辦證起訴解除合同，則以簽約目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由予以支持。
十、類(lèi)似永久水電、消防驗(yàn)收、大樓外墻脫落等設(shè)計(jì)有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的訴訟，原告的訴訟主體資格應(yīng)如何確定？
答：1、有關(guān)業(yè)主共同權(quán)益的訴訟（比如起訴請(qǐng)求辦理永久水電、消防驗(yàn)收等。且不涉及到賠償款的案件），業(yè)委會(huì)、全體業(yè)主或業(yè)主均是適格的原告，該生效判決對(duì)全體業(yè)主具有約束力，其訴訟利益歸屬于全體業(yè)主。后續(xù)業(yè)主重復(fù)起訴的，則以已經(jīng)作出生效判決及違反“一事不再理”的訴訟原則為由裁定駁回起訴。
2、上述訴訟涉及賠償?shù)?，業(yè)委會(huì)或全體業(yè)主是適格的原告。個(gè)別或者部分業(yè)主起訴賠償?shù)?，則裁定駁回起訴。
3、以業(yè)委會(huì)名義起訴的，仍需有業(yè)主大會(huì)授權(quán)。
十一、逾期辦證、交樓、交付公建配套設(shè)施等違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)如何適用？
答：1、約定一次性（定額）違約金的，自應(yīng)辦未辦之日起適用兩年的訴訟時(shí)效。
2、約定按違約期間持續(xù)性計(jì)付違約金的，從主張或起訴之日往前倒推兩年計(jì)付。
3、訴訟時(shí)效超過(guò)后，買(mǎi)受人向出賣(mài)人發(fā)出要求承擔(dān)違約責(zé)任的信函，出賣(mài)人收到信函并回函要求解決糾紛，買(mǎi)受人后以協(xié)商未果為由起訴的，不宜適用訴訟時(shí)效。
4、買(mǎi)受人向有關(guān)行政主管部門(mén)反映、投訴或查詢等，相關(guān)部門(mén)回復(fù)明確責(zé)任在出賣(mài)人的，不宜適用訴訟時(shí)效。
十二、以商品房抵消或清償工程款或其他債務(wù)，而不是以工程款或其他債權(quán)抵消或清償購(gòu)房款的，應(yīng)否適用《司法解釋》處理？
答：在以商品房抵消或清償工程款或其他債務(wù)的情況下，雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》只是履行清償債務(wù)的方式，并非在當(dāng)事人之間成立商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，不符合司法解釋第一條的規(guī)定，故一方依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》起訴，主張適用《司法解釋》處理的，不予支持。但雙方均同意按商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系處理且不損害第三人利益的除外。
十三、出賣(mài)人與買(mǎi)受人約定如實(shí)測(cè)計(jì)價(jià)面積大于合同約定計(jì)價(jià)面積則買(mǎi)受人需補(bǔ)足差價(jià)款?，F(xiàn)房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)出具的報(bào)告顯示房屋面積確實(shí)大于約定面積，在產(chǎn)權(quán)證未核發(fā)的情況下，出賣(mài)人要求買(mǎi)受人支付差價(jià)款的訴訟請(qǐng)求應(yīng)否支持？
答：應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證登記的面積為準(zhǔn)，出賣(mài)人在產(chǎn)權(quán)證未核發(fā)前要求買(mǎi)受人支付差價(jià)款不予支持。
十四、經(jīng)出賣(mài)人同意，買(mǎi)受人將預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓給第三人，并辦理了商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)名手續(xù)的，第三人能否取得原買(mǎi)受人合同項(xiàng)下的權(quán)利？
答：在房管局辦理了商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，即應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商同意商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)名，第三人可以取得買(mǎi)受人原合同項(xiàng)下的權(quán)利。
十五、商品房預(yù)售合同約定按套內(nèi)建筑面積計(jì)付房款，后商品房套內(nèi)面積未變，但公共分?jǐn)偨ㄖ娣e“縮水”，應(yīng)如何處理？
答：合同中已經(jīng)約定了公共分?jǐn)偨ㄖ娣e，故沒(méi)有達(dá)到約定面積數(shù)的，已構(gòu)成違約。公共分?jǐn)偯娣e不足的原因應(yīng)由出賣(mài)人舉證證明。如果出賣(mài)人不能證明其免責(zé)，即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。具體的賠償標(biāo)準(zhǔn)可參照：按總房?jī)r(jià)/(套內(nèi)面積+分?jǐn)偯娣e)*“縮水”面積計(jì)付。
十六、買(mǎi)受人在“收樓”或領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)簽署了《確認(rèn)書(shū)》確認(rèn)雙方已不存在任何債權(quán)債務(wù)，后買(mǎi)受人以實(shí)際面積比約定面積少，要求出賣(mài)人退還面積差異款的應(yīng)如何處理？
答：買(mǎi)受人不能舉證證明其系在受出賣(mài)人欺詐、脅迫或重大誤解的情況下簽訂《確認(rèn)書(shū)》的，應(yīng)履行《確認(rèn)書(shū)》。但是“確認(rèn)雙方已不存在任何債權(quán)債務(wù)”應(yīng)理解為開(kāi)發(fā)商以《確認(rèn)書(shū)》的形式免除自身遲延交樓、遲延辦證等違約責(zé)任。如果是面積減少，還是應(yīng)以房產(chǎn)證為準(zhǔn)退還面積差異款。
十七、開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)受人對(duì)分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的小區(qū)配套設(shè)施的交付時(shí)間存在爭(zhēng)議，買(mǎi)受人起訴要求交付，應(yīng)如何處理？
答：應(yīng)由開(kāi)發(fā)商舉證證明訟爭(zhēng)的小區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃在哪一期工程，未到期的不宜支持買(mǎi)受人的訴求。如果開(kāi)發(fā)商不能舉證證明，則認(rèn)定應(yīng)即時(shí)交付。
十八、在履行合同過(guò)程中產(chǎn)生糾紛，一方當(dāng)事人訴請(qǐng)合同無(wú)效或解除合同，但未訴請(qǐng)?zhí)幚頍o(wú)效或解除的后果，法院能否依職權(quán)一并處理？
答：法官應(yīng)行使釋明權(quán)，除當(dāng)事人明確表示反對(duì)外，應(yīng)一并處理。
十九、雙方當(dāng)事人在合同中約定的違約責(zé)任不對(duì)等的，應(yīng)如何處理？
答：當(dāng)事人在簽訂后一年內(nèi)提起訴訟的，可適用《合同法》第五十四條第一款第(1)項(xiàng)的規(guī)定，變更為對(duì)等的違約責(zé)任；未超過(guò)一年或超過(guò)一年的，均可以適用《合同法》第一百一十四條的規(guī)定，調(diào)整為對(duì)等的違約責(zé)任。
二十、未經(jīng)竣工驗(yàn)收，買(mǎi)受人訴請(qǐng)出賣(mài)人交付房屋的，應(yīng)如何處理？
答：如果尚未通過(guò)建筑主體、消防、電梯的單項(xiàng)驗(yàn)收，則駁回交付房屋的訴訟請(qǐng)求。
二十一、買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，影響正常使用，買(mǎi)受人要求修復(fù)，但出賣(mài)人經(jīng)催告后在合理期間內(nèi)拒絕修繕，買(mǎi)受人自行修繕或依據(jù)有資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)論起訴請(qǐng)求出賣(mài)人支付修繕費(fèi)用，應(yīng)否支持？
答：符合以下條件的請(qǐng)求應(yīng)予以支持：1、房屋確實(shí)存在質(zhì)量問(wèn)題；2、出賣(mài)人在合理期間內(nèi)不履行修繕義務(wù)；3、買(mǎi)受人已自行或雇人修繕，或提供有資質(zhì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)論。
出賣(mài)人認(rèn)為買(mǎi)受人主張的金額不合理，應(yīng)承擔(dān)證明責(zé)任（如申請(qǐng)?jiān)u估等），否則對(duì)其抗辯不予采納。
二十二條、出賣(mài)人將公共綠地出售給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人起訴確認(rèn)無(wú)效的應(yīng)如何處理？出賣(mài)人要求返還公共綠地的應(yīng)否支持？誰(shuí)有權(quán)起訴返還公共綠地呢？
答：1、買(mǎi)受人起訴主張出售公共綠地的行為無(wú)效的，應(yīng)予支持。
2、出賣(mài)人要求返還的，因其并非權(quán)利主體，故不宜支持。
3、有權(quán)起訴要求返還公共綠地的訴訟主體是業(yè)主或業(yè)委會(huì)。
二十三、購(gòu)房款（包括尾款、補(bǔ)差款）是否適用訴訟時(shí)效？逾期付款違約金是否適用訴訟時(shí)效？
答：購(gòu)房款本金不適用訴訟時(shí)效，違約金則應(yīng)適用。
二十四、《物權(quán)法》施行后，善意取得保護(hù)制度與拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的優(yōu)先權(quán)之間的沖突如何解決？
答：開(kāi)發(fā)商將已經(jīng)特定化的拆遷補(bǔ)償安置房屋轉(zhuǎn)賣(mài)第三人的行為損害了被拆遷人的權(quán)益，已構(gòu)成侵權(quán)。即使轉(zhuǎn)賣(mài)已產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)后果，被拆遷人仍可基于該項(xiàng)優(yōu)先權(quán)請(qǐng)求確權(quán)（司法解釋認(rèn)為撤銷(xiāo)登記，不具實(shí)操性），依法院生效法律文書(shū)方式優(yōu)先取得拆遷補(bǔ)償安置房屋。總之，在第三人善意取得與被拆遷人優(yōu)先安置的沖突情況下，優(yōu)先保護(hù)被拆遷人的利益。
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