一、案例簡介
孟XXX看中了某樓盤房子，該樓盤售樓中心置業(yè)顧問告知孟XXX，該樓盤已取得商品房預(yù)售許可證并已開始預(yù)售。于是，孟XXX與開發(fā)商簽訂了商品房認(rèn)購協(xié)議，詳細(xì)約定了所購買房屋的面積、坐落位置、購房款65萬元和定金1萬元，以及付款日期、交房條件和日期、簽訂正式的商品房買賣合同的時(shí)間和違約責(zé)任。協(xié)議簽訂后，孟XXX按協(xié)議約定，繳納了定金及全部購房款。之后，因開發(fā)商遲遲不與孟XXX簽訂正式的買賣合同，雙方產(chǎn)生爭執(zhí)，孟XXX經(jīng)多方面查詢后得知開發(fā)商不與其簽訂正式的商品房買賣合同的原因是開發(fā)商根本未辦理商品房預(yù)售許可證。最后，孟XXX一紙?jiān)V狀將開發(fā)商訴至法院，要求確認(rèn)商品房認(rèn)購協(xié)議無效，開發(fā)商退還收取的購房款并賠償一倍購房款65萬元。
二、法律判決情況
法院審理后認(rèn)為，認(rèn)購協(xié)議具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且開發(fā)商按照協(xié)議約定收受了購房款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同;開發(fā)商故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)與孟XXX簽訂認(rèn)購協(xié)議導(dǎo)致認(rèn)購協(xié)議無效，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。于是，法院判決開發(fā)商退還收取的購房款及利息并賠償一倍購房款65萬元。
三、律師解析-未取得預(yù)售許可證簽訂購房合同屬無效
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定合同有效?！?/p>
第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明?！?/p>
本案中，開發(fā)商在沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下與孟XXX簽訂了商品房認(rèn)購協(xié)議，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！泵蟈XX與開發(fā)商簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議已具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且開發(fā)商已收取了孟XXX全部購房款，孟XXX與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。本案中，開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)導(dǎo)致合同無效，孟XXX的訴訟請求具有充分的法律依據(jù)，得到法院的支持。
取得商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售必須具備的條件，購房者不論在簽訂商品房認(rèn)購書還是簽訂正式的商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示相應(yīng)樓盤的預(yù)售許可證，以防自己與開發(fā)商簽訂的合同成為無效合同，帶來不必要的麻煩和損失。
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