賣方在未取得《房地產證》前 與他人簽訂的房產買賣合同是否有效
案情簡介：
2012年2月，陳某(作為賣方)與王某(作為買方)，通過地產中介公司簽訂了關于轉讓***花園*棟*號房產的《房地產買賣合同》合同約定：成交價格500萬，定金100萬元，剩余款項的辦理需在交易房產一手房地產證辦出后五個工作日內開始辦理按揭和首期監(jiān)管。
合同簽訂后，在一手房產證辦理過程中，因王某自身原因，不再購買，經與賣方協商未果。便以交易房產未取得《房地產證》為由主張合同無效，起訴至深圳市南山區(qū)人民法院，要求返還定金100萬元。賣方提起反訴要求沒收定金100萬元。
庭審及判決：
買方認為：根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產，不得轉讓，....(六)未依法登記領取權屬登記證書的.....”。因此，買賣雙方簽訂的《房地產買賣合同》違反了該法規(guī)定，應認定無效，賣方應返還定金100萬元。
賣方認為：對于《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條，真實的立法意圖不在于禁止預售商品房的再轉讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規(guī)范。依據第四十六條規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。”從該條可以看出，該法并不禁止預售商品房再轉讓。因此，雙方簽訂的合同有效，買方的行為構成違約應當承擔違約責任。
法院認為：涉案房產未取得《房地產證》前，雙簽訂的合同意思表示真實，內容未違反法律、法規(guī)的規(guī)定，也未損害國家、集體或第三人利益，賣方雖未取得《房地產證》但作為預售商品房的買受人，可以轉讓房產，和買方簽訂的《房地產買賣合同》有效。本案合同未能履行的原因在于買方，應當承擔違約責任。因此支持賣方請求，駁回
律師意見：
本案爭議的焦點是：商品房在未取得房屋權屬證書的情形下能否再轉讓，所簽訂合同是否有效?
根據《城市商品房預售管理辦法》第十條規(guī)定：“商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門或市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。”
預售商品房的買受人與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預售合同后，開發(fā)企業(yè)負有將預售商品房的所有權轉移買受人的義務，買受人享有取得預售商品房所有權的期待權。
我國已全面建立商品房預售合同登記備案制度，且隨著《物權法》規(guī)定的預告登記的逐漸施行，在商品房預售合同登記備案和預告登記后，預購人即取得對房屋的準所有權，有權對其所預購的商品房屋進行處分。
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