父母房子轉(zhuǎn)移給子女哪種方式最劃算？從目前來(lái)看，房屋過(guò)戶主要分為三種方式：繼承、贈(zèng)與，以及買賣。不過(guò)這三種方式分別面臨著不同的操作流程以及法律風(fēng)險(xiǎn)，所要繳納的費(fèi)用也各不相同。父母的房子若要留給子女，哪種方式最合適，并且過(guò)戶費(fèi)用最少？下面由本文詳細(xì)介紹。
繼承過(guò)戶：費(fèi)用最少，風(fēng)險(xiǎn)最高
子女以繼承的方式獲得父母的房屋，不需要繳納契稅，只需要支付公證費(fèi)和工本費(fèi)。
按照法律規(guī)定，房產(chǎn)繼承分為兩種，一是法定繼承，二是遺囑繼承。法定繼承也就是說(shuō)，房屋產(chǎn)權(quán)人只有一個(gè)子女，那么產(chǎn)權(quán)人去世后房產(chǎn)自然繼承給下一代。但如果房屋產(chǎn)權(quán)人不只有一個(gè)子女，那么產(chǎn)權(quán)人需要立遺囑明確房產(chǎn)由哪個(gè)子女來(lái)繼承，或者其他兄弟姐妹去公證放棄自己的繼承權(quán)，才能由其中一個(gè)子女單獨(dú)享有繼承權(quán)。
在實(shí)際操作中，因?yàn)槔^承是遺產(chǎn)人去世后才可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，所以采用這種過(guò)戶方式的人比較少。如果財(cái)產(chǎn)所有人生前沒(méi)有留下遺囑，就由法律界定。如果繼承人很多，又想過(guò)戶到其中一個(gè)人的名下，那么其他擁有繼承權(quán)的人必須申明放棄遺產(chǎn)才行。
如果財(cái)產(chǎn)擁有者生前留下有效的法律文件，指定繼承人，必須是遺產(chǎn)人死前曾做過(guò)公證的遺囑才有法律效力。
贈(zèng)與過(guò)戶：契稅+公證費(fèi)+過(guò)戶登記費(fèi)
值得注意的是，其他親人，即便是兄弟姐妹，統(tǒng)統(tǒng)不能采用繼承的方式，只能是選擇贈(zèng)與過(guò)戶或者是買賣過(guò)戶。
以贈(zèng)與的方式過(guò)戶，和繼承過(guò)戶相比，需要多繳納3%的契稅。同時(shí)，在取得房屋所有權(quán)后再次交易，則需要面臨比較高的個(gè)稅。因?yàn)樵谌〉梅课莸臅r(shí)候相當(dāng)于零成本，所以再出售的成本就比較高。
比如一套100萬(wàn)元的房產(chǎn)，則需要征收20%的個(gè)稅，也就是20萬(wàn)元。
買賣過(guò)戶：交易費(fèi)用最高，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)最低
以買賣的方式過(guò)戶父母的房產(chǎn)，也可以分為幾種情形。
情形一：如果這套房產(chǎn)是老人唯一的房產(chǎn)，小于90平方米(屬于普通住宅)，距離上次交易滿2年，那么，營(yíng)業(yè)稅免征，契稅1.5%，個(gè)稅免征。
也就是說(shuō)，如果是老人的唯一房產(chǎn)且小于90平方米，那么買賣過(guò)戶的方式比贈(zèng)予方式的費(fèi)用還要省。
情形二：如果這套房產(chǎn)大于90平方米(屬于非普通住宅)，契稅要3%，個(gè)稅為差額部分的20%(比如以前這套房產(chǎn)兩老是房改房20萬(wàn)元買下，現(xiàn)在市值100萬(wàn)元，那么差額就是80萬(wàn)元，個(gè)稅為16萬(wàn)元)；而營(yíng)業(yè)稅，滿2年免征收；不滿2年，營(yíng)業(yè)稅5.6%。
在實(shí)際操作中，由于繼承過(guò)戶的條件比較嚴(yán)苛；房產(chǎn)贈(zèng)與過(guò)戶又具有較大的風(fēng)險(xiǎn)性，因?yàn)樵诜慨a(chǎn)過(guò)戶之前如果贈(zèng)與人放棄贈(zèng)與，此時(shí)，即便買方已付定金，由于贈(zèng)與的性質(zhì)決定對(duì)賣方也無(wú)任何約束責(zé)任可追究，這樣勢(shì)必會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失。
所以在實(shí)際生活中，房屋買賣過(guò)戶是最常見(jiàn)的，也是操作較為便捷和安全的方式。
三種方式均存在利弊 不同家庭視具體情況分析
從法律層面來(lái)看，其實(shí)以上三種方式各有利弊和風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法簡(jiǎn)單地從交易費(fèi)用方面判斷合算與否，只能視不同的家庭實(shí)際情況具體問(wèn)題具體分析。
房屋遺產(chǎn)繼承、贈(zèng)與、買賣三者是三種完全不同的法律關(guān)系，如果同樣是父母的房屋轉(zhuǎn)移給子女，采取上述不同的方式，法律上的風(fēng)險(xiǎn)是不同的。
繼承包括法定繼承和遺囑繼承。如果父母生前無(wú)遺囑，則所有法定繼承人均可以繼承；其中，繼承人如繼承遺產(chǎn)時(shí)已婚，根據(jù)婚姻法的規(guī)定，其配偶也將獲得夫妻共有權(quán)。如父母通過(guò)遺囑將房屋留給子女，遺囑尚可以撤銷和修改，即父母在生前對(duì)房屋有完全的控制能力和處分權(quán)：對(duì)于父母而言其保障最強(qiáng)，但對(duì)于受益人而言則存在變數(shù)。
生前將房產(chǎn)贈(zèng)與子女后，對(duì)于子女而言可以立即得到財(cái)產(chǎn)權(quán)，但房屋可能被子女以變賣、抵押等方式處分，且如子女對(duì)父母不盡贍養(yǎng)義務(wù)的話，父母的晚年生活可能無(wú)法保障。
以買賣的方式將房屋轉(zhuǎn)移給子女的話，對(duì)于父母而言也存在與上述贈(zèng)與方式中存在失去對(duì)房屋控制以及養(yǎng)老無(wú)著的風(fēng)險(xiǎn)。如果父母明明是贈(zèng)與給子女，但采取了買賣的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)移，則還存在著交易所得款項(xiàng)的繼承法律風(fēng)險(xiǎn)，即父母過(guò)世后其他子女可能會(huì)提出要求分割房屋轉(zhuǎn)讓款的主張。
所以，以上三種方式各有利弊和風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法簡(jiǎn)單判斷合算與否，只能視不同的家庭實(shí)際情況而定。
遺產(chǎn)繼承在現(xiàn)實(shí)中其實(shí)沒(méi)有這么復(fù)雜困難。在實(shí)踐中，我國(guó)80%-90%的遺產(chǎn)繼承都是通過(guò)公證處來(lái)處理的，極少數(shù)有爭(zhēng)議且無(wú)法調(diào)和的，通過(guò)法院處理。
而另一種方式，房產(chǎn)贈(zèng)與，是指一方當(dāng)事人自愿將自己的私有房產(chǎn)無(wú)償給予另一方所擁有，對(duì)方當(dāng)事人也愿意接受的行為。這種行為一般發(fā)生在親屬或朋友之間。房產(chǎn)贈(zèng)與屬于房地產(chǎn)交易的一種形式，在日常生活中經(jīng)常出現(xiàn)。但房產(chǎn)贈(zèng)與同其他形式的房地產(chǎn)交易有所區(qū)別，在房產(chǎn)贈(zèng)與行為發(fā)生時(shí)，當(dāng)事人只有按照房產(chǎn)贈(zèng)與的有關(guān)特殊要求和程序辦理正式的手續(xù)。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險(xiǎn)，理性、合法維權(quán)。
關(guān)注微信“張濤律師”(微信號(hào)zhangtao_lawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場(chǎng)。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來(lái)源“張濤律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所
咨詢電話： 13911056513
關(guān)注張濤律師，即時(shí)了解房產(chǎn)熱點(diǎn)資訊，關(guān)注最新糾紛審判動(dòng)態(tài)，有效預(yù)防法律風(fēng)險(xiǎn)，輕松化解房產(chǎn)糾紛！
執(zhí)業(yè)律所：北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所
咨詢電話：13911056513
關(guān)注張濤律師，即時(shí)了解房產(chǎn)熱點(diǎn)資訊，關(guān)注最新糾紛審判動(dòng)態(tài)，有效預(yù)防法律風(fēng)險(xiǎn)，輕松化解房產(chǎn)糾紛！
使用微信掃描二維碼
關(guān)注張濤律師
