【審判規(guī)則】
出賣人與買受人在商品房買賣合同中約定出賣人給予買受人一定的優(yōu)惠。之后，出賣人未按時交房，上述合同被解除，買受人據此請求出賣人就未能獲得的優(yōu)惠賠償其可得利益損失。合同中約定的優(yōu)惠條件，是買受人期望的在合同完全履行后能夠實際獲得的財產權利，亦屬于出賣人在訂立合同時應當預見且能夠預見的損失。因出賣人未按時交房的違約行為導致合同解除，最終致使作為守約方的買受人無法實現其在訂立合同時所期待的合同完全履行后能夠獲得的財產權利。據此，應認定出賣人違約致使買受人無法獲得的優(yōu)惠屬于出賣人給買受人造成的可得利益損失，出賣人對此應承擔賠償責任。
【關鍵詞】
民事商品房銷售合同優(yōu)惠條件交付房屋合同解除可得利益損失完全履行財產權利預見違約守約方賠償責任
【法律規(guī)范】
《中華人民共和國合同法》第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。
第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的。根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
第一百一十三條第一款當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
第一百一十四條第二款約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分別處理：
（一）原判決、裁定認定事實清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；
第二百五十三條被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務
利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務的，應當支付遲延履行金。
【司法解釋】
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
【審判規(guī)則評析】
在合同履行前不為當事人擁有，但當事人期望在合同完全履行后可以取得的財產權利，稱之為可得利益，一方未完全履行合同，其違約行為導致守約方期望的財產權利無法實現所造成的損失，即為可得利益損失。對此，我國法律規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！庇纱丝梢?，除了違約行為給守約方造成的實際損失外，對于違約方訂立合同時能夠遇見到或者應當遇見到的，合同履行后守約方可以獲得的利益，亦應屬于違約方應當賠償的損失。在違約方構成違約的情況下，通常會導致守約方可得利益的損失。判斷是否應歸于可得利益損失的關鍵在于違約方訂立合同時是否可能預見到損失的發(fā)生。
出賣人和買受人簽訂的商品房買賣合同為格式合同，雙方在合同中約定，出賣人給予買受人一定的優(yōu)惠，同時約定買受人不按期付款則取消該優(yōu)惠。之后，因出賣人未按時交房，合同被解除，出賣人以買受人逾期交款為由主張優(yōu)惠已取消。對于格式條款中免責條款，提供格式條款的一方須盡合理說明義務，出賣人未對該條款進行合理說明的，則優(yōu)惠可取消的約定無效。對于雙方約定的優(yōu)惠條件，是作為守約方的買受人期望在合同完全履行后可以獲得的財產權利，同時又屬于作為違約方的出賣人訂立合同時完全能夠預見和應當預見的損失。由于出賣人的違約行為，導致買受人期望在合同完全履行后獲得的財產權利無法實現。因此，應當認定買受人無法獲得的優(yōu)惠，是違約方出賣人給買受人造成的可得利益損失，出賣人應當予以賠償。
花榮華訴泰州市明源房地產開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案
【權威公布】被最高人民法院《人民司法·案例》2014年第14期（總第697期）收錄
【檢索碼】B0304+82+3JSTZ++0414C
【案由】商品房銷售合同糾紛
【審理法院】江蘇省泰州市中級人民法院
【案號】(2014)泰中民四終字第0096號
【審級程序】第二審程序
【判決日期】2014年04月08日
【審理法官】高云丁萬志劉春生
【上訴人】泰州市明源房地產開發(fā)有限公司（原審被告）
【被上訴人】花榮華（原審原告）
【上訴人代理人】王宇（江蘇睿恒律師事務所）
【基本案情】
2011年11月13日，花榮華為購買涉案房屋（泰州姜堰區(qū)溱潼鎮(zhèn)水沁路兩側鵲仙島一號第七幢住宅房），與姜堰明源公司（姜堰市明源房地產有限公司）簽訂《商品房買賣合同》，約定：花榮華于合同簽訂當日給付購房款1 900 000元，并于同月28日前結清剩余購房款1 550 000元，逾期付款六十日內須按日支付逾期應付款萬分之五的違約金；姜堰明源公司應于次年12月31日前交付涉案房屋，逾期交房超過一百八十日，花榮華有權解除合同，姜堰明源公司除須返還全部房款，還須按已付房款的萬分之一支付違約金；如花榮華不能按時付款，姜堰明源公司有權取消已給予花榮華的購房優(yōu)惠443 978元?；s華于合同簽訂當日支付了購房款1 900 000元，并于同月30日結清了剩余購房款1 550 000元。因姜堰明源公司未能按期交房，花榮華于2013年7月15日發(fā)函通知姜堰明源公司解除雙方簽訂的購房合同，并要求其承擔違約責任、賠償損失，姜堰明源公司復函同意退房并支付違約金，同時通知花榮華于2013年8月13日前攜《商品房買賣合同》、收款收據、身份證、銀行卡前往姜堰明源公司處辦理購房款及違約金合計3 453 450元的退費手續(xù)。同月17日，花榮華發(fā)函對姜堰明源公司違約及損失賠償問題提出異議，并要求其將購房款匯至農行的指定賬戶。之后，姜堰明源公司將購房款退還花榮華。經查明，姜堰明源公司已更名為泰州明源公司（泰州市明源房地產開發(fā)有限公司）。
花榮華以泰州明源公司不能按期交房，已構成違約并導致合同解除為由，提起訴訟，請求判令泰州明源公司退還購房款3 450 000元，并按同期江蘇農商行貸款利率支付利息，賠償其可得利益損失443 978元。
【爭議焦點】
出賣人與買受人簽訂商品房買賣合同，約定出賣人給予買受人一定優(yōu)惠，其后因出賣人未按時交房致合同解除，出賣人應否對買受人未能獲得的優(yōu)惠進行賠償。
【審判結果】
一審法院判決：被告泰州明源公司返還原告花榮華購房款3 450 000元，并賠償原告花榮華預繳購房款3450 000元的利息損失；被告泰州明源公司賠償原告花榮華可得利益損失443 978元，原告花榮華給付被告泰州明源公司違約金1 550元，兩項相抵，被告泰州明源公司給付原告花榮華442 428元；駁回原告花榮華的其他訴訟請求。
被告泰州明源公司不服一審判決，提起上訴稱：一審判決強行將合同約定的優(yōu)惠與優(yōu)惠成立的條件予以分割，按時付款與取得優(yōu)惠條件是密不可分的，一審法院認定優(yōu)惠為可得利益損失，卻認定優(yōu)惠成立的條件無效，是對合同內容作出了錯誤的認定；合同中“如買受人不按時付款，則出賣人可以取消優(yōu)惠”的條款，并非免責條款，僅僅關系到被上訴人花榮華的付款義務，是雙方當事人對優(yōu)惠成立條件的約定，一審判決認定該條款無效是錯誤的；由于房價下跌，退房并未給被上訴人花榮華造成損失，反而因此減少了房價調控對其造成的損失，所謂的可得利益損失443 978元不存在；賠償利息指因購房合同解除賠償的自支付購房款之日起的利息損失，被上訴人花榮華如果主張可得利益損失，其利息損失不應再從支付購房款之日起計算，原審判決在支持被上訴人利息主張的同時又支持其可得利益損失的訴求是錯誤的。據此，請求二審法院撤銷一審判決，發(fā)回重審或改判。
被上訴人花榮華辯稱：本人與上訴人泰州明源公司簽訂商品房銷售合同是基于上訴人泰州明源公司給出的讓利條件，由于上訴人泰州明源公司不履行交房義務導致其喪失了可得利益，該部分損失是合同中可預計的利益損失，一審判決確認本人獲得可得利益損失是正確的；上訴人泰州明源公司提供的是格式合同，合同中的部分條款加重了本人的義務，但其在簽訂合同時未對該條款作出合理解釋和說明，一審法院認定“如買受人不按時付款，則出賣人可以取消優(yōu)惠”條款無效是正確的；因上訴人泰州明源公司至今認為退還購房款，給本人造成的損失每日都在增加，一審判決利息損失計算時間截止至2013年9月1日顯失公平。
二審法院判決：駁回上訴，維持原判。
【效力與沖突規(guī)避】
參考性案例有效參考適用
【審判文書內容】(如使用請核對審判文書原件內容)
《民事判決書》
上訴人（原審被告）：泰州市明源房地產開發(fā)有限公司。
法定代表人：許琴，該公司董事長。
委托代理人（特別授權）：王宇，江蘇睿恒律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：花榮華。
委托代理人：刁春飛。
上訴人泰州市明源房地產開發(fā)有限公司與被上訴人花榮華商品房預售合同糾紛一案，泰州市姜堰區(qū)人民法院于2013年12月10日作出（2013）泰姜張民初字第0444號民事判決。上訴人泰州市明源房地產開發(fā)有限公司對該判決不服，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭審理了本案。上訴人泰州市明源房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱泰州明源公司）的委托代理人王宇與被上訴人花榮華的委托代理人刁春飛到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原審法院經審理查明：2011年11月13日，花榮華與姜堰市明源房地產有限公司（以下簡稱姜堰明源公司）簽訂《商品房買賣合同》一份，約定：花榮華預購姜堰明源公司開發(fā)的位于泰州姜堰區(qū)溱潼鎮(zhèn)水沁路兩側鵲仙島一號第七幢住宅房一套，建筑面積約309.52平方米（含地下面積140.46平方米），商品房總價為人民幣3450000元整，花榮華應于2011年11月13日給付購房款1900000元，2011年11月28日前付清余款1550000元；若花榮華逾期付款在60日以內，則花榮華自合同規(guī)定的應付款期限屆滿之次日起至實際全額支付應付款之日止，按日向姜堰明源公司支付逾期應付款萬分之五的違約金；花榮華所購房屋已優(yōu)惠443978元，如花榮華不按時付款，則姜堰明源公司可以取消此優(yōu)惠，在交房時結算；姜堰明源公司應當在2012年12月31日前，向花榮華交付房屋；如逾期交房不超過180日，則姜堰明源公司按逾期日向花榮華支付已交付房款萬分之一的違約金；如逾期交房超過180日，則花榮華有權解除合同，姜堰明源公司應當自花榮華解除合同通知到達之日起30日內退還全部已付款，并按花榮華已付款的0.1%支付違約金?！渡唐贩抠I賣合同》還對其他相關內容進行了約定。合同簽訂后，花榮華于2011年11月13日以刷卡轉帳的方式支付購房款1900000元，同月30日以匯款和給付現金的方式支付購房款1550000元。由于姜堰明源公司未按期交房，花榮華于2013年7月15日向姜堰明源公司發(fā)出函件，通知姜堰明源公司解除《商品房買賣合同》，并要求姜堰明源公司承擔違約責任、賠償損失。次日，姜堰明源公司復函花榮華，同意退房和給付違約金3450元，同時通知花榮華于2013年8月13日前攜《商品房買賣合同》、收款收據、身份證、銀行卡到姜堰明源公司處辦理購房款及違約金合計3453450元的退費手續(xù)。花榮華收到姜堰明源公司復函后，于2013年7月17日附身份證復印件再次向姜堰明源公司發(fā)函，要求姜堰明源公司將購房款匯至花榮華農行6228453420001562910卡號，同時對姜堰明源公司違約及損失賠償問題提出異議。因姜堰明源公司未退還購房款，且雙方協商未果，花榮華遂提起訴訟。
另查明：姜堰明源公司已更名為泰州明源公司。
以上事實，有雙方當事人訂立的《商品房買賣合同》一份，姜堰明源公司出具的《收款收據》三份，雙方當事人相互發(fā)出的函件三份，花榮華發(fā)出函件的郵政回單及雙方當事人的當庭陳述證實。
一審庭審中，雙方當事人對解除《商品房買賣合同》及姜堰明源公司退還購房款3450000元無異議。本案雙方的爭議焦點：1、姜堰明源公司賠償花榮華預付購房款利息損失的標準應如何確定；2、花榮華要求姜堰明源公司賠償可得利益損失的訴訟請求是否應當支持。
關于爭議焦點1，花榮華認為：由于其經營的公司向江蘇農商行貸款，并按該行的利率結息，所以花榮華預繳購房款利息的損失應按江蘇農商行的貸款利率計算。對此，花榮華提供了2012年7月6日江蘇農商行貸款利率調整表，2013年5月15日花榮華及其妻以利率1.65%向郭某某借款時簽訂的《借款合同》，花榮華與其妻、子合股開辦江蘇華誠棉業(yè)有限公司的工商企業(yè)變更登記通知書、章程，2012年2月至2013年4月江蘇華誠棉業(yè)有限公司按年利率不低于11.4%的標準累計向江蘇農商行借款36000000元簽訂的《借款借據》，2013年9月21日江蘇華誠棉業(yè)有限公司按年利率11.4%結息196333.33元的貸款結息憑證，花榮華及其妻、子的《常住人口登記卡》等證據證明。姜堰明源公司則堅持認為花榮華利息的損失應按中國人民銀行同期同類貸款基準利算。
原審法院認為：合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經履行的，根據履行情況和合同的性質，當事人可以要求恢復原樣、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》是當事人的真實意思表示，且不違反法律強制性規(guī)定，合法有效，當事人應當按照誠實信用的原則履行義務。泰州明源公司不能按期交房，已構成違約，并導致合同解除，應當依法承擔賠償損失等違約責任?！渡唐贩抠I賣合同》第九條第一項規(guī)定：“出賣人逾期交房超過180日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起30日內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的0.1%向買受人支付違約金”。2013年7月15日，花榮華解除合同函到達泰州明源公司30日之后，泰州明源公司未退還全部購房款，給花榮華造成損失，應承擔賠償責任?；s華以合同約定的違約金低于其損失，提出增加的請求，符合《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款及最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，依法應予支持。對于計算利息損失的利率標準問題，原審法院認為，中國人民銀行發(fā)布的利率信息，對人民法院的司法實踐活動具有參照執(zhí)行作用，商業(yè)銀行的利率標準，只能在本行內部執(zhí)行，不具規(guī)范性。因此，花榮華要求按照江蘇農商行的利率標準計算利息損失的意見，依法不予支持，該損失應當按照中國人民銀行同期同類貸款基準利率計算。
關于爭議焦點2，泰州明源公司認為：《商品房買賣合同》第七條第二項載明：“該房屋已優(yōu)惠443978元，如買受人不按時付款，則出賣人可以取消此優(yōu)惠?！币蚧s華交付第二期購房款時已超過交款期限，所以泰州明源公司有權取消此優(yōu)惠。另外，目前該商品房地段的房價下跌，花榮華解除合同，不僅沒有造成花榮華損失，反而減少了花榮華的購房損失，因此，花榮華要求泰州明源公司賠償可期得利益損失的訴訟請求，依法不應支持?；s華認為：由于向銀行提取大額現金需要預約期間，導致花榮華交付第二期購房款的時間超過兩天。花榮華履行合同大部分義務，逾期兩日預繳剩余的小部分購房款，泰州明源公司接受此款未提出異議，并且花榮華逾期兩日交款未影響合同的履行。另外，雙方當事人訂立的《商品房買賣合同》編號為GF-2000-0171，由江蘇省建設廳監(jiān)制，該格式合同系泰州明源公司提供。我國合同法第三十九條及第四十條規(guī)定，采取格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款；提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的條款無效。雙方當事人約定“該房屋已優(yōu)惠443978元”的內容，是雙方真實意思表示，且不違反法律規(guī)定，亦未侵害他人利益，如泰州明源公司履行合同按期交房，則花榮華可獲得443978元的優(yōu)惠利益?！渡唐贩抠I賣合同》中“如買受人不按時付款，則出賣人可以取消優(yōu)惠”具有免除泰州明源公司責任，排除花榮華取得443978元優(yōu)惠權利的性質，因泰州明源公司未采取合理的方式對此項內容進行特別說明，所以《商品房買賣合同》中“如買受人不按時付款，則出賣人可以取消優(yōu)惠”的內容無效。
原審法院認為：格式合同是指合同一方預先擬定合同條款，對方只能表示同意或者不同意的合同。雙方當事人訂立的《商品房買賣合同》具備格式合同的法律特征，屬泰州明源公司提供的格式合同。泰州明源公司對格式合同中免除其責任的條款，負有合理說明的義務，未作合理說明的條款無效。泰州明源公司無證據證明對《商品房買賣合同》中“如買受人不按時付款，則出賣人可以取消優(yōu)惠”的內容已盡法律規(guī)定的合理說明義務，因此，《商品房買賣合同》中該條款的此項內容無效。我國合同法第一百一十三條規(guī)定，當事人一方不履行合同，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。如果泰州明源公司履行合同按期交房，則花榮華可獲得443978元的優(yōu)惠利益。因此，花榮華要求泰州明源公司賠償可期待利益損失的訴訟請求，依法予以支持?；s華逾期兩日付款1550000元，應承擔違約責任，依照合同規(guī)定，應按日向泰州明源公司支付逾期應付款萬分之五的違約金1550元。關于泰州明源公司提出的房價下跌后退房可以減少花榮華損失的問題，因《商品房買賣合同》對房價上漲后利益的歸屬及房價下跌后損失的賠償未作約定，且無法律依據，故依法對泰州明源公司此項辯稱意見不予支持。
綜上所述，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條、第九十七條、第一百一十三條第一款、第一百一十四條第二款及最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條之規(guī)定，作出如下判決：一、泰州市明源房地產開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內返還花榮華購房款3450000元，并賠償花榮華預繳購房款3450000元的利息損失（金額的計算方式：本金3450000元，自2011年12月1日起至2013年9月1日止，按中國人民銀行同期同類貸款基準利率計算）；二、泰州市明源房地產開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內賠償花榮華可得利益損失443978元，花榮華于本判決生效后十日內給付泰州市明源房地產開發(fā)有限公司違約金1550元，兩項相抵，泰州市明源房地產開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內給付花榮華442428元；三、駁回花榮華的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定加倍支付遲延履行期限的債務利息。案件受理費45943元，花榮華負擔4690元，泰州市明源房地產有限公司負擔41253元（花榮華已預繳案件受理費45943元，同意原審法院不再返還，泰州市明源房地產有限公司負擔的41253元于本判決生效后的十日內給付花榮華）。
上訴人泰州明源公司不服原審法院上述民事判決，向本院提起上訴稱：一、原審判決認定涉案《商品房買賣合同》中“如買受人不按時付款，則出賣人可以取消優(yōu)惠”的內容無效，是錯誤的。1、原審判決將合同約定優(yōu)惠及優(yōu)惠最終能成立的條件，強行予以分割，最終做出了錯誤的認定和法律適用。本案所涉合同的文本系江蘇省建設廳監(jiān)制，其中優(yōu)惠及優(yōu)惠最終能夠實現的條件為雙方當事人約定。只有在買受人按時支付房款時，方能實現優(yōu)惠。因此按時付款是優(yōu)惠金額實現的前提條件，兩者密不可分。原審判決將優(yōu)惠成立與優(yōu)惠分開，認定優(yōu)惠能夠成立的條件無效，卻仍然認定優(yōu)惠為可得利益。2、原審判決以上訴人對格式合同中免除其責任的條款未盡合理說明義務，從而認定該條款無效，也是錯誤的。原審判決除了將優(yōu)惠能夠實現的前提條件與優(yōu)惠強行分割開外，還錯誤地認定了該條款的性質，認為該條款是免除上訴人的責任。而此條款顯然不屬于免除上訴人的責任，僅是對于優(yōu)惠能夠成立的約定，其僅僅是關系到被上訴人的付款義務，與上訴人無關。支付購房款的義務是由買受人即被上訴人承擔，并不屬于上訴人的責任。而原審判決認定優(yōu)惠金額為可得利益，即被上訴人所購房屋價值應以實際支付房屋加優(yōu)惠金額計算，則被上訴人原本應當支付的房屋款中應包含優(yōu)惠金額，是否存在、以及是否取消優(yōu)惠，也均未加重買受人的義務。二、原審判決認定如上訴人按期交房，則被上訴人可獲得443978元的優(yōu)惠利益（即被上訴人主張的可期得利益損失），與事實不符。即使先不論被上訴人存在逾期付款導致優(yōu)惠不存在這一情節(jié)，本案中所謂的可得利益443978元也不存在。本案所涉及房屋在雙方簽訂合同時，其市場售價均為減除優(yōu)惠后的價格，約稍高于原總價88折，而且由于國家調控房價，該樓盤的銷售價格公開地表明為原總價75折，實際銷售中還存在一定的減免。因此，在房價下跌的情況下，被上訴人不存在可得利益損失，反而因上訴人違約獲得了利益，實際減少了因房價調控對其造成損失。依據最高人民法院《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》，明確了可得利益損失計算的方式：應綜合運用可預見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則，非違約方因違約獲得的利益應予以扣除。原審判決違反了最高人民法院此規(guī)定，不僅無視因合同解除被上訴人實際得到了避免房價下跌造成的損失的利益，反而認定被上訴人存在所謂的“可得利益損失”。三、本案中利息損失與可得利益損失不應同時存在。原審判決是在判決賠償利息損失的情況下，同時判決賠償“可得利益損失”。賠償利息是由于購房合同解除，而造成的被上訴人自支付購房款之日的利息損失。而可得利益損失是在房屋買賣合同成立的情況下，守約方的可期待利益損失。本案中，如主張可期待利益損失，則其利息損失不應當自支付之日起計算，而僅能主張合同解除后的利息損失。原審判決在支持被上訴人此利息主張的同時，不應當再支付其“可得利益損失”的訴請。綜上，我方請求二審撤銷一審判決，發(fā)回重審或改判。
被上訴人花榮華答辯稱：一、一審判決確認被上訴人可獲得利息損失443978元是正確的。上訴人在銷售房屋對外宣稱售房讓利12%，被上訴人沖著上訴人給出的讓利條件才與上訴人建立商品房銷售合同。上訴人不履行交房義務，被上訴人喪失了可獲得利益。這是合同可預見的利益損失，符合最高院的相應規(guī)定。上訴人與被上訴人簽訂合同時，提供的是格式合同，加重被上訴人義務，免除上訴人責任條款未作解釋和說明，這是事實。格式合同中“如買受人不按時付款，則出賣人可以取消優(yōu)惠”，這是典型的加重買受人義務，免除出賣人的責任。因為該合同又另有約定，對買受人逾期付款作了承擔每日萬分之五的法律義務。故此，一審法院依照合同法的規(guī)定認定此約定無效是正確的。二、一審判決確認被上訴人的利息損失依據標準和截止期間是不正確的。被上訴人提出利息按農商行利率計算標準既有事實依據和法律依據。一審法院沒有采納被上訴人的意見是不正確的。其次，上訴人至今未將被上訴人所繳納的巨額本金返還，造成被上訴人的損失每日在增加。而一審判決至判決至2013年9月1日止利息損失。這一判決顯失公平。綜上，請求二審判決改判，支持上訴人的意見。
二審中，雙方當事人未提交新證據。
二審中，上訴人提出2011年11月30日花榮華支付的155萬元中有150萬元為承兌匯票、5萬元為現金；被上訴人花榮華認為，上述155萬元的組成自己記不清了，但泰州明源公司開票的金額為155萬元，因此應以155萬元計算。對此，本院結合明源公司出具給花榮華的《收款收據》，認定2011年11月30日花榮華向泰州明源共計支付了155萬元。
二審中，上訴人提出2013年7月17日花榮華復函給曹淑娟，曹淑娟系姜堰佳源房地產開發(fā)公司的員工。花榮華提交2013年7月15日姜堰明源公司發(fā)給自己的函一份，該函同時蓋有“泰州市佳源房地產開發(fā)有限公司”與“姜堰市明源房地產開發(fā)有限公司”公章，以證明曹淑娟同時系上訴人泰州明源公司員工。本院認為，根據上述證據，可以認定2013年7月17日花榮華復函給泰州明源公司。
二審查明的事實與一審查明的事實相同，本院對一審查明的事實予以確認。
本院認為，依法成立的合同受法律保護。本案本案雙方爭議的焦點：花榮華要求泰州明源公司按優(yōu)惠價格443978元賠償可得利益損失是否應當支持。
依據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條的規(guī)定，當事人一方不履行合同，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。本案中，雙方當事人在簽訂的《商品房買賣合同》第七條第二項明確約定了“該房屋已優(yōu)惠443978元”，因此，雙方訂立合同時花榮華預見到如果泰州明源公司履行合同按期交房，則自己可獲得443978元的利益?，F因泰州明源公司違約，不能按期交房，導致花榮華不能按合同約定取得訟爭房屋并解除合同，造成花榮華不能獲得443978元的利益?；s華要求泰州明源公司賠償利益損失的訴訟請求，于法有據，應予以支持。原審法院按443978元計算花榮華的利益損失，符合法律規(guī)定，本院予以維持。
對于泰州明源公司認為原審法院認定《商品房買賣合同》中“如買受人不按時付款，則出賣人可以取消此優(yōu)惠”的內容無效，是錯誤。本院認為，依據《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條的相應規(guī)定，格式合同是指當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。采取格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款；提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的條款無效。本案中，《商品房買賣合同》系由江蘇省建設廳監(jiān)制并由泰州明源公司提供，上述條款屬于格式條款。泰州明源公司對格式條款中免除其責任的內容，負有合理提醒對方注意的義務，未作合理說明為無效，而泰州明源公司無證據證明其對《商品房買賣合同》中“如買受人不按時付款，則出賣人可以取消優(yōu)惠”的內容已盡法律規(guī)定的合理提醒義務，因此，原審法院平認定《商品房買賣合同》中該條款“如買受人不按時付款，則出賣人可以取消此優(yōu)惠”的內容無效，符合法律規(guī)定，本院予以確認。
對于泰州明源公司提出計算了可期待利益損失，利息損失不應自支付之日起計算，而僅應支持主張合同解除后的利息損失。本院認為，本案原審判決中的利息損失系泰州明源公司因不能及時償還花榮華本金345萬元而給花榮華造成的損失，即該損失系因泰州明源公司違約而產生。本案中，截至2011年11月30日，花榮華已向泰州明源公司交付了345萬元本金，而泰州明源公司未返還本金，因此原審法院判決自2011年12月1日起計算利息損失，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
對于花榮華提出利息應按農商行利率計算標準，本院認為，花榮華此主張既無事實依據，亦無法律依據，原審法院按中國人民銀行同期同類貸款基準利率計算其利息，符合法律規(guī)定，本院予以維持。對于利息截止日期，2013年9月26日，一審法院向雙方當事人釋明明確計算利息損失至2013年9月1日止，雙方當事人均未提出異議，原審法院據此作出判決，符合法律規(guī)定，本院予以確認。至于自2013年9月2日起的利息，花榮華可另行依法主張，本案不予理涉。
綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，所作判決并無不當。上訴人泰州明源公司提出的上訴事實和理由不成立，其上訴請求本院應不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費45943元，由上訴人泰州市明源房地產開發(fā)有限公司負擔（已交）。
本判決為終審判決。
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