原告：趙XX
被告：屈XX
北京市崇文區(qū)紅廟街24號(hào)院內(nèi)，有平房?jī)砷g共計(jì)21.1平方米，原為屈XX和田XX(原告母親)于60年代共同出資購(gòu)買，兩人各使用其中一間。后該房屋在文革時(shí)期被國(guó)家沒收，1983年國(guó)家將此處房產(chǎn)所有權(quán)予以歸還。1983年10月15日被告與原告達(dá)成房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議但未辦理過戶登記，后該房屋一直由趙XX占有使用。2007年5月被告以房產(chǎn)證丟失為由，向房管所補(bǔ)辦房產(chǎn)證。故此，原告于2008年3月4日向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院確認(rèn)原被告雙方于1983年10月15日的房屋轉(zhuǎn)讓有效，并要求原告履行協(xié)議。
雙方觀點(diǎn)
原告趙XX訴稱，本案爭(zhēng)議房產(chǎn)為其母田XX和屈XX購(gòu)買，后田XX于1977年去世。1983年10月15日，被告與原告簽訂協(xié)議，將該房產(chǎn)中被告所有的意見房屋轉(zhuǎn)讓與田XX，協(xié)議是屈XX之子劉XX所寫，且屈XX等人均在場(chǎng)。趙XX因此支付買房費(fèi)130元，被告將房屋交付給原告使用。但因種種原因，雙方未辦理房屋變更手續(xù)。后被告與2007年以房產(chǎn)證丟失為由，欺騙房管所補(bǔ)辦了房產(chǎn)證?；诖耍?qǐng)求確認(rèn)原被告1983年10月15日的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，該爭(zhēng)議房產(chǎn)歸原告所有。
被告屈XX辯稱，爭(zhēng)議房產(chǎn)為原告與被告所共有，其并未曾簽訂過任何關(guān)于轉(zhuǎn)讓房屋份額的協(xié)議，且未收到過原告房屋轉(zhuǎn)讓金130元，轉(zhuǎn)讓協(xié)議是在其不知情且未授權(quán)的情況下由其子劉XX所寫。故此，請(qǐng)求駁回原告訴訟請(qǐng)求。
審理結(jié)果
崇文區(qū)人民法院根據(jù)當(dāng)事人雙方經(jīng)當(dāng)庭陳述及提供相關(guān)證據(jù)，確定以下事實(shí)：北京市崇文區(qū)紅廟街24號(hào)南方2間，產(chǎn)權(quán)證登記登記在屈XX、趙XX、趙金華(趙XX之弟)名下?，F(xiàn)該房屋由趙XX使用。屈XX于2006年以房產(chǎn)證丟失為由，申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)產(chǎn)權(quán)證。對(duì)于趙XX主張其與屈XX簽訂的購(gòu)房協(xié)定，屈XX不予認(rèn)可且稱其不知情且未授權(quán)，而是由其子劉XX所寫。人民法院認(rèn)為，當(dāng)事人訂立合同應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則，合同約定事宜應(yīng)為當(dāng)事人真實(shí)意思表示。原告趙XX所持房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議中屈XX的簽字為其子所寫，并非屈XX本人所寫，其也未對(duì)此進(jìn)行追認(rèn)。原告現(xiàn)有證據(jù)，不能證明該協(xié)議系屈XX本人之真實(shí)意思表示，故該協(xié)議無效，原告要求確認(rèn)房屋歸其所有的訴訟請(qǐng)求不予支持。判決駁回趙XX的訴訟請(qǐng)求。
一審判決后，原告趙XX提出上訴，二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告趙XX與被告屈XX之子劉XX簽訂房屋買賣協(xié)議書，約定屈XX將將房屋賣與趙XX之母田XX，并確認(rèn)收到購(gòu)房款130元。同日，屈XX還出具辦理產(chǎn)權(quán)委托書一份。兩份文件上均加蓋了屈XX的名章，經(jīng)核實(shí)，該名章與1962年屈XX購(gòu)買訴爭(zhēng)房產(chǎn)時(shí)《房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書》上加蓋名章一致，故認(rèn)為簽訂協(xié)議時(shí)，趙XX有理由相信出賣房屋是屈XX的真實(shí)意思表示。鑒于房屋先已由趙XX居住使用20余年，故確認(rèn)房屋買賣協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。趙XX請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣協(xié)議有效的上訴理由予以支持。合同生效后，能夠履行的應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。終審判決撤銷一審判決，趙XX與屈XX于1983年10月15日簽訂的購(gòu)房買賣協(xié)議有效。
評(píng)析
本案一審、二審的出現(xiàn)截然不同的兩種判決結(jié)果，其爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是被告屈XX之子劉XX與原告趙XX所進(jìn)行的房屋買賣行為是否構(gòu)成表見代理，原被告簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效?
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第49條規(guī)定：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！弊鳛闊o權(quán)代理的一種特殊形式，表見代理不同于無權(quán)代理行為的效力待定，而是產(chǎn)生與有權(quán)代理相同的法律效力。法律設(shè)定表見代理的目的在于通過犧牲原權(quán)利人的利益來保護(hù)善意的無過失交易人，進(jìn)而鼓勵(lì)進(jìn)行商品的交易行為。由于法律將表見代理擬制為有權(quán)代理，因此必須嚴(yán)格符合表見代理的成立要件，才能將其認(rèn)定為表見代理行為。本案正是從不同的角度對(duì)簽訂房屋買賣協(xié)議的代理行為進(jìn)行了分析，才出現(xiàn)了截然不同的兩種判決結(jié)果。綜合司法實(shí)踐和理論界對(duì)表見代理的認(rèn)定，我們進(jìn)行下列分析：
第一、代理人的行為為無權(quán)代理行為，但該行為本身具有合法性。本案中，依據(jù)當(dāng)事人陳述，被告屈XX并未授權(quán)其子劉XX與原告趙XX簽訂房屋買賣協(xié)議。因此，雖然劉XX與趙XX簽訂房屋購(gòu)房協(xié)議的行為本身合法，但是其行為仍構(gòu)成無權(quán)代理行為。
第二、無權(quán)代理人的行為存在著能使第三人有足夠理由確信無權(quán)代理人有代理權(quán)的客觀事由。本案中，被告之子劉XX在與原告簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)出具了被告辦理產(chǎn)權(quán)委托書并攜帶被告簽章等，原告完全有理由相信被告授權(quán)其子簽訂房屋買賣協(xié)議。
第三、相對(duì)人必須善意且無過失。本案中，原告出于購(gòu)買房屋的正當(dāng)動(dòng)機(jī)目的，并且由證據(jù)證明可知其并不知道被告之子無代理權(quán)限。在簽訂房屋買賣協(xié)議后，原告履行了合同中的現(xiàn)金支付義務(wù)。故此，趙XX在此種情況下屬善意且無過失，符合表見代理的成立要件。
第四、本人在裁判前對(duì)無權(quán)代理行為不予追認(rèn)。本案中，通過被告在2007年補(bǔ)辦房產(chǎn)證以及拒不交付房屋的行為可以推斷出，其對(duì)之前的房屋買賣行為不予追認(rèn)。因此，房屋買賣協(xié)議的簽訂仍為表見代理而不能轉(zhuǎn)化為有權(quán)代理。
綜上所述，原告與被告之子的房屋買賣行為構(gòu)成表見代理，法院二審改判原告勝訴的判決是正確的。
代理心得
本案件的起因是上世紀(jì)八十年代的一次房屋買賣行為。三十年的時(shí)間，當(dāng)年130元轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)如今已升值到數(shù)十萬。在為原告代理本案時(shí)，最為棘手的是案件時(shí)間過于久遠(yuǎn)，因此舉證等方面十分困難。但在一審敗訴后尋求二審改判最終勝訴的過程中，憑借的也是時(shí)間久遠(yuǎn)這一重要因素?？梢姡C據(jù)本身沒有好壞也不存在有利和不利，關(guān)鍵在于律師在參加案件訴訟中的正確運(yùn)用。
馬學(xué)斌律師辦案心得：簡(jiǎn)單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡(jiǎn)單化。
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