【必讀小案情】
王某因個人業(yè)務發(fā)展，向朋友李某借款人民幣20萬元，約定兩個月后王某償還本金和利息。雙方在借貸合同之外再簽訂了一份房屋買賣合同，兩人私下約定：如果王某不能按期還款，則履行房屋買賣合同，將王某的一套房屋轉讓給李某，以房抵債。兩個月后，王某生意虧損，無力還款，李某要求履行房屋買賣合同，但王某不同意，認為該房屋買賣合同無效，雙方就買賣合同是否有效起訴到法院。
【分歧】
對于該房屋買賣合同的有效性，有兩種不同的意見：
第一種意見認為，該房屋買賣合同有效。上述私下約定關于如果王某不能按期償還債務則實行以房抵債的約定是當事人雙方的真實意思表示，基于合同的意思自治原則，應予以尊重。
第二種意見認為，該房屋買賣合同無效。該房屋買賣合同只是依附在兩人私下約定之下的外部框架，實質為兩人私下關于以房抵債的約定，該私下約定屬于流擔保形式，我國民法、物權法明確禁止，因此該房屋買賣合同無效。
【管析】
筆者贊同第二種意見，主要理由如下：
第一、該房屋買賣合同違背了當事人雙方的真實意思表示。上述案例上，王某與李某達成的關于如不能按期償還本息則轉讓房屋所有權的意思是真實的，但是兩人就達成房屋買賣合同的意思是不真實的。從買賣合同雙方來看，王某的真實意思是如不能按期償還本息，則把房屋抵債給你，并不是賣給你;李某的真實意思是以房屋抵充我的借款，而非支付房屋價款購買。因此，顯露在外部的房屋買賣合同違背了當事人的真實意思，應屬無效。
第二、當事人雙方私下達成的“以房抵債”約定違反我國現(xiàn)行法律法規(guī)。王某和劉某私下達成的“以房抵債”約定隱藏于房屋買賣合同之中，真實內容為如果王某不能按期償還債務，則用王某的房屋來代為清償債務，其實質為我國法律上的“流擔?！?。根據我國物權法第一百八十六條規(guī)定，“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有”，第二百二十一條規(guī)定，“質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有”，我國法律明確禁止“流擔?！?，因此，依附在流擔保形式上的房屋買賣合同因流擔保的無效而無效。
第三、從社會實踐來看，上述案例大多數是以房屋買賣形式作為擔保的民間借貸，其中很大一部分為高利貸。最為關鍵的是，借款人提供擔保的房屋價值一般都高于債權人所出借的借款，有的甚至高出好幾倍。如果認定該房屋買賣合同有效，會在社會上造成惡劣影響，一方面不能有效規(guī)范民間借貸，保障金融秩序安全，另一方面會助長高利貸不良現(xiàn)象發(fā)生，侵害人民群眾的合法財產，有違社會公平正義。
綜上所述，以房屋買賣合同形式成立的擔保應屬無效。
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