【必讀小案情】
王某因個(gè)人業(yè)務(wù)發(fā)展，向朋友李某借款人民幣20萬(wàn)元，約定兩個(gè)月后王某償還本金和利息。雙方在借貸合同之外再簽訂了一份房屋買賣合同，兩人私下約定：如果王某不能按期還款，則履行房屋買賣合同，將王某的一套房屋轉(zhuǎn)讓給李某，以房抵債。兩個(gè)月后，王某生意虧損，無(wú)力還款，李某要求履行房屋買賣合同，但王某不同意，認(rèn)為該房屋買賣合同無(wú)效，雙方就買賣合同是否有效起訴到法院。
【分歧】
對(duì)于該房屋買賣合同的有效性，有兩種不同的意見(jiàn)：
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，該房屋買賣合同有效。上述私下約定關(guān)于如果王某不能按期償還債務(wù)則實(shí)行以房抵債的約定是當(dāng)事人雙方的真實(shí)意思表示，基于合同的意思自治原則，應(yīng)予以尊重。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，該房屋買賣合同無(wú)效。該房屋買賣合同只是依附在兩人私下約定之下的外部框架，實(shí)質(zhì)為兩人私下關(guān)于以房抵債的約定，該私下約定屬于流擔(dān)保形式，我國(guó)民法、物權(quán)法明確禁止，因此該房屋買賣合同無(wú)效。
【管析】
筆者贊同第二種意見(jiàn)，主要理由如下：
第一、該房屋買賣合同違背了當(dāng)事人雙方的真實(shí)意思表示。上述案例上，王某與李某達(dá)成的關(guān)于如不能按期償還本息則轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的意思是真實(shí)的，但是兩人就達(dá)成房屋買賣合同的意思是不真實(shí)的。從買賣合同雙方來(lái)看，王某的真實(shí)意思是如不能按期償還本息，則把房屋抵債給你，并不是賣給你;李某的真實(shí)意思是以房屋抵充我的借款，而非支付房屋價(jià)款購(gòu)買。因此，顯露在外部的房屋買賣合同違背了當(dāng)事人的真實(shí)意思，應(yīng)屬無(wú)效。
第二、當(dāng)事人雙方私下達(dá)成的“以房抵債”約定違反我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)。王某和劉某私下達(dá)成的“以房抵債”約定隱藏于房屋買賣合同之中，真實(shí)內(nèi)容為如果王某不能按期償還債務(wù)，則用王某的房屋來(lái)代為清償債務(wù)，其實(shí)質(zhì)為我國(guó)法律上的“流擔(dān)?！薄８鶕?jù)我國(guó)物權(quán)法第一百八十六條規(guī)定，“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”，第二百二十一條規(guī)定，“質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有”，我國(guó)法律明確禁止“流擔(dān)保”，因此，依附在流擔(dān)保形式上的房屋買賣合同因流擔(dān)保的無(wú)效而無(wú)效。
第三、從社會(huì)實(shí)踐來(lái)看，上述案例大多數(shù)是以房屋買賣形式作為擔(dān)保的民間借貸，其中很大一部分為高利貸。最為關(guān)鍵的是，借款人提供擔(dān)保的房屋價(jià)值一般都高于債權(quán)人所出借的借款，有的甚至高出好幾倍。如果認(rèn)定該房屋買賣合同有效，會(huì)在社會(huì)上造成惡劣影響，一方面不能有效規(guī)范民間借貸，保障金融秩序安全，另一方面會(huì)助長(zhǎng)高利貸不良現(xiàn)象發(fā)生，侵害人民群眾的合法財(cái)產(chǎn)，有違社會(huì)公平正義。
綜上所述，以房屋買賣合同形式成立的擔(dān)保應(yīng)屬無(wú)效。
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