售后回租、融資租賃合同、抵押借款合同的區(qū)別
一、法律上的概念、關(guān)系辨析
（一）典型的融資租賃合同與售后回租
融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣(mài)人、租賃物的選擇，向出賣(mài)人購(gòu)買(mǎi)租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。
售后回租合同，承租人將其自有物出賣(mài)給出租人，再通過(guò)融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的。
典型的融資租賃（直租）交易、售后回租（回租）交易，均有2個(gè)合同，即租賃合同和買(mǎi)賣(mài)合同，且租賃合同中的出租人同時(shí)均是買(mǎi)賣(mài)合同中的買(mǎi)受人；
二者的區(qū)別在于，直租模式下，承租人與出賣(mài)人是不同的民事主體，但在回租模式下，租賃合同中的承租人同時(shí)也是買(mǎi)賣(mài)合同中的出賣(mài)人。從租賃物的來(lái)源來(lái)看，直租模式下，租賃物是出租人按照承租人的意愿從出賣(mài)人處購(gòu)入，而在回租模式下，租賃物是承租人的自有物。
（二）售后回租合同與抵押借款合同關(guān)系的比較
兩者存在類(lèi)似之處，
第一，存在2個(gè)合同，2方當(dāng)事人，且2個(gè)法律關(guān)系主體相互重合，前者為租賃合同與買(mǎi)賣(mài)合同，后者為借款合同與抵押合同；雙方均同為2個(gè)合同的當(dāng)事人。
第二，均以債務(wù)人的實(shí)物資產(chǎn)作為債權(quán)保障。前者出租人以租賃物作為債權(quán)實(shí)現(xiàn)的保障；后者借款人是以抵押物作為債權(quán)實(shí)現(xiàn)的保障。
從經(jīng)濟(jì)功能上看，二者都體現(xiàn)了資金融通的關(guān)系。但二者也有顯著的區(qū)別：
第一，合同性質(zhì)不同。售后回租體現(xiàn)的是租賃合同與買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，抵押貸款體現(xiàn)的是借款合同與抵押合同的關(guān)系。
第二，物權(quán)保障不同。在售后回租合同中，出租人享有的物權(quán)保障是租賃物的所有權(quán)，而在抵押貸款合同中，借款人的物權(quán)保障是對(duì)抵押物的擔(dān)保物權(quán)；
第三，與標(biāo)的物的關(guān)系不同。從物件使用關(guān)系來(lái)看，借貸只涉及一定數(shù)額金錢(qián)的轉(zhuǎn)移交付，而不涉及物的使用，借款人雖然可以用借入資金購(gòu)買(mǎi)設(shè)備，并享有所有權(quán)，其使用收益乃以所有權(quán)為根據(jù)，而與出借人無(wú)關(guān)；但售后回租不能無(wú)視租賃物使用關(guān)系存在，且承租人對(duì)租賃物的占有使用是融資租賃合同中的承租人的重要權(quán)利；
第四，占有的性質(zhì)不同。售后回租是通過(guò)賣(mài)出租回的方式對(duì)物的占有，物的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移至出租人，承租人對(duì)物的占有、使用、收益是基于承租人支付的租金及出租人對(duì)其物權(quán)權(quán)能的讓渡；而以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)置抵押的借貸對(duì)物的占有是借款人基于對(duì)抵押物的所有權(quán)，借款人以該物設(shè)置的抵押，是借款人為債權(quán)目的以不轉(zhuǎn)移占有形式的物權(quán)擔(dān)保。
第五，租金構(gòu)成與利息計(jì)算也不同。借貸利息的計(jì)算除合同的預(yù)定外，還要符合國(guó)家規(guī)定的借款利息合同利率保護(hù)范圍，本金通常也應(yīng)在合同期滿(mǎn)時(shí)一次還清；而售后回租的租金計(jì)算包括設(shè)備價(jià)款、融資利息、稅費(fèi)及手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等出租人的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用以及可得利潤(rùn)，多為分期支付，且一般顯著高于同期銀行貸款本息之和。
三、會(huì)計(jì)區(qū)別
（一）融資租賃處理——企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃（2006）
第三章 融資租賃中承租人的會(huì)計(jì)處理
第十一條 在租賃期開(kāi)始日，承租人應(yīng)當(dāng)將租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價(jià)值，將最低租賃付款額作為長(zhǎng)期應(yīng)付款的入賬價(jià)值，其差額作為未確認(rèn)融資費(fèi)用。
承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過(guò)程中發(fā)生的，可歸屬于租賃項(xiàng)目的手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)、差旅費(fèi)、印花稅等初始直接費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入租入資產(chǎn)價(jià)值。
租賃期開(kāi)始日，是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的開(kāi)始日。
第十二條 承租人在計(jì)算最低租賃付款額的現(xiàn)值時(shí)，能夠取得出租人租賃內(nèi)含利率的，應(yīng)當(dāng)采用租賃內(nèi)含利率作為折現(xiàn)率；否則，應(yīng)當(dāng)采用租賃合同規(guī)定的利率作為折現(xiàn)率。承租人無(wú)法取得出租人的租賃內(nèi)含利率且租賃合同沒(méi)有規(guī)定利率的，應(yīng)當(dāng)采用同期銀行貸款利率作為折現(xiàn)率。
第十三條 租賃內(nèi)含利率，是指在租賃開(kāi)始日，使最低租賃收款額的現(xiàn)值與未擔(dān)保余值的現(xiàn)值之和等于租賃資產(chǎn)公允價(jià)值與出租人的初始直接費(fèi)用之和的折現(xiàn)率。
第十四條 擔(dān)保余值，就承租人而言，是指由承租人或與其有關(guān)的第三方擔(dān)保的資產(chǎn)余值；就出租人而言，是指就承租人而言的擔(dān)保余值加上獨(dú)立于承租人和出租人的第三方擔(dān)保的資產(chǎn)余值。
資產(chǎn)余值，是指在租賃開(kāi)始日估計(jì)的租賃期屆滿(mǎn)時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值。
未擔(dān)保余值，是指租賃資產(chǎn)余值中扣除就出租人而言的擔(dān)保余值以后的資產(chǎn)余值。
第十五條 未確認(rèn)融資費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個(gè)期間進(jìn)行分?jǐn)偂３凶馊藨?yīng)當(dāng)采用實(shí)際利率法計(jì)算確認(rèn)當(dāng)期的融資費(fèi)用。
第十六條 承租人應(yīng)當(dāng)采用與自有固定資產(chǎn)相一致的折舊政策計(jì)提租賃資產(chǎn)折舊。
能夠合理確定租賃期屆滿(mǎn)時(shí)取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在租賃資產(chǎn)使用壽命內(nèi)計(jì)提折舊。
無(wú)法合理確定租賃期屆滿(mǎn)時(shí)能夠取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在租賃期與租賃資產(chǎn)使用壽命兩者中較短的期間內(nèi)計(jì)提折舊。
第十七條 或有租金應(yīng)當(dāng)在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。
第四章 融資租賃中出租人的會(huì)計(jì)處理
第十八條 在租賃期開(kāi)始日，出租人應(yīng)當(dāng)將租賃開(kāi)始日最低租賃收款額與初始直接費(fèi)用之和作為應(yīng)收融資租賃款的入賬價(jià)值，同時(shí)記錄未擔(dān)保余值；將最低租賃收款額、初始直接費(fèi)用及未擔(dān)保余值之和與其現(xiàn)值之和的差額確認(rèn)為未實(shí)現(xiàn)融資收益。
第十九條 未實(shí)現(xiàn)融資收益應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個(gè)期間進(jìn)行分配。
出租人應(yīng)當(dāng)采用實(shí)際利率法計(jì)算確認(rèn)當(dāng)期的融資收入。
第二十條 出租人至少應(yīng)當(dāng)于每年年度終了，對(duì)未擔(dān)保余值進(jìn)行復(fù)核。
未擔(dān)保余值增加的，不作調(diào)整。
有證據(jù)表明未擔(dān)保余值已經(jīng)減少的，應(yīng)當(dāng)重新計(jì)算租賃內(nèi)含利率，將由此引起的租賃投資凈額的減少，計(jì)入當(dāng)期損益；以后各期根據(jù)修正后的租賃投資凈額和重新計(jì)算的租賃內(nèi)含利率確認(rèn)融資收入。
租賃投資凈額是融資租賃中最低租賃收款額及未擔(dān)保余值之和與未實(shí)現(xiàn)融資收益之間的差額。
已確認(rèn)損失的未擔(dān)保余值得以恢復(fù)的，應(yīng)當(dāng)在原已確認(rèn)的損失金額內(nèi)轉(zhuǎn)回，并重新計(jì)算租賃內(nèi)含利率，以后各期根據(jù)修正后的租賃投資凈額和重新計(jì)算的租賃內(nèi)含利率確認(rèn)融資收入。
第二十一條 或有租金應(yīng)當(dāng)在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。
第五章 經(jīng)營(yíng)租賃中承租人的會(huì)計(jì)處理
第二十二條 對(duì)于經(jīng)營(yíng)租賃的租金，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個(gè)期間按照直線法計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期損益；其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。
第二十三條 承租人發(fā)生的初始直接費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益。
第二十四條 或有租金應(yīng)當(dāng)在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。
第六章 經(jīng)營(yíng)租賃中出租人的會(huì)計(jì)處理
第二十五條 出租人應(yīng)當(dāng)按資產(chǎn)的性質(zhì)，將用作經(jīng)營(yíng)租賃的資產(chǎn)包括在資產(chǎn)負(fù)債表中的相關(guān)項(xiàng)目?jī)?nèi)。
第二十六條 對(duì)于經(jīng)營(yíng)租賃的租金，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個(gè)期間按照直線法確認(rèn)為當(dāng)期損益；其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。
第二十七條 出租人發(fā)生的初始直接費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益。
第二十八條 對(duì)于經(jīng)營(yíng)租賃資產(chǎn)中的固定資產(chǎn)，出租人應(yīng)當(dāng)采用類(lèi)似資產(chǎn)的折舊政策計(jì)提折舊；對(duì)于其他經(jīng)營(yíng)租賃資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)采用系統(tǒng)合理的方法進(jìn)行攤銷(xiāo)。
第二十九條 或有租金應(yīng)當(dāng)在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。
（二）售后回租————企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)——租賃（2006）
第三十條 承租人和出租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)本準(zhǔn)則第二章的規(guī)定，將售后租回交易認(rèn)定為融資租賃或經(jīng)營(yíng)租賃。
第三十一條 售后租回交易認(rèn)定為融資租賃的，售價(jià)與資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額應(yīng)當(dāng)予以遞延，并按照該項(xiàng)租賃資產(chǎn)的折舊進(jìn)度進(jìn)行分?jǐn)?，作為折舊費(fèi)用的調(diào)整。
第三十二條 售后租回交易認(rèn)定為經(jīng)營(yíng)租賃的，售價(jià)與資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額應(yīng)當(dāng)予以遞延，并在租賃期內(nèi)按照與確認(rèn)租金費(fèi)用相一致的方法進(jìn)行分?jǐn)?，作為租金費(fèi)用的調(diào)整。但是，有確鑿證據(jù)表明售后租回交易是按照公允價(jià)值達(dá)成的，售價(jià)與資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益。
（三）抵押借款——企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用（2006）
第二條 借款費(fèi)用，是指企業(yè)因借款而發(fā)生的利息及其他相關(guān)成本。
借款費(fèi)用包括借款利息、折價(jià)或者溢價(jià)的攤銷(xiāo)、輔助費(fèi)用以及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額等。
第四條 企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。
第五條 借款費(fèi)用同時(shí)滿(mǎn)足下列條件的，才能開(kāi)始資本化：
（一）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出；
（二）借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；
（三）為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始。
第六條 在資本化期間內(nèi)，每一會(huì)計(jì)期間的利息（包括折價(jià)或溢價(jià)的攤銷(xiāo)）資本化金額，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定確定：
（一）為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專(zhuān)門(mén)借款的，應(yīng)當(dāng)以專(zhuān)門(mén)借款當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用，減去將尚未動(dòng)用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進(jìn)行暫時(shí)性投資取得的投資收益后的金額確定。
專(zhuān)門(mén)借款，是指為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而專(zhuān)門(mén)借入的款項(xiàng)。
（二）為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用了一般借款的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)累計(jì)資產(chǎn)支出超過(guò)專(zhuān)門(mén)借款部分的資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)乘以所占用一般借款的資本化率，計(jì)算確定一般借款應(yīng)予資本化的利息金額。資本化率應(yīng)當(dāng)根據(jù)一般借款加權(quán)平均利率計(jì)算確定。資本化期間，是指從借款費(fèi)用開(kāi)始資本化時(shí)點(diǎn)到停止資本化時(shí)點(diǎn) 的期間，借款費(fèi)用暫停資本化的期間不包括在內(nèi)。
第七條 借款存在折價(jià)或者溢價(jià)的，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際利率法確定每一會(huì)計(jì)期間應(yīng)攤銷(xiāo)的折價(jià)或者溢價(jià)金額，調(diào)整每期利息金額。
第八條 在資本化期間內(nèi)，每一會(huì)計(jì)期間的利息資本化金額不應(yīng)當(dāng)超過(guò)當(dāng)期相關(guān)借款實(shí)際發(fā)生的利息金額。
第九條 在資本化期間內(nèi)，外幣專(zhuān)門(mén)借款本金及利息的匯兌差額，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入符合資本化條件的資產(chǎn)的成本。
第十條 專(zhuān)門(mén)借款發(fā)生的輔助費(fèi)用，在所購(gòu)建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)之前發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額予以資本化，計(jì)入符合資本化條件的資產(chǎn)的成本；在所購(gòu)建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)之后發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。
一般借款發(fā)生的輔助費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。
第十一條 符合資本化條件的資產(chǎn)在購(gòu)建或者生產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生非正常中斷、且中斷時(shí)間連續(xù)超過(guò)3個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)暫停借款費(fèi)用的資本化。在中斷期間發(fā)生的借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益，直至資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)重新開(kāi)始。如果中斷是所購(gòu)建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)必要的程 序，借款費(fèi)用的資本化應(yīng)當(dāng)繼續(xù)進(jìn)行。
第十二條 購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化。在符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。
第十三條 購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)，可從下列幾個(gè)方面進(jìn)行判斷：
（一）符合資本化條件的資產(chǎn)的實(shí)體建造（包括安裝）或者生產(chǎn)工作已經(jīng)全部完成或者實(shí)質(zhì)上已經(jīng)完成。
（二）所購(gòu)建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)與設(shè)計(jì)要求、合同規(guī)定或者生產(chǎn)要求相符或者基本相符，即使有極個(gè)別與設(shè)計(jì)、合同或者生產(chǎn)要求不相符的地方，也不影響其正常使用或者銷(xiāo)售。
（三）繼續(xù)發(fā)生在所購(gòu)建或生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)上的支出金額很少或者幾乎不再發(fā)生。
購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)需要試生產(chǎn)或者試運(yùn)行的，在試生產(chǎn)結(jié)果表明資產(chǎn)能夠正常生產(chǎn)出合格產(chǎn)品、或者試運(yùn)行結(jié)果表明資產(chǎn)能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)或者營(yíng)業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)。
第十四條 購(gòu)建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)的各部分分別完工，且每部分在其他部分繼續(xù)建造過(guò)程中可供使用或者可對(duì)外銷(xiāo)售，且為使該部分資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或可銷(xiāo)售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)實(shí)質(zhì)上已經(jīng)完成的，應(yīng)當(dāng)停止與該部分資產(chǎn)相關(guān)的借款費(fèi)用的資本化。
購(gòu)建或者生產(chǎn)的資產(chǎn)的各部分分別完工，但必須等到整體完工后才可使用或者可對(duì)外銷(xiāo)售的，應(yīng)當(dāng)在該資產(chǎn)整體完工時(shí)停止借款費(fèi)用的資本化。
朱慶良律師辦案心得：從事法律工作以來(lái)，擅長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)糾紛，全面掌握融資租賃領(lǐng)域的法律知識(shí)，為多家企業(yè)提供法律服務(wù)，具有豐富的經(jīng)濟(jì)、金融、會(huì)計(jì)等跨學(xué)科知識(shí)。
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