售后回租、融資租賃合同、抵押借款合同的區(qū)別
一、法律上的概念、關(guān)系辨析
（一）典型的融資租賃合同與售后回租
融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。
售后回租合同，承租人將其自有物出賣給出租人，再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的。
典型的融資租賃（直租）交易、售后回租（回租）交易，均有2個合同，即租賃合同和買賣合同，且租賃合同中的出租人同時均是買賣合同中的買受人；
二者的區(qū)別在于，直租模式下，承租人與出賣人是不同的民事主體，但在回租模式下，租賃合同中的承租人同時也是買賣合同中的出賣人。從租賃物的來源來看，直租模式下，租賃物是出租人按照承租人的意愿從出賣人處購入，而在回租模式下，租賃物是承租人的自有物。
（二）售后回租合同與抵押借款合同關(guān)系的比較
兩者存在類似之處，
第一，存在2個合同，2方當(dāng)事人，且2個法律關(guān)系主體相互重合，前者為租賃合同與買賣合同，后者為借款合同與抵押合同；雙方均同為2個合同的當(dāng)事人。
第二，均以債務(wù)人的實物資產(chǎn)作為債權(quán)保障。前者出租人以租賃物作為債權(quán)實現(xiàn)的保障；后者借款人是以抵押物作為債權(quán)實現(xiàn)的保障。
從經(jīng)濟功能上看，二者都體現(xiàn)了資金融通的關(guān)系。但二者也有顯著的區(qū)別：
第一，合同性質(zhì)不同。售后回租體現(xiàn)的是租賃合同與買賣合同關(guān)系，抵押貸款體現(xiàn)的是借款合同與抵押合同的關(guān)系。
第二，物權(quán)保障不同。在售后回租合同中，出租人享有的物權(quán)保障是租賃物的所有權(quán)，而在抵押貸款合同中，借款人的物權(quán)保障是對抵押物的擔(dān)保物權(quán)；
第三，與標(biāo)的物的關(guān)系不同。從物件使用關(guān)系來看，借貸只涉及一定數(shù)額金錢的轉(zhuǎn)移交付，而不涉及物的使用，借款人雖然可以用借入資金購買設(shè)備，并享有所有權(quán)，其使用收益乃以所有權(quán)為根據(jù)，而與出借人無關(guān)；但售后回租不能無視租賃物使用關(guān)系存在，且承租人對租賃物的占有使用是融資租賃合同中的承租人的重要權(quán)利；
第四，占有的性質(zhì)不同。售后回租是通過賣出租回的方式對物的占有，物的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移至出租人，承租人對物的占有、使用、收益是基于承租人支付的租金及出租人對其物權(quán)權(quán)能的讓渡；而以自己的財產(chǎn)設(shè)置抵押的借貸對物的占有是借款人基于對抵押物的所有權(quán)，借款人以該物設(shè)置的抵押，是借款人為債權(quán)目的以不轉(zhuǎn)移占有形式的物權(quán)擔(dān)保。
第五，租金構(gòu)成與利息計算也不同。借貸利息的計算除合同的預(yù)定外，還要符合國家規(guī)定的借款利息合同利率保護范圍，本金通常也應(yīng)在合同期滿時一次還清；而售后回租的租金計算包括設(shè)備價款、融資利息、稅費及手續(xù)費、保險費等出租人的經(jīng)營費用以及可得利潤，多為分期支付，且一般顯著高于同期銀行貸款本息之和。
三、會計區(qū)別
（一）融資租賃處理——企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃（2006）
第三章 融資租賃中承租人的會計處理
第十一條 在租賃期開始日，承租人應(yīng)當(dāng)將租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應(yīng)付款的入賬價值，其差額作為未確認(rèn)融資費用。
承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發(fā)生的，可歸屬于租賃項目的手續(xù)費、律師費、差旅費、印花稅等初始直接費用，應(yīng)當(dāng)計入租入資產(chǎn)價值。
租賃期開始日，是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的開始日。
第十二條 承租人在計算最低租賃付款額的現(xiàn)值時，能夠取得出租人租賃內(nèi)含利率的，應(yīng)當(dāng)采用租賃內(nèi)含利率作為折現(xiàn)率；否則，應(yīng)當(dāng)采用租賃合同規(guī)定的利率作為折現(xiàn)率。承租人無法取得出租人的租賃內(nèi)含利率且租賃合同沒有規(guī)定利率的，應(yīng)當(dāng)采用同期銀行貸款利率作為折現(xiàn)率。
第十三條 租賃內(nèi)含利率，是指在租賃開始日，使最低租賃收款額的現(xiàn)值與未擔(dān)保余值的現(xiàn)值之和等于租賃資產(chǎn)公允價值與出租人的初始直接費用之和的折現(xiàn)率。
第十四條 擔(dān)保余值，就承租人而言，是指由承租人或與其有關(guān)的第三方擔(dān)保的資產(chǎn)余值；就出租人而言，是指就承租人而言的擔(dān)保余值加上獨立于承租人和出租人的第三方擔(dān)保的資產(chǎn)余值。
資產(chǎn)余值，是指在租賃開始日估計的租賃期屆滿時租賃資產(chǎn)的公允價值。
未擔(dān)保余值，是指租賃資產(chǎn)余值中扣除就出租人而言的擔(dān)保余值以后的資產(chǎn)余值。
第十五條 未確認(rèn)融資費用應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個期間進行分?jǐn)偂３凶馊藨?yīng)當(dāng)采用實際利率法計算確認(rèn)當(dāng)期的融資費用。
第十六條 承租人應(yīng)當(dāng)采用與自有固定資產(chǎn)相一致的折舊政策計提租賃資產(chǎn)折舊。
能夠合理確定租賃期屆滿時取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在租賃資產(chǎn)使用壽命內(nèi)計提折舊。
無法合理確定租賃期屆滿時能夠取得租賃資產(chǎn)所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在租賃期與租賃資產(chǎn)使用壽命兩者中較短的期間內(nèi)計提折舊。
第十七條 或有租金應(yīng)當(dāng)在實際發(fā)生時計入當(dāng)期損益。
第四章 融資租賃中出租人的會計處理
第十八條 在租賃期開始日，出租人應(yīng)當(dāng)將租賃開始日最低租賃收款額與初始直接費用之和作為應(yīng)收融資租賃款的入賬價值，同時記錄未擔(dān)保余值；將最低租賃收款額、初始直接費用及未擔(dān)保余值之和與其現(xiàn)值之和的差額確認(rèn)為未實現(xiàn)融資收益。
第十九條 未實現(xiàn)融資收益應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個期間進行分配。
出租人應(yīng)當(dāng)采用實際利率法計算確認(rèn)當(dāng)期的融資收入。
第二十條 出租人至少應(yīng)當(dāng)于每年年度終了，對未擔(dān)保余值進行復(fù)核。
未擔(dān)保余值增加的，不作調(diào)整。
有證據(jù)表明未擔(dān)保余值已經(jīng)減少的，應(yīng)當(dāng)重新計算租賃內(nèi)含利率，將由此引起的租賃投資凈額的減少，計入當(dāng)期損益；以后各期根據(jù)修正后的租賃投資凈額和重新計算的租賃內(nèi)含利率確認(rèn)融資收入。
租賃投資凈額是融資租賃中最低租賃收款額及未擔(dān)保余值之和與未實現(xiàn)融資收益之間的差額。
已確認(rèn)損失的未擔(dān)保余值得以恢復(fù)的，應(yīng)當(dāng)在原已確認(rèn)的損失金額內(nèi)轉(zhuǎn)回，并重新計算租賃內(nèi)含利率，以后各期根據(jù)修正后的租賃投資凈額和重新計算的租賃內(nèi)含利率確認(rèn)融資收入。
第二十一條 或有租金應(yīng)當(dāng)在實際發(fā)生時計入當(dāng)期損益。
第五章 經(jīng)營租賃中承租人的會計處理
第二十二條 對于經(jīng)營租賃的租金，承租人應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個期間按照直線法計入相關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期損益；其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。
第二十三條 承租人發(fā)生的初始直接費用，應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益。
第二十四條 或有租金應(yīng)當(dāng)在實際發(fā)生時計入當(dāng)期損益。
第六章 經(jīng)營租賃中出租人的會計處理
第二十五條 出租人應(yīng)當(dāng)按資產(chǎn)的性質(zhì)，將用作經(jīng)營租賃的資產(chǎn)包括在資產(chǎn)負(fù)債表中的相關(guān)項目內(nèi)。
第二十六條 對于經(jīng)營租賃的租金，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個期間按照直線法確認(rèn)為當(dāng)期損益；其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。
第二十七條 出租人發(fā)生的初始直接費用，應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益。
第二十八條 對于經(jīng)營租賃資產(chǎn)中的固定資產(chǎn)，出租人應(yīng)當(dāng)采用類似資產(chǎn)的折舊政策計提折舊；對于其他經(jīng)營租賃資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)采用系統(tǒng)合理的方法進行攤銷。
第二十九條 或有租金應(yīng)當(dāng)在實際發(fā)生時計入當(dāng)期損益。
（二）售后回租————企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃（2006）
第三十條 承租人和出租人應(yīng)當(dāng)根據(jù)本準(zhǔn)則第二章的規(guī)定，將售后租回交易認(rèn)定為融資租賃或經(jīng)營租賃。
第三十一條 售后租回交易認(rèn)定為融資租賃的，售價與資產(chǎn)賬面價值之間的差額應(yīng)當(dāng)予以遞延，并按照該項租賃資產(chǎn)的折舊進度進行分?jǐn)?，作為折舊費用的調(diào)整。
第三十二條 售后租回交易認(rèn)定為經(jīng)營租賃的，售價與資產(chǎn)賬面價值之間的差額應(yīng)當(dāng)予以遞延，并在租賃期內(nèi)按照與確認(rèn)租金費用相一致的方法進行分?jǐn)偅鳛樽饨鹳M用的調(diào)整。但是，有確鑿證據(jù)表明售后租回交易是按照公允價值達(dá)成的，售價與資產(chǎn)賬面價值之間的差額應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益。
（三）抵押借款——企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號——借款費用（2006）
第二條 借款費用，是指企業(yè)因借款而發(fā)生的利息及其他相關(guān)成本。
借款費用包括借款利息、折價或者溢價的攤銷、輔助費用以及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額等。
第四條 企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益。符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。
第五條 借款費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：
（一）資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出；
（二）借款費用已經(jīng)發(fā)生；
（三）為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。
第六條 在資本化期間內(nèi)，每一會計期間的利息（包括折價或溢價的攤銷）資本化金額，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定確定：
（一）為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門借款的，應(yīng)當(dāng)以專門借款當(dāng)期實際發(fā)生的利息費用，減去將尚未動用的借款資金存入銀行取得的利息收入或進行暫時性投資取得的投資收益后的金額確定。
專門借款，是指為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而專門借入的款項。
（二）為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用了一般借款的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)累計資產(chǎn)支出超過專門借款部分的資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)乘以所占用一般借款的資本化率，計算確定一般借款應(yīng)予資本化的利息金額。資本化率應(yīng)當(dāng)根據(jù)一般借款加權(quán)平均利率計算確定。資本化期間，是指從借款費用開始資本化時點到停止資本化時點 的期間，借款費用暫停資本化的期間不包括在內(nèi)。
第七條 借款存在折價或者溢價的，應(yīng)當(dāng)按照實際利率法確定每一會計期間應(yīng)攤銷的折價或者溢價金額，調(diào)整每期利息金額。
第八條 在資本化期間內(nèi)，每一會計期間的利息資本化金額不應(yīng)當(dāng)超過當(dāng)期相關(guān)借款實際發(fā)生的利息金額。
第九條 在資本化期間內(nèi)，外幣專門借款本金及利息的匯兌差額，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計入符合資本化條件的資產(chǎn)的成本。
第十條 專門借款發(fā)生的輔助費用，在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額予以資本化，計入符合資本化條件的資產(chǎn)的成本；在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益。
一般借款發(fā)生的輔助費用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益。
第十一條 符合資本化條件的資產(chǎn)在購建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生非正常中斷、且中斷時間連續(xù)超過3個月的，應(yīng)當(dāng)暫停借款費用的資本化。在中斷期間發(fā)生的借款費用應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益，直至資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)活動重新開始。如果中斷是所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)必要的程 序，借款費用的資本化應(yīng)當(dāng)繼續(xù)進行。
第十二條 購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時，借款費用應(yīng)當(dāng)停止資本化。在符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費用，計入當(dāng)期損益。
第十三條 購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)，可從下列幾個方面進行判斷：
（一）符合資本化條件的資產(chǎn)的實體建造（包括安裝）或者生產(chǎn)工作已經(jīng)全部完成或者實質(zhì)上已經(jīng)完成。
（二）所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)與設(shè)計要求、合同規(guī)定或者生產(chǎn)要求相符或者基本相符，即使有極個別與設(shè)計、合同或者生產(chǎn)要求不相符的地方，也不影響其正常使用或者銷售。
（三）繼續(xù)發(fā)生在所購建或生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)上的支出金額很少或者幾乎不再發(fā)生。
購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)需要試生產(chǎn)或者試運行的，在試生產(chǎn)結(jié)果表明資產(chǎn)能夠正常生產(chǎn)出合格產(chǎn)品、或者試運行結(jié)果表明資產(chǎn)能夠正常運轉(zhuǎn)或者營業(yè)時，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)。
第十四條 購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)的各部分分別完工，且每部分在其他部分繼續(xù)建造過程中可供使用或者可對外銷售，且為使該部分資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動實質(zhì)上已經(jīng)完成的，應(yīng)當(dāng)停止與該部分資產(chǎn)相關(guān)的借款費用的資本化。
購建或者生產(chǎn)的資產(chǎn)的各部分分別完工，但必須等到整體完工后才可使用或者可對外銷售的，應(yīng)當(dāng)在該資產(chǎn)整體完工時停止借款費用的資本化。
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