教你如何防范購房風(fēng)險，買房注意防范開發(fā)商的各種陷阱。那么開發(fā)商都有哪些陷阱和潛規(guī)則，購房者該如何防范。
[法律分析]通常開發(fā)商和購房者在合同中常以建筑面積作為計價單位，但在實際中往往會出現(xiàn)在建筑面積不變，購房者總購房款不變的情況下，購房者公攤的共有建筑面積增加，套內(nèi)建筑面積縮小的情況。
[律師提示]建筑面積是由套內(nèi)建筑面積與分攤的共有建筑面積組成，故在簽訂購房合同時，應(yīng)對套內(nèi)建筑面積及分攤共有建筑面積的暫測與實測的誤差幅度作出嚴格的約定，或者對套內(nèi)面積與建筑面積的比例誤差作明確約定，一旦誤差超過特定比例，則購房者有權(quán)退房。
[法律分析]“已支付房價款”是計算的基礎(chǔ)，在按揭貸款購房法律關(guān)系中，對購房者而言，其與開發(fā)商是房屋買賣關(guān)系，與銀行是關(guān)系。在購房者辦理完畢貸款手續(xù)后，銀行劃賬，開發(fā)商就得到了全部的購房款。即在購房者支付了首付后，剩余的房款是由銀行代購房者履行了貨幣的支付義務(wù)，是一種代為清償行為，實際的承擔(dān)主體與依然是購房者，故已付房價款應(yīng)作總房價的解釋。
[律師提示]為防止發(fā)生解釋的分歧與糾紛，雙方在簽合同時，最好明確約定已付房價款的計算方式。
陷阱一
廣告欺詐眼花繚亂
★案例：春季房展會上，在裝飾華麗的諸多展臺和讓人眼花繚亂的樓書中，王先生發(fā)現(xiàn)了位于東三環(huán)南路的項目———xx苑。優(yōu)越的位置和令人心動的每平方米4480元起價，開發(fā)商的美好的諾言，使王先生很快做出了決定，購買了xx苑的期房。
在合同上簽下自己的名字時，王先生認為自己作出了一個無悔的選擇，“東三環(huán)第三商圈的甲級住宅”、“建筑面積為3.5萬平方米的超大規(guī)模俱樂部會所，包括游泳館、保齡球館、健身房、餐飲娛樂、商務(wù)中心”、“24小時溫泉熱水”、“24小時保安”、“8部進口電梯”、“7000平方米綠地”……在王先生精心保留的精美的樓書、廣告中，這些承諾是那么誘人，但是，在現(xiàn)實生活中，超大會所消失了、停車場變成了賓館的后院、7000平方米的超大面積綠地連一半也沒有、24小時保安根本無從談起、承諾的進口電梯卻拿不到檢驗合格證……
2013年3月，該小區(qū)200余戶業(yè)主陸續(xù)簽署了律師協(xié)議，準備用法律維權(quán)...
本文介紹買房注意事項，在購房過程中應(yīng)該如何看廣告，交付認購定金的注意事項，以及簽合同注意事項等內(nèi)容，可根據(jù)下文提供的內(nèi)容提防購房風(fēng)險。
如何看售房廣告
售房廣告包括售樓書、沙盤等，主要是指售樓書。售樓書是開發(fā)商所做的宣傳廣告，往往對綠化、會館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施作了美好的描述，購房者大都是先被售樓書中所描繪的完美戶型、美妙的環(huán)境、先進的配套設(shè)施及高水準的所吸引?？扇胱『髤s可能發(fā)現(xiàn)本該是綠油油的地方變成了冷冰冰的停車場。買房人要求有一個說法時，開發(fā)商卻已規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準為由推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。
《解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>
因此，廣告中對開發(fā)規(guī)劃范圍以外的說明和允諾不能視為合同條款，對購房者可能沒有實際意義;對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的廣告內(nèi)容購房者應(yīng)要求開發(fā)商寫進合同中，避免一旦發(fā)生糾紛時雙方就廣告內(nèi)容是否對合同的訂立以及房屋價格有重大影響存有爭議。此外，購房者應(yīng)到國土部門了解城市的規(guī)劃，有些地段目前較偏，但隨著城市的發(fā)展，其繁華可能只需兩三年的時間，有的地段當(dāng)時很旺，但未來可能因為一個立交橋便使其優(yōu)勢不復(fù)存在...
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