律師教你防范購房風(fēng)險(xiǎn)

教你如何防范購房風(fēng)險(xiǎn)，買房注意防范開發(fā)商的各種陷阱。那么開發(fā)商都有哪些陷阱和潛規(guī)則，購房者該如何防范。

[法律分析]通常開發(fā)商和購房者在合同中常以建筑面積作為計(jì)價(jià)單位，但在實(shí)際中往往會(huì)出現(xiàn)在建筑面積不變，購房者總購房款不變的情況下，購房者公攤的共有建筑面積增加，套內(nèi)建筑面積縮小的情況。

[律師提示]建筑面積是由套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，故在簽訂購房合同時(shí)，應(yīng)對(duì)套內(nèi)建筑面積及分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的暫測與實(shí)測的誤差幅度作出嚴(yán)格的約定，或者對(duì)套內(nèi)面積與建筑面積的比例誤差作明確約定，一旦誤差超過特定比例，則購房者有權(quán)退房。

[法律分析]“已支付房價(jià)款”是計(jì)算的基礎(chǔ)，在按揭貸款購房法律關(guān)系中，對(duì)購房者而言，其與開發(fā)商是房屋買賣關(guān)系，與銀行是關(guān)系。在購房者辦理完畢貸款手續(xù)后，銀行劃賬，開發(fā)商就得到了全部的購房款。即在購房者支付了首付后，剩余的房款是由銀行代購房者履行了貨幣的支付義務(wù)，是一種代為清償行為，實(shí)際的承擔(dān)主體與依然是購房者，故已付房價(jià)款應(yīng)作總房價(jià)的解釋。

[律師提示]為防止發(fā)生解釋的分歧與糾紛，雙方在簽合同時(shí)，最好明確約定已付房價(jià)款的計(jì)算方式。

陷阱一

廣告欺詐眼花繚亂

★案例：春季房展會(huì)上，在裝飾華麗的諸多展臺(tái)和讓人眼花繚亂的樓書中，王先生發(fā)現(xiàn)了位于東三環(huán)南路的項(xiàng)目———xx苑。優(yōu)越的位置和令人心動(dòng)的每平方米4480元起價(jià)，開發(fā)商的美好的諾言，使王先生很快做出了決定，購買了xx苑的期房。

在合同上簽下自己的名字時(shí)，王先生認(rèn)為自己作出了一個(gè)無悔的選擇，“東三環(huán)第三商圈的甲級(jí)住宅”、“建筑面積為3.5萬平方米的超大規(guī)模俱樂部會(huì)所，包括游泳館、保齡球館、健身房、餐飲娛樂、商務(wù)中心”、“24小時(shí)溫泉熱水”、“24小時(shí)保安”、“8部進(jìn)口電梯”、“7000平方米綠地”……在王先生精心保留的精美的樓書、廣告中，這些承諾是那么誘人，但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，超大會(huì)所消失了、停車場變成了賓館的后院、7000平方米的超大面積綠地連一半也沒有、24小時(shí)保安根本無從談起、承諾的進(jìn)口電梯卻拿不到檢驗(yàn)合格證……

2013年3月，該小區(qū)200余戶業(yè)主陸續(xù)簽署了律師協(xié)議，準(zhǔn)備用法律維權(quán)...

本文介紹買房注意事項(xiàng)，在購房過程中應(yīng)該如何看廣告，交付認(rèn)購定金的注意事項(xiàng)，以及簽合同注意事項(xiàng)等內(nèi)容，可根據(jù)下文提供的內(nèi)容提防購房風(fēng)險(xiǎn)。

如何看售房廣告

售房廣告包括售樓書、沙盤等，主要是指售樓書。售樓書是開發(fā)商所做的宣傳廣告，往往對(duì)綠化、會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施作了美好的描述，購房者大都是先被售樓書中所描繪的完美戶型、美妙的環(huán)境、先進(jìn)的配套設(shè)施及高水準(zhǔn)的所吸引?？扇胱『髤s可能發(fā)現(xiàn)本該是綠油油的地方變成了冷冰冰的停車場。買房人要求有一個(gè)說法時(shí)，開發(fā)商卻已規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費(fèi)者一般很難得到補(bǔ)償。

《解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

因此，廣告中對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍以外的說明和允諾不能視為合同條款，對(duì)購房者可能沒有實(shí)際意義;對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的廣告內(nèi)容購房者應(yīng)要求開發(fā)商寫進(jìn)合同中，避免一旦發(fā)生糾紛時(shí)雙方就廣告內(nèi)容是否對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格有重大影響存有爭議。此外，購房者應(yīng)到國土部門了解城市的規(guī)劃，有些地段目前較偏，但隨著城市的發(fā)展，其繁華可能只需兩三年的時(shí)間，有的地段當(dāng)時(shí)很旺，但未來可能因?yàn)橐粋€(gè)立交橋便使其優(yōu)勢不復(fù)存在...

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