代理詞
尊敬的審判員：
依據(jù)我國《民事訴訟法》和《律師法》有關代理權的規(guī)定，北京市北環(huán)律師事務所根據(jù)本案原告孫某男、郭某女的委托，指派我擔任其訴臧某、張某房屋買賣合同糾紛一案的一審代理人，依法參加本案民事訴訟活動。
根據(jù)法庭調(diào)查和舉證質(zhì)證，基本事實已經(jīng)清楚，為了協(xié)助人民法院對本案作出公正判決，我作為原告的訴訟代理人針對被告的答辯狀和反訴狀請求事項，以及雙方提供的證據(jù)，發(fā)表如下代理意見，供法庭裁判參考：
1、原告孫某男與張某男所簽訂的售購房契約無效。1997年8月5日原告孫某男與張某男簽訂《售購房契約》，約定孫某男將位于北京市朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶子房8排7號的房屋賣與張某男，價格為9.5萬元。后雙方在楊學忠的證明下，于1997年12月2日在變更房產(chǎn)使用權證明上簽字蓋章。且該涉案房屋屬于農(nóng)村村民依法取得的宅基地上自建房屋，張某男與本案被告臧某、張某均為城市居民。依據(jù)我國《物權法》第153條規(guī)定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定”，而《土地管理法》第63條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓……”，同時我國《合同法》第52條（五）規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”。故此，本案中孫某男與張某男所簽訂的售購房契約因違反國家法律強制性規(guī)定而無效。
2、因售購房合同無效而產(chǎn)生的法律后果?！逗贤ā返?6條、58條規(guī)定了合同無效后的法律后果，56條“無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力”、58條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”。具體到本案中，因為合同無效雙方應返還基于合同所取得的財產(chǎn)，包括原告返還張某男法定繼承人購房款9.5萬元、二被告返還原告的房產(chǎn)。
3、對于被告提出的反訴請求，原告（被反訴人）做出答辯如下：
首先，被反訴人不應承擔賠償費用損失及信賴利益損失的責任。根據(jù)合同法第58條的規(guī)定，只有有過錯方才應承擔賠償無過錯方的損失。本案中反訴人不能成為無過錯方，原因有二：其一，在張某男和孫某男簽字或蓋章的、1997年12月2日那份變更房產(chǎn)使用權證明的書證中，明確寫明“這種情況在奶東村是不允許的”，可以證明在房屋使用權轉讓的過程中張某男（反訴人一方）與孫某男（被反訴人一方）均對于禁止買賣農(nóng)村村民房屋這一規(guī)定是了解的，但是雙方由于種種原因仍然簽訂房屋使用權轉讓契約，那么雙方在當時是對簽訂契約后的后果有充分認識的。既然雙方均已意識到簽訂契約的后果，那么任何一方均不能稱為無過錯一方。所以，不存在被反訴人賠償反訴人損失的法律依據(jù)和事實依據(jù)。其二，張某男與反訴人臧某、張某作為參與過拆遷的當事人，對于房屋買賣和房屋拆遷方面的政策法規(guī)等相關規(guī)定的了解要強于被反訴人，他們更了解國家的一些禁止性規(guī)定和授權性規(guī)定，但仍然執(zhí)意購買農(nóng)村村民房屋使用權，本身存在一定的惡意。即在簽訂契約當時，張某男及反訴人對簽訂違反禁止性規(guī)定的契約之后果已經(jīng)意料到。所以說，無論如何本案反訴人不能稱為無過錯方，故反訴人要求被反訴人賠償損失的反訴請求不應得到人民法院的支持。
其次，如上所述雙方在簽訂契約中均存在過錯，故應適用合同法58條中的“雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”，具體本案中反訴人應自行承擔翻建、裝修、加蓋房屋所遭受的損失。但鑒于被反訴人不能因為簽訂無效合同而不當?shù)美?，從公平原則出發(fā)，被反訴人愿意承擔反訴人因裝修和加蓋房屋所支出的必要費用，但需要反訴人提供相關必要費用的證據(jù)。
4、針對房地產(chǎn)價值評估報告，原告（被反訴人）有如下意見：
其一，土地區(qū)位補償價部分應歸原告?zhèn)€人，與本案被告無關。從售購房契約和變更房產(chǎn)使用權證明的書證中，可以很明確的看出雙方合同標的為位于朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶子房8排7號的房屋使用權，尤其在變更房產(chǎn)使用權證明中標的非常明確，為“所有地上建筑物”。這些書證證明位于朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶子房8排7號的宅基地使用權并未在買賣合同范圍內(nèi)。而且，宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯(lián)系，只有原告郭某女、孫某男符合這一身份要求，被告是城鎮(zhèn)居民并非集體經(jīng)濟組織成員，不應享有這一權利。因此說土地區(qū)位補償價與本案被告無關，不屬于本案訴爭范圍之內(nèi)。
其二，對于地上物現(xiàn)值部分，應該說是本案訴爭的涉案標的物。但是評估報告對此部分的評估結果僅僅能夠證明涉案標的房屋現(xiàn)在價值，不能證明這些價值中那些屬于因被告（反訴人）添附所增加的、哪些是原有房屋的現(xiàn)今價值。因此法院在判決時需要充分考慮到這一點。應當由原告（被反訴人）基于不當?shù)美颠€被告（反訴人）的部分是價值中添附那一部分。
綜上所述，為維護國家法律法規(guī)的嚴肅性，請求法院判決售購房契約無效。為維護買賣雙方合法權益，請求法院判決被告騰退涉案房屋及院落、原告退還被告購房款9.5萬元人民幣及被告在翻建、裝修、加蓋房屋中的必要費用。
代理人:徐志超（港融合作律師）
律師辦案心得：厚德、明法、專業(yè)、盡責
關注微信“張超律師”(微信號gangronglawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側二維碼添加關注。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉載務必注明來源“張超律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京港融律師事務所
咨詢電話： 15811286610
厚德 明法 專業(yè) 盡責
執(zhí)業(yè)律所：北京港融律師事務所
咨詢電話：15811286610
厚德 明法 專業(yè) 盡責
使用微信掃描二維碼
關注張超律師
