交易都會存在風(fēng)險(xiǎn)，雖然購房者在買房過程中每一步都很小心謹(jǐn)慎，但有時(shí)還是免不了會產(chǎn)生一些意想不到的糾紛，發(fā)生糾紛應(yīng)當(dāng)怎樣及時(shí)維護(hù)自身權(quán)益呢？
案例回顧：
某房地產(chǎn)開發(fā)公司與諸多購房人簽訂了《商品房預(yù)售合同》，購房人交付全款并入住，但由于該公司未取得商品房所在樓棟的權(quán)屬證明而未能給購房人辦理備案手續(xù)，后該公司因拖欠建筑工程款被建設(shè)工程公司申請仲裁，法院也依申請對開發(fā)公司的房產(chǎn)進(jìn)行了查封，購房人所購買的房產(chǎn)都在查封范圍內(nèi)。但由于很多購房人是投資購房，本人并不實(shí)際入住，所以對涉訴情況未能及時(shí)了解。案件進(jìn)入執(zhí)行階段，執(zhí)行法官將評估、拍賣的公告張貼出來，購房人才紛紛知道實(shí)情，到法院提起執(zhí)行異議。法官分別召開了聽證會，案件大致分兩種情況，一種是異議人雖提交了購房合同、發(fā)票、租賃協(xié)議等證據(jù)，但申請執(zhí)行人對上述證據(jù)均不予認(rèn)可，不同意解除查封，法院在異議審查程序中無法依據(jù)其所提供證據(jù)對其是否擁有該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行確認(rèn)。異議人未能提供證明其擁有該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬證書或預(yù)售登記、網(wǎng)上簽約等能起到權(quán)屬公示作用的證據(jù)，也未能提供確認(rèn)其房屋產(chǎn)權(quán)的生效法律文書。法院的查封符合法律規(guī)定，所以法院駁回其異議；第二種情況是，同樣異議人未能提供證明其擁有該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬證書或預(yù)售登記、網(wǎng)上簽約等能起到權(quán)屬公示作用的證據(jù)，但異議人在提出異議之前先行到有管轄權(quán)的法院提起確權(quán)之訴，獲得了確認(rèn)其房屋所有權(quán)的生效法律文書，據(jù)此，執(zhí)行法院裁定中止對該房產(chǎn)的執(zhí)行，解除了查封。還有一部分業(yè)主，買方后本人長期在外地或國外，房屋沒有任何形式的登記或公示，對房屋設(shè)訴情況也不知情，直到法院將房屋處理完畢才提出異議，對此，法院已無法受理，買房人只能通過訴訟追究開發(fā)商的責(zé)任。
提示：
如果前期交易行為存在瑕疵，那么爭議發(fā)生后及時(shí)主張權(quán)利，可以起到亡羊補(bǔ)牢的作用。在主張違約責(zé)任時(shí)，我們要提醒大家考慮到以下兩方面：
1、發(fā)生糾紛先保全
購房人提起訴訟主張合同無效或?qū)Ψ竭`約要求退還房款，可以及時(shí)向法院申請?jiān)V訟保全，查封對方的房產(chǎn)，保障訴訟的順利進(jìn)行。
2、所購房屋被查封，異議及早提，權(quán)利早確定
目前樓市處于低迷期，開發(fā)商資金流轉(zhuǎn)不暢，其作為被告的涉訴案件增多，法院會在仲裁、訴訟及執(zhí)行階段對開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全和執(zhí)行，如果購房人未及時(shí)作出權(quán)屬登記，其已付過房款的房屋往往會被法院查封，這種情況下，亡羊補(bǔ)牢的方式是，購房人應(yīng)及時(shí)與作出查封的法院取得聯(lián)系，提出異議，并且到有管轄權(quán)的法院提起確權(quán)訴訟，通過法律形式確認(rèn)其合法權(quán)益。如果法院已經(jīng)將房屋拍賣，執(zhí)行完畢，則只能追究開發(fā)商違約或侵權(quán)的責(zé)任了。
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