“317北京購(gòu)房新政”后房屋買賣糾紛中重點(diǎn)
法律問題權(quán)威解答
3月17日，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)自去年出臺(tái)“930新政”后，再次出臺(tái)樓市調(diào)控政策。該政策因“認(rèn)房又認(rèn)貸、暫停發(fā)放貸款期限25年以上個(gè)人住房貸款和提高二套房首付比例”，而被冠以北京“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控政策?！白顕?yán)”樓市調(diào)控政策的落地，對(duì)被認(rèn)定為“二套房”的買家而言，面臨著首付比例大幅提高、貸款額度大幅縮水、還貸壓力變大等困難，甚至?xí)?dǎo)致部分已簽訂《房房屋買賣合同》的買家無力履行合同。
可以預(yù)見的是，伴著樓市“317新政”，二手房市場(chǎng)將迎來一大波“解約潮”和“違約潮”。針對(duì)此次房產(chǎn)新政，北京西城法院民一庭法官總結(jié)了二手房買賣中雙方可能面臨的有關(guān)問題，并結(jié)合法律規(guī)定對(duì)相關(guān)問題予以解答。
(以下問題僅針對(duì)在2017年3月18日前尚未網(wǎng)簽但因“317新政”履行情況發(fā)生變化而產(chǎn)生的房屋買賣合同糾紛。)
問題一：“317新政”后，買方因“認(rèn)房又認(rèn)貸”被認(rèn)定為“二套房”，從而導(dǎo)致無力履行已簽訂的房屋買賣合同的，可否解除合同，已支付首付款、定金能否退還？
回答：在當(dāng)事人約定以按揭貸款方式支付部分房款的情況下，貸款首付提高、停止辦理25年以上貸款等情況，并不必然導(dǎo)致購(gòu)房人無履約能力或?qū)е吕^續(xù)履行對(duì)一方當(dāng)事人顯失公平，因此不宜簡(jiǎn)單認(rèn)定構(gòu)成合同法意義上的情勢(shì)變更。
從利益關(guān)系入手，針對(duì)“樓市新政”一般可認(rèn)定：房屋新政的實(shí)施對(duì)購(gòu)房人的履約能力產(chǎn)生重大影響，合同繼續(xù)履行一般會(huì)產(chǎn)生一定困難；對(duì)購(gòu)房人因房屋新政不能按預(yù)期辦理按揭貸款而請(qǐng)求解除合同的，一般可予支持，并由賣房人退還定金和已付購(gòu)房款。但是，賣房人能夠證明購(gòu)房人有充分履約能力的，購(gòu)房人依據(jù)房屋新政主張解除合同則不能成立，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，否則構(gòu)成違約并應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。
在“317新政”出臺(tái)后，房屋買賣合同當(dāng)事人一旦決定解除合同，應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確地通知另一方當(dāng)事人和中介，有效溝通，減輕對(duì)方損失。
問題二：新政“認(rèn)房又認(rèn)貸”條款出臺(tái)后，“二套房”首付比例大幅提高，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行而解除，賣方是否可以主張補(bǔ)償損失？
回答：在司法實(shí)踐中，因“317新政”這樣的不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的公共政策事由致使當(dāng)事人訂立的合同無法繼續(xù)履行，一方申請(qǐng)解除合同后，另一方要求補(bǔ)償其合理?yè)p失的，經(jīng)審理，合同解除確實(shí)導(dǎo)致當(dāng)事人利益失衡的，可綜合案件本身情況，具體分析，酌情予以支持。
“317新政”等限購(gòu)限貸政策實(shí)施后，因一方當(dāng)事人故意隱瞞或虛構(gòu)相關(guān)事實(shí)，導(dǎo)致訂立的合同違反相關(guān)限購(gòu)限貸政策而無法繼續(xù)履行，另一方當(dāng)事人請(qǐng)求解除或撤銷合同，并要求對(duì)方當(dāng)事人賠償其所受損失的，法院一般會(huì)結(jié)合案件本身情況，具體分析，相應(yīng)予以支持。
問題三：新政出臺(tái)后，“改善型”買家可能面臨無力支付購(gòu)房款、稅費(fèi)而違約的情形；同時(shí)，因無力改善住房，原有住房也可能會(huì)選擇停止出售或解除合同。這就意味著，買家或賣家都會(huì)出現(xiàn)違約的情況。那么，房屋買賣合同一方違約不履行合同義務(wù)的，另一方可否要求對(duì)方繼續(xù)履行？
回答：合同解除分約定解除、依法解除和違約解除。我國(guó)《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！备鶕?jù)該條之規(guī)定，除當(dāng)事人約定解除及其他原因（不可抗力、樓市新政等）致使房屋買賣合同確實(shí)無法繼續(xù)履行等情形外，房屋買賣合同一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)的，另一方可要求對(duì)方繼續(xù)履行或者賠償損失。當(dāng)然，即使房屋買賣合同解除，受損失的一方仍可向另一方要求賠償相應(yīng)損失。在此提醒廣大房屋買賣當(dāng)事人，依法成立的合同，受法律保護(hù)，一旦簽訂房屋買賣合同，就應(yīng)當(dāng)全面履行合同義務(wù)，毀約、違約須慎重對(duì)待。
問題四：“317新政”后，規(guī)避限貸政策進(jìn)行二手房買賣有風(fēng)險(xiǎn)么？
回答：在審判實(shí)踐中，會(huì)遇到一些購(gòu)買力不足的買家，為達(dá)買房目的，設(shè)“陰陽(yáng)合同”或虛增合同房屋成交價(jià)，遞交給貸款銀行以求獲得更多的審批貸款，而一旦遇到房?jī)r(jià)上漲或其他原因，業(yè)主會(huì)投訴到銀行、建委或銀監(jiān)局，要求撤銷銀行已經(jīng)做出的貸款承諾，以達(dá)到毀約的目的。法官提示，千萬(wàn)別抱著規(guī)避限貸政策的僥幸心理購(gòu)房，相關(guān)部門的從嚴(yán)監(jiān)管也是一把隨時(shí)會(huì)亮出的風(fēng)險(xiǎn)“利劍”，應(yīng)誠(chéng)信守法購(gòu)房。
問題五：當(dāng)前樓市，部分購(gòu)房者在購(gòu)買房屋的同時(shí)，會(huì)出售自己名下的房產(chǎn)，這就導(dǎo)致房屋買賣會(huì)出現(xiàn)一環(huán)套一環(huán)的情形，也就是俗稱的“連環(huán)套”。該情形下，一旦其中一環(huán)無法按約履行，就可能導(dǎo)致多起房屋買賣糾紛連環(huán)發(fā)生?！?17新政”出臺(tái)后，此類糾紛一旦發(fā)生，房屋買賣合同一方可否以第三方原因向合同相對(duì)方主張免責(zé)？
回答：合同具有相對(duì)性，我國(guó)《合同法》第121規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決?！睒鞘杏酗L(fēng)險(xiǎn)，簽訂合同需謹(jǐn)慎。在房屋買賣過程中，無論是買家還是賣家，都應(yīng)充分預(yù)估其中的法律風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)有所預(yù)判。根據(jù)《合同法》第121條的規(guī)定，房屋買賣合同因第三人原因發(fā)生違約的，當(dāng)事人一方依舊應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，其與第三人之間的糾紛，應(yīng)該按照法律規(guī)定或者合同約定，采取協(xié)商、調(diào)解、訴訟等方式予以解決。
提示：北京市出臺(tái)“最嚴(yán)”的“317新政”后，房屋買賣合同糾紛可能出現(xiàn)“高發(fā)”態(tài)勢(shì)。面對(duì)可能出現(xiàn)的法律糾紛，法官提示您一定要調(diào)整好心態(tài)，積極理性溝通，以和為貴、耐心為上、互諒互讓，將變化了的情況及時(shí)向中介、交易對(duì)方、房管部門等積極聯(lián)系溝通，尋求矛盾化解之方?！昂徒庹{(diào)解是良劑，迫不得已再去訴訟”，以避免不必要的違約和訴累。
邢珂銘律師執(zhí)業(yè)心得：從千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系中找出問題的關(guān)鍵，不發(fā)則已，一擊必中。 從錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系中找出案情的脈絡(luò)，提綱挈領(lǐng)，力挽狂瀾。
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