一、案情介紹
原告周某與被告任某系母子關系。被告任某與被告侯某系同學關系。周某與其丈夫任甲在夫妻關系存續(xù)期間于1998年12月3日購買了位于懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)融城南路四號樓伍單元201號住宅一套，建筑面積82.24平方米。由任甲作為購買人與當時的房屋銷售單位廟城鎮(zhèn)人民政府簽訂房屋買賣合同，并全額繳納購房款、公共維修基金、車棚款等費用。北京市懷城建筑工程公司作為收款單位出具了付款人為任甲的票據(jù)。1998年底任甲去世。2004年6月21日被告侯某（乙方）與第三人天民公司（甲方）簽訂北京市內(nèi)銷商品房買賣契約，載明“……乙方自愿購買甲方的懷柔區(qū)融城園南區(qū)4號樓5單元201室房屋，房屋用途為住宅……房屋建筑面積為82.24平方米，……上述房屋售價為每建筑平方米1250.00元，價款合計壹拾零萬貳仟捌佰零拾零元整。”2004年7月1日，被告任某與被告侯某簽訂房屋轉賣協(xié)議，約定任某將上述房屋及室內(nèi)家具以十六萬元的價格出賣給侯某。協(xié)議簽訂后，任某將該房屋的買賣合同及原始票據(jù)原件交予侯某，侯某向任某支付購房款16萬元。此后侯某就上述房屋報裝燃氣，并逐年交納供暖費、有限電視收視費及物業(yè)費。2011年7月7日，原告以被告任某出賣融城園小區(qū)南4號樓5單元201室房屋未經(jīng)其同意為由訴至法院，要求確認侯某與任某之間的房屋轉賣協(xié)議以及侯某與天民公司簽訂的北京市內(nèi)銷商品房買賣契約無效，并要求侯某返還任某交付給其的與房產(chǎn)有關的合同及原始票據(jù)原件。
案件審理中，對任某與侯某簽訂房屋買賣合同的事實，原告周某主張自己不知情，2004年以后侯某雖一直在爭議房屋內(nèi)居住，但基于任某與侯某的同學關系以及任某對事實的隱瞞，周某一直認為侯某系借住或租住，直到起訴前，周某要求侯某騰退房屋時，侯某才向周某出示了其與任某簽訂的協(xié)議，周某遂向法院提起訴訟。任某在訴訟中與其母周某陳述一致，表明對出賣房屋的事實沒有告知其母，系其基于與侯某的同學關系，擅自作出的賣房決定。侯某卻辯稱，周某與其關系甚好，曾以母子相稱，對爭議房屋的買賣周某是知情并認可的。第三人天民公司的對于其與侯某簽訂內(nèi)銷商品房買賣契約的事實，陳述為：我公司與侯某簽訂北京市內(nèi)銷商品房買賣契約是事實，當時是因為周某多次找我公司，要求我公司與侯某簽訂合同。該合同只起到證明的作用，房屋價款并沒有支付給我公司。我公司尊重法院的判決。
此外，原告還提供其次子任乙于2011年5月份出具的書面聲明一份，載明：根據(jù)父親任甲生前口頭遺囑，懷柔廟城融城園南區(qū)4號樓5單元201房產(chǎn)權歸母親周某所有居住，我暫不繼承，特此聲明。
經(jīng)法院核實，1998年12月3日任甲與廟城鎮(zhèn)人民政府簽訂廟城鎮(zhèn)行政住宅售房房屋買賣合同書當時，因政策原因無法辦理房屋產(chǎn)權登記手續(xù)。自2011年5月始，包括本案爭議房屋在內(nèi)的融城園南區(qū)房屋開始辦理房屋產(chǎn)權登記手續(xù)。
二、爭議焦點分析及意見分歧
（一）爭議焦點分析
本案爭議的房屋系任甲與周某夫妻關系存續(xù)期間購買，應視為夫妻共同財產(chǎn)。任甲死后，其對該房產(chǎn)享有的份額應由其合法繼承人繼承。本案中任甲的合法繼承人為周某、任某、任乙，房屋在依法分割前由該三繼承人共同共有?，F(xiàn)任某作為房屋共有人出賣房屋，其他共有人之一周某主張其無權處分，因此本案屬于典型的未經(jīng)共有人同意處分共有的不動產(chǎn)，買受人能否善意取得的案件，這涉及到對買受人善意的考察。但本案因案情的復雜又有著與典型得無權處分案件不同的特點：第一、本案爭議的房產(chǎn)系因政策原因未辦理產(chǎn)權登記而只有購房原始發(fā)票及購房合同的商品房，司法實踐中通常稱之為的“票房”；第二、本案第三人天民公司在案件中扮演了極其微妙的角色，他既因與侯某簽有售房合同而成為原告要求撤銷該合同的相對人，又因其辯稱意見中的陳述佐證了周某對房屋出售給侯某的事實知情而帶有證人的身份特點。這兩點特殊性都給案件的審理以至事實的查清增加了難度。本案中，周某稱任某在自己不知情的情況下將原始購房發(fā)票付款人為自己丈夫的房產(chǎn)出售，侯某卻稱基于侯某與任某的同學關系，周某對該房屋買賣的情況是知情并認可的。在無書面證據(jù)的情況下，當事人任某的陳述至關重要，但基于其與周某的血緣關系，其陳述的真實性又值得考察。第三人天民公司雖與本案無利害關系，但其在無房屋產(chǎn)權人書面授權的情況下與他人簽訂房屋出售合同，是否有違規(guī)操作之嫌，基于此其證言是否真實可信亦值得懷疑，正是基于以上疑點的存在，使得本案在處理結果上存在以下的意見分歧。
（二）意見分歧
本案的爭議焦點集中在任某與侯某簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效上，進而涉及到侯某能否善意取得房屋的所有權，因此對本案處理結果的意見分歧也就集中在善意的認定標準及舉證責任分配上。
意見一：根據(jù)民法通則的相關規(guī)定，購買共有房屋的買受人，如果是有償善意購買，那么買賣合同應當認定為有效。本案中，侯某購買房屋已支付相應的對價。對于侯某購買房屋是否善意，憑借侯某與任某的同學關系，加之在任某之父死后任某持有房屋原始票據(jù)及合同的情況，侯某有理由相信任某對該房屋有處分權，同時結合天民公司“周某對任某由侯某之間的房屋買賣合同知情并認可”的陳述，可以認定，侯某購買該房屋是善意的。而且在房屋買賣合同簽訂并實際履行后數(shù)年，原告主張撤銷也喪失了撤銷權行使的基礎。故本案爭議的房屋買賣合同應當認定為有效，原告的訴訟請求不應得到支持。
意見二：侯某購買該房雖支付了對價，但他并非善意購買。因為侯某沒有證據(jù)證明其購買該房征得了房屋其他共有人周某以及任某之弟任乙的同意。第三人天民公司雖然聲稱其與侯某簽訂的房屋預售合同是在周某的要求下簽訂的，但因合同上只有天民公司的公章及侯某的簽字，并無周某的書面確認，故天民公司的主張并無事實依據(jù)，其真實性無法考證。綜合各方的舉證情況，可以認定，侯某購買該房并非善意，那么，該房屋買賣合同應被認定無效，原告的訴訟請求應當?shù)玫街С?。對于任某持有房屋原始購買合同及票據(jù)原件的事實，因任某系房屋共有人之一，其持有上述材料符合常理，且不動產(chǎn)，不能僅憑“持有”推定“所有”。對于撤銷權的行使問題，周某系在得知任某與侯某簽訂房屋買賣合同后一年內(nèi)提起訴訟，且侯某也沒有提供證據(jù)證明周某在此之前對房屋買賣知情，故周某撤銷權的行使不違反法律的規(guī)定。
三、案件的處理結果及對房屋買賣中善意取得認定的思考
本案的判決結果如下：一、被告任某與被告侯某于二〇〇四年七月一日年簽訂的房屋轉賣協(xié)議無效。二、被告侯某與第三人北京天民房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于二〇〇四年六月二十一日簽訂的北京市內(nèi)銷商品房買賣契約無效。三、被告侯某于判決生效后七日內(nèi)返還原告周某一九九八年十二月三日任甲簽訂的廟城鎮(zhèn)行政住宅售房房屋買賣合同書、任甲付款的北京建筑、安裝業(yè)專業(yè)發(fā)票、任甲付款的車棚收據(jù)、任甲付款的行政事業(yè)單位統(tǒng)一銀錢收據(jù)票據(jù)原件。
筆者采納了認定買賣協(xié)議無效的處理結果，但在論證理由上比第二種意見有更深入的思考。首先，在事實認定上，雙方當事人各執(zhí)一詞，周某稱對任某出賣房屋不知情，侯某在房屋長期居住時，周某曾多次要求侯某說明情況，侯某在2010年底向周某出示了任某與侯某簽訂的房屋買賣合同；侯某稱，周某與侯某之前關系良好，甚至以母子相稱，對于房屋買賣周某知情并認可。在無法還原事情本來面目的情況下，法官需要對爭議事實的舉證責任給當事人予以分配。本案中，筆者認為，應當由侯某承擔對房屋買賣周某知情這一事實承擔舉證責任。現(xiàn)侯某無證據(jù)證明該事實，即不能證明其善意購買房屋，應當承擔舉證不能的法律后果。另外，天民公司的陳述，雖有一定得客觀性，因為其身份地位決定了其與原被告雙方各不相干，案件的處理結果最終如何也與其沒有利害，但它畢竟是與侯某簽訂商品房預售合同的當事人，該合同在沒有房屋原始購買人或其近親屬簽字同意的情況下簽訂，是否有違規(guī)操作之嫌值得考慮，所天民公司的主張在沒有相關書證證明的情況下不應被采信。
其次，在法律適用上，本案能夠援引的法律條文應為最高人民法院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見9（以下簡稱民通意見）第89條的規(guī)定，本案可以參照適用的法律依據(jù)為《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》（以下簡稱高院指導意見）。民通意見第89條規(guī)定“在共用關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權益。”對于善意取得中“善意”的認定標準，高院指導意見第十九條規(guī)定“房屋善意取得中‘善意’的判斷標準：買受人信賴房屋登記薄中關于物權登記的記載，不知道出賣人無處分權即推定買受人為善意，但確有證據(jù)證明買受人明知或因重大過失不知房屋登記薄中存在異議登記的除外。房屋原權利人對于買受人為惡意負有舉證責任。”該條款明確指出，“善意”的判斷標準為買受人基于對房屋登記薄的信賴購買房屋，即在房屋登記薄上載明的權利人為無處分權人，但沒有證據(jù)表明買受人對出賣人為無處分權人的事實知情，在這種情況下，買受人購買房屋為善意。該條款的立法目的也很明確，是對物權所有人權利的保護與交易安全維護的折中，可以說這樣的立法規(guī)制是合理且可操作的。具體到本案，其特殊性在于，本案爭議房屋系未登記房屋，即不存在房屋登記薄。但筆者認為可以對法律條文做擴大解釋，即將“房屋登記薄”在房屋尚未辦理產(chǎn)權登記手續(xù)的情況下，擴大解釋至“房屋購買原始票據(jù)、合同等其他房屋權屬證明?！蹦敲幢景钢?，爭議房屋的原始購房票據(jù)，購房合同等均登記在周某之夫的名下，侯某在購買房屋時，應當知道該房屋在任甲死后系任甲遺產(chǎn)，可能涉及他人份額，但卻沒有證據(jù)證明侯某在購買房屋時征得了房屋其他共有人的同意，也就難以認定侯某在購買房屋時系善意，其簽訂的房屋買賣合同也因此應被認定為無效。
另外，需要說明的是，高院指導意見中對“善意”的舉證責任分配規(guī)定為“房屋原權利人對于買受人為惡意負有舉證責任”，這是否與之前我們要求侯某承擔舉證責任的處理方式相矛盾？這同樣也涉及對這一條款的理解：結合整個條文可以確定，這一舉證責任的分配是在“買受人明知或者因重大過失不知房屋存在異議登記”的情況下，由原權利人對買受人的惡意承擔舉證責任，即房屋雖登記在出賣人名下，但房屋的異議登記情況是顯而易見的后者買受人對異議登記情況是明知的，那么原權利人應當對此承擔舉證責任呢，此為對買受人“惡意”的舉證。本案中，爭議房屋并未登記在出賣人名下，不存在異議登記的情況，原權利人無需對買受人“惡意”進行舉證。
本案判決后，被告侯某對判決不服，提起上訴。二審法院經(jīng)審理認為，一審判決并無不當，依法駁回上訴，維持原判。
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