裁判要點
房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當(dāng)賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。
相關(guān)法條
《中華人民共和國合同法》第四百二十四條
基本案情
原告上海中原物業(yè)顧問有限公司（簡稱中原公司）訴稱：被告陶德華利用中原公司提供的上海市虹口區(qū)株洲路某號房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產(chǎn)求購確認書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請求法院判令陶德華按約支付中原公司違約金1.65萬元。
被告陶德華辯稱：涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非獨家掌握該房源信息，也非獨家代理銷售。陶德華并沒有利用中原公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。
法院經(jīng)審理查明：2008年下半年，原產(chǎn)權(quán)人李某某到多家房屋中介公司掛牌銷售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司帶陶德華看了該房屋；11月23日，上海某房地產(chǎn)顧問有限公司(簡稱某房地產(chǎn)顧問公司)帶陶德華之妻曹某某看了該房屋；11月27日，中原公司帶陶德華看了該房屋，并于同日與陶德華簽訂了《房地產(chǎn)求購確認書》。該《確認書》第2.4條約定，陶德華在驗看過該房地產(chǎn)后六個月內(nèi)，陶德華或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關(guān)聯(lián)的人，利用中原公司提供的信息、機會等條件但未通過中原公司而與第三方達成買賣交易的，陶德華應(yīng)按照與出賣方就該房地產(chǎn)買賣達成的實際成交價的1%，向中原公司支付違約金。當(dāng)時中原公司對該房屋報價165萬元，而某房地產(chǎn)顧問公司報價145萬元，并積極與賣方協(xié)商價格。11月30日，在某房地產(chǎn)顧問公司居間下，陶德華與賣方簽訂了房屋買賣合同，成交價138萬元。后買賣雙方辦理了過戶手續(xù)，陶德華向某房地產(chǎn)顧問公司支付傭金1. 38萬元。
裁判結(jié)果
上海市虹口區(qū)人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912號民事判決：被告陶德華應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向原告中原公司支付違約金1.38萬元。宣判后，陶德華提出上訴。上海市第二中級人民法院于2009年9月4日作出（2009）滬二中民二（民）終字第1508號民事判決：一、撤銷上海市虹口區(qū)人民法院(2009)虹民三(民)初字第912號民事判決；二、中原公司要求陶德華支付違約金1.65萬元的訴訟請求，不予支持。
裁判理由
法院生效裁判認為：中原公司與陶德華簽訂的《房地產(chǎn)求購確認書》屬于居間合同性質(zhì)，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認定有效。根據(jù)該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。本案中，原產(chǎn)權(quán)人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶德華并沒有利用中原公司的信息、機會，故不構(gòu)成違約，對中原公司的訴訟請求不予支持。
理解與參照
2011年12月20日，最高人民法院發(fā)布了指導(dǎo)性案例《上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案》（指導(dǎo)案例1號）。為了正確理解和準(zhǔn)確參照適用該指導(dǎo)性案例，現(xiàn)對該指導(dǎo)性案例的推選經(jīng)過、裁判要點等有關(guān)情況說明如下。
一、推選過程及其意義
為了貫徹落實最高人民法院《關(guān)于案例指導(dǎo)工作的規(guī)定》的要求，最高人民法院案例指導(dǎo)工作辦公室于2010年12月31日向高級法院發(fā)出報送備選指導(dǎo)性案例的通知。2011年5月20日，上海市高級人民法院審委會經(jīng)討論決定向最高人民法院推薦該備選指導(dǎo)性案例。最高人民法院案例指導(dǎo)工作辦公室經(jīng)研究討論后將該案例送最高人民法院民一庭審查和征求意見。民一庭認為，該案例對于處理類似案件具有一定指導(dǎo)意義，同意將該案例作為指導(dǎo)性案例。6月13日，最高人民法院審委會經(jīng)討論研究認為，該案例符合最高人民法院《關(guān)于案例指導(dǎo)工作的規(guī)定》第2條的有關(guān)規(guī)定，具有指導(dǎo)意義，同意將該案例確定為指導(dǎo)性案例。12月20日，最高人民法院以法[2011] 354號文件將該案例作為第一批指導(dǎo)性案例予以發(fā)布。
該案例涉及二手房買賣居間糾紛中時有發(fā)生的“跳單”問題。二手房買賣居間活動中，買方通過中介公司的居間服務(wù)選定房源后，卻故意繞開該中介公司直接與房主達成交易或通過其他中介公司與房主達成交易的現(xiàn)象，民間俗稱“跳單”。 當(dāng)事人在房屋買賣居間合同中約定的禁止跳單條款法律效力如何，以及何種情況構(gòu)成跳單違約，實踐中認識不一。本案例的生效判決對相關(guān)糾紛的處理結(jié)果符合法律規(guī)定及當(dāng)事人約定，契合公平合理的法律精神，有利于鼓勵中介公司以提供質(zhì)高價優(yōu)的中介服務(wù)取得競爭優(yōu)勢，促進二手房中介市場良性競爭，又有利于保護買方合法的購房選擇權(quán)，避免因信息不對稱導(dǎo)致的不公平。因此，本案例對類似案件的處理具有指導(dǎo)意義。
二、裁判要點的理解與說明
該指導(dǎo)性案裁判要點確認：房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當(dāng)賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。現(xiàn)圍繞與該裁判要點相關(guān)的問題逐一說明如下。
關(guān)于禁止跳單條款的法律效力問題。
1.關(guān)于房地產(chǎn)求購確認書的法律性質(zhì)。本案中，中介公司帶領(lǐng)買方看房時，讓買方簽署了房地產(chǎn)求購確認書，其中明確了由買方委托中介公司求購房屋，并約定了報酬和違約條款。該確認書系中介公司向買方報告訂立房屋買賣合同的機會、提供相關(guān)媒介服務(wù)，并由買方支付報酬的合同，符合合同法第四百二十四條對于居間合同的定義，其法律性質(zhì)屬于居間合同。實踐中，中介公司與買方簽訂的合同名稱多樣，有的稱為二手房買賣服務(wù)合同，有的稱為委托看房書，有的稱為看房協(xié)議書。不論其名稱如何，其核心內(nèi)容都是由中介公司向委托人提供二手房買賣的信息和媒介服務(wù)，都屬于居間合同，應(yīng)按照合同法中關(guān)于居間合同的相關(guān)法律規(guī)定認定和處理。
2.關(guān)于禁止跳單條款的法律效力。中介公司為了保障自己的利益，通常在居間合同中載明禁止委托人跳單的條款，約定跳單行為是違約行為。對于禁止跳單條款的法律效力問題，司法實踐中存在不同的認識，有的認為這是中介公司利用自己的優(yōu)勢地位而設(shè)立的霸王條款，限制了買方的選擇權(quán)，應(yīng)屬無效；有的則認為買方在簽訂合同時，對該條款的內(nèi)容和法律后果應(yīng)當(dāng)明知，且不違反法律規(guī)定，應(yīng)屬有效。我們認為，應(yīng)根據(jù)約定的具體內(nèi)容來認定其效力，不可一概而論，只要當(dāng)事人主體身份適格，意思表示真實，約定內(nèi)容沒有違反法律或行政法規(guī)強制性規(guī)定的，就是合法有效的。具體來說，應(yīng)考察以下兩方面。
一是看禁止跳單條款是否有合同法第五十二條、第五十三條規(guī)定的合同無效的情形。由于禁止跳單的約定通常并不涉及損害國家、集體、第三人利益或者社會公共利益的內(nèi)容，其主旨在于防止買方的不誠信行為，而非具有“非法目的”，法律、行政法規(guī)亦未強行規(guī)定當(dāng)事人不得簽訂禁止跳單的條款，且并非免責(zé)條款，故不屬于合同法第五十二條、第五十三條規(guī)定的情形。
二是看禁止跳單條款提供方是否具有免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形。實踐中，禁止跳單條款通常都是中介公司事先在合同中擬好，而后在居間活動中直接交給委托人簽字確認的，這種為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定且在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款，其性質(zhì)屬于格式條款。合同法第四十條對格式條款的效力作了特別限制，規(guī)定“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?！泵獬?zé)任，是指免除格式條款提供者按照通常情形應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的主要義務(wù)。加重責(zé)任，是指格式條款中含有通常情形下對方當(dāng)事人不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)。排除主要權(quán)利，是指排除對方當(dāng)事人按照通常情形應(yīng)當(dāng)享有的主要權(quán)利。是否屬于“通常情形下”的責(zé)任或權(quán)利，不能僅僅看當(dāng)事人約定的合同內(nèi)容，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體合同的性質(zhì)作出判斷。根據(jù)二手房買賣居間合同的性質(zhì)，中介公司的主要責(zé)任是根據(jù)委托人的要求，向委托人如實報告訂立合同的機會、提供訂立合同的媒介服務(wù)，其權(quán)利是在促成合同成立后獲得報酬；委托人的主要權(quán)利是獲得信息和服務(wù)，其主要義務(wù)是在中介公司促成合同成立時支付報酬。從本案例來看，當(dāng)事人約定在一定期間內(nèi)委托人利用了中原公司的信息、機會等條件卻不通過中原公司而達成買賣交易的行為構(gòu)成違約，該約定目的在于防止買方一方面利用自己的信息和服務(wù)，另一方面又繞開自己（中介公司），從而使自己得不到應(yīng)得的報酬，不屬于免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形。再者，利用了中介公司的信息和服務(wù)卻繞開中介公司的跳單行為，違反了誠實信用原則，當(dāng)事人將該行為約定為違約行為并應(yīng)當(dāng)支付違約金，是對中介公司合法利益的正當(dāng)保護，有利于促進中介公司的正常經(jīng)營發(fā)展，有利于鼓勵誠信交易。故案例中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息、機會等條件，卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定，應(yīng)認定為合法有效。
買方未利用中介公司提供的信息、機會等條件時，不構(gòu)成違約。
本案例中，當(dāng)事人約定買方在一定期間內(nèi)利用了中原公司的信息、機會等條件卻不通過中原公司而達成買賣交易的行為構(gòu)成違約。因此，如果沒有利用中原公司的信息和機會，則不構(gòu)成違約。
從本案例來看，顯然不能認定陶德華利用了中原公司的信息、機會。首先，房源信息并非中原公司獨家掌握。法律或行政法規(guī)并無禁止房主委托多家中介公司出售房屋的規(guī)定，實踐中房主為了增加交易機會，往往通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，而不是委托某中介公司獨家代理出售，因此有多家中介公司掌握同一房源信息。中介公司接受委托后通過多種渠道公布房源信息，比如在店面、網(wǎng)絡(luò)、報刊發(fā)布或自己印制小廣告發(fā)布等，這些都是公眾可以獲知房源信息的正當(dāng)途徑。由于買方可以通過多種正當(dāng)途徑了解到同一房源信息，也可以聯(lián)系多家中介公司以選擇最低的房屋報價、居間報酬報價和最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，如果最終通過某家中介公司促成了交易，很難認定買方是利用了其他中介公司的信息和服務(wù)。其次，從時間先后上看，中原公司并非第一個提供房源信息的中介公司。本案中先后有三家中介公司帶買方看過房，中原公司是最后一家，且中原公司僅帶買方看過一次房。從時間上看，買方最終選擇了第二家中介公司與房主達成交易，不可能是利用了中原公司提供的信息和機會才達成房屋買賣交易。需要注意的是，裁判要點中并未將時間先后作為是否構(gòu)成利用的要素之一，理由是，盡管時間先后可以成為考察是否構(gòu)成利用的一個邏輯上的原因，但即使中原公司是第一家?guī)зI方看房的中介公司，也不能充分證明買方一定是利用了中原公司的信息，不能簡單地理解為只要中介公司提供了信息，買方就構(gòu)成了“利用”。再次，中原公司未能舉證證明陶德華利用了中原公司的房源信息。根據(jù)“誰主張，誰舉證”的原則，中原公司作為原告，對于陶德華利用了中原公司的房源信息這一主張負有舉證責(zé)任，但中原公司沒有提供充分證據(jù)證明陶德華利用了中原公司的房源信息。
但是，司法實踐中也要注意防止買方惡意跳單的情況，比如通過某一中介公司的中介服務(wù)，房屋買賣合同已經(jīng)基本達成，買方僅僅因其他中介公司的居間報酬更低，就轉(zhuǎn)而尋求其他中介公司與房主簽約，則有違誠實信用原則。在這種情況下，可以認定買方利用了前一中介公司的信息和服務(wù)，構(gòu)成違約。
三、其他需要說明的問題
1．關(guān)于禁止跳單條款的可撤銷問題。本案例中的禁止跳單條款屬于合法有效的情形，但實踐中有的禁止跳單條款則可能存在顯失公平的情況。比如有的條款約定中介公司帶買方看房后，買方不得私下或通過其他中介公司與該房房主交易，否則需支付相當(dāng)于居間報酬的違約金，該約定意味著中介公司帶領(lǐng)買方看房后就能旱澇保收，不論該中介公司報價是否偏高、服務(wù)質(zhì)量如何，買方如果打算購買該套房屋，只能選擇該中介公司進行交易，否則就構(gòu)成跳單違約，要支付相當(dāng)于居間報酬的違約金。對此，我們認為，從中介公司的付出來看，其獲得售房信息往往是賣方的主動委托，帶領(lǐng)買方看房也只是簡單勞動，其付出是有限的；在多家中介公司掌握同一房源信息的情況下，各家中介公司的報價和服務(wù)可能存在較大差異，如果某中介公司以有限的付出來永久限制買方的選擇權(quán)，雙方的利益是明顯失衡的。在這種情況下，買方如果認為顯失公平，可以根據(jù)合同法第五十四條的規(guī)定申請變更或撤銷該條款。
2．關(guān)于居間人如實報告義務(wù)問題。合同法第四百二十五條規(guī)定：“居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！北景钢校性緢蟪龅姆績r為165萬元，明顯高于另一家中介公司145萬元的報價，案中當(dāng)事人并未就此提出異議，但是如果中介公司故意超出房主報價虛報房屋價格，損害買方利益的，不得要求買方支付報酬并應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
3.關(guān)于居間費用問題。合同法第四百二十七條規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。據(jù)此，中介公司即使沒能促成房屋買賣合同成立，也有權(quán)要求買方支付必要的居間費用，因為中介公司畢竟付出了勞動，支出了必要的費用，而買方也得到了中介公司的服務(wù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)相對等的原則，買方應(yīng)當(dāng)支付中介公司為居間活動付出的必要居間費用。
劉軍鋒律師辦案心得：簡單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡單化。
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