1.城鎮(zhèn)居民購買農村私有房屋的合同無效
[裁判要旨]
宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。本案當事人之間的買賣房協(xié)議書違反了我國現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策之上述規(guī)定，應當認定無效。
2.按揭房買賣不以抵押權人同意為生效要件
裁判要旨
我國物權法對按揭制度未予明確規(guī)定，按揭房屋買賣在我國不是一種典型的法律關系。按揭房買賣只要是雙方當事人的真實意思表示，符合合同法第五十二條的規(guī)定就是合法有效的，無需經過抵押權人的同意。
3.房產商違反預約合同的民事責任
[裁判要旨]
購房意向書從性質上講應為有效的預約合同，其對雙方當事人產生在未來某個時候為達成本約依誠信原則進行談判的義務。房產商違反購房意向書的約定屬于一種違約責任，對守約方因信賴利益落空產生的損失應酌情予以賠償。
4.具備商品房買賣實質性要件的合同，不能認定為預約合同
根據(jù)最高人民法院《關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條、第5條等規(guī)定，當事人簽訂《購房合同》后，如果具備了商品房買賣合同的主要條件，且其他內容不違背國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的，應當認定合同為商品房買賣合同。（《民事審判指導與參考》總第36集）（孫延平）
5.房地產公司在預售商品房時未告知購房人所購房屋內鋪設公共管道，應承擔相應的民事賠償責任
最高人民法院民一庭意見：
雖然雙方當事人訂立的房屋買賣合同未約定管道鋪設內容，但根據(jù)《合同法》第42條第2款規(guī)定，在訂立合同過程中一方故意隱瞞與訂立合同有關的這一事實或者有提供虛假情況的，給對方造成損失的，應當承擔賠償責任的規(guī)定，房地產公司應承擔相應的賠償責任。關于賠償數(shù)額的確定，可以考慮因房地產公司應告知而未告知，致使李某多支出的交易成本或者給李某造成的損失部分
6.商品房買賣司法解釋第六條規(guī)定的主要義務應當如何理解
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第2款規(guī)定：“當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，雙方接受的除外。”根據(jù)《合同法》鼓勵交易、盡可能使合同生效的精神，以及當事人在簽訂合同后履行合同時的真實意思表示，不能將該條款規(guī)定的履行“主要義務”簡單地理解為履行全部義務中的大部分，而首先應當從合同約定的義務的性質進行分析，其次應當從合同約定的內容進行考量，最后應綜合考慮以上情況以及履行的數(shù)量等因素進行認定。（楊永清）（《民事審判指導與參考》總第37集）
7.包銷人依約享有房屋買賣合同中的定價權
商品房包銷是由包銷人向出賣人按照合同約定的包銷價格購買，以出賣人名義銷售。包銷人在向第三人銷售過程中享有房屋的定價權。
8.出資的來源與性質是房屋權屬認定的關鍵
在雙方當事人對房屋權屬證書的證明效力均存在爭議的情況下，該房屋權屬證書不能作為認定訟爭房屋權利歸屬的證據(jù)。法院對訟爭房屋的權屬進行認定的關鍵在于，不僅應查明房產的出資來源，還應對財產性質進行綜合分析認定。如果房產的出資既具有家庭共同財產性質，也具有夫妻共同財產性質，應認定該房產系相關權利人的共有財產。
被拆遷人以所有權調換確定的安置房請求權應優(yōu)先保護 被拆遷人與拆遷人以房屋所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議后，如果拆遷人將協(xié)議中約定的位置、用途特定的補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得該房屋的，應予支持。
9.區(qū)分所有權人不能擅自行使共有權利
享有建筑物區(qū)分所有權的業(yè)主，擅自在公共區(qū)域所建附屬設施的行為，侵占了全體業(yè)主的共有所有權。物業(yè)管理企業(yè)有權要求其拆除違法設施，恢復原狀。
10.區(qū)分建筑物專有權人當然享有共有部分共有權
對區(qū)分所有建筑物享有專有權的所有權人當然地享有同一建筑物共有部分的共有權，而不應以房產證是否載明享有該建筑共用部分的建筑面積為要件。
11.包銷合同與轉讓合同的認定與處理
當事人合同約定，由轉讓方將房屋轉讓給受讓方，由受讓方對外進行銷售，銷售時由轉讓方無條件給予配合，售房收入?yún)R入受讓方賬戶，而售房風險由受讓方承擔。受讓方可以自由確定銷售的價格，如果銷售價格高于受讓價格，則其贏利；如果銷售價格低于受讓價格，則其虧損；如果房屋未售出或者未全部售出，則由其無條件買斷。此類合同雖然當事人雙方沒有明確命名為包銷合同，但符合包銷的法律性質。即使法律法規(guī)及司法解釋沒有對此類合同糾紛作出明確規(guī)定，但應根據(jù)案件實際情況作出處理。
12.惡意串通損害第三人利益的房屋買賣行為應為無效
出賣人一房二賣，房屋產權轉移到后手買受人名下，雖然沒有直接證據(jù)證明后手買受人出于故意或惡意，但可以根據(jù)雙方買賣關系中存在的諸多疑點和不合常理之處，推定雙方存在惡意串通出售房屋在合理期限內履行通知義務無須擔責 在決定出售承租的房屋時，已經就出賣房屋的基本條件通知了承租人，在承租人沒有接受該條件、沒有就房屋買賣達成一致的情況下，所有權人又以新的、高出原來條件的條件將房屋出賣給第三人，其出賣房屋的行為，不侵犯承租人的優(yōu)先購買權。
13.不動產權屬證書是權利人對該不動產享有物權的證明
根據(jù)《物權法》第17條的規(guī)定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。該證書是權利的外在表現(xiàn)形式，只具有推定的證據(jù)效力，與實際權利狀況并不一定完全吻合。原告認為該權屬證書記載的權利人錯誤，對該不動產主張權利的，有責任提供證據(jù)加以證明。如證據(jù)足以證明原告才是真正的權利人的，應當否定不動產權屬證書記載的權利人的權利，支持原告的訴訟請求。（楊永清）
14.居民住宅小區(qū)的外墻面所有權屬于誰
《物權法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！卑凑者@一規(guī)定，居民住宅小區(qū)的外墻面不屬于專有部分，單個居民對與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面不擁有所有權。居民住宅小區(qū)的外墻面屬于小區(qū)全體業(yè)主所有。
居民住宅小區(qū)的業(yè)主對與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面擁有合理使用的權利。這一權利是業(yè)主專有權行使的合理延伸。合理使用的標準有二：一是不以盈利為目的；二是為了更好地利用專有部分，增加專有部分的舒適度，增加專有部分的安全，同時又不損害小區(qū)其他業(yè)主的共同利益。業(yè)主對與其緊密相聯(lián)的外墻面進行合理利用也要符合市政管理的規(guī)定，同時要正確處理相鄰關系，不得侵害相鄰業(yè)主的權益。小區(qū)內獨棟別墅的外墻面屬于獨棟別墅的所有權人。（載《民事審判指導與參考》總第35期）
15.部分業(yè)主以違反法定程序為由請求撤銷業(yè)主大會決定，人民法院應否受理
最高人民法院民一庭意見：
業(yè)主以違反法定程序為由請求撤銷業(yè)主大會所作決定的，人民法院應當受理并對業(yè)主大會所作決定是否符合法定程序進行審查。
16.小區(qū)一層業(yè)主拆墻改門、搭建臺階是否構成侵權
最高人民法院民一庭意見：
按照法律和雙方合同中對住宅共有部位和自用部位的界定，李某擅自拆窗改門、搭建臺階的行為侵占了住宅的共有部位，超出了正當行使權利的界限，妨害了物業(yè)管理公司的正常管理秩序，屬于侵權行為。按照法律規(guī)定和雙方合同約定，物業(yè)管理公司有權要求李某拆除搭建的臺階、恢復原狀。人民法院應依法支持物業(yè)管理公司的訴訟主張，對李某的侵權行為予以糾正。
17.物管”原則上對業(yè)主失竊損失不負賠償責任
物業(yè)管理中的“保安”，其職責僅限于物業(yè)公共區(qū)域防范性安全保衛(wèi)活動，目的是維護物業(yè)公共區(qū)域的秩序，為業(yè)主創(chuàng)造安全的居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)在未違約的情況下，對業(yè)主因遭遇治安和刑事案件所受到的人身損害和財產損失不承擔賠償責任，除非物業(yè)管理企業(yè)對此事項有特別承諾。
18.部分共有人以自己名義登記的房屋應為共同共有
在家庭共有關系存續(xù)期間，共同出資出力建造的房屋應當屬于共同所有。部分共有人以個人名義登記領取房屋權屬證明，應當視為是代表所有共有人進行登記的行為。
19.房屋租賃合同未到期，出租人強行解除房屋租賃合同并將房屋出租給善意第三人，原承租人不能請求繼續(xù)履行
最高人民法院民一庭傾向性意見：
根據(jù)我國《合同法》第107條的規(guī)定，違約責任的承擔方式有繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等。一方當事人在另一方當事人違約的情況下，請求繼續(xù)履行合同的，人民法院除審查當事人違約的事實外，還應該審查當事人的申請是否符合我國《合同法》第110條規(guī)定，如果當事人申請繼續(xù)履行在法律上或者事實上不能履行的，人民法院不應支持當事人的請求。（仲偉珩）
20.出租人故意隱瞞訂約前出租房屋已被抵押的事實，應當如何承擔責任
對因欺詐而訂立的租賃合同，如不違反法律強制性規(guī)定，受欺詐方可以自知道或應當知道撤銷事由之日起一年內行使撤銷權。受欺詐方沒有行使撤銷權，租賃合同有效成立的，在合同履行過程中，如該欺詐行為導致欺詐方違約的，欺詐方承擔違約責任，不宜認定為締約過失責任。（姚寶華）（《民事審判指導與參考》總第37集）
21.租賃合同當事人于合同中設立的仲裁條款不能限制承租人就行使優(yōu)先購買權與出租人發(fā)生的爭議向人民法院提出訴訟的權利
22.租賃標的物未經整體驗收合格，當事人訂立的《租賃合同》依法認定無效
本案志遠大廈作為租賃標的物僅通過主體與基礎部分驗收，雙方當事人在履行上述合同過程中，承租人以該租賃標的物未辦理竣工驗收與消防驗收為由提起訴訟，請求判令雙方簽訂的《志遠大廈3-4層租賃合同》無效。
民事權利保護的法律適用原則是：特別法優(yōu)于普通法，特別法有規(guī)定的，應首先適用特別法，只有在不能獲得特別法保護的情況下，才能適用普通法的保護。據(jù)此，本案應優(yōu)先考慮適用特別法，即《中華人民共和國建筑法》(以下簡稱建筑法)與《中華人民共和國消防法》(以下簡稱消防法)的相關規(guī)定。建筑法第61條規(guī)定，建筑工程竣工驗收后，方可交付使用。消防法第10條規(guī)定，按照國家工程建筑消防技術指標進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收，未經驗收或者驗收不合格的，不得投入使用。
上述法律規(guī)定表明，工程竣工驗收是工程建設的最后一道程序，是對工程質量實行監(jiān)督檢驗和控制的重要環(huán)節(jié)。建筑法第61條關于“建筑工程竣工驗收后，方可交付使用，未經驗收或者驗收不合格的不得交付使用”的規(guī)定、消防法第10條關于“必須經公安消防機關進行消防驗收，未經驗收或者驗收不合格的。不得交付使用”的規(guī)定，均為法律的強制性規(guī)定，即命令當事人為一定行為的法律規(guī)定，而非任意性規(guī)定。
本案二審法院依據(jù)上述法律規(guī)定，維持了一審法院關于《志遠大廈3-4層租賃合同》無效的判決。其意義在于：確立了審理此類糾紛案件的原則，即：建筑應當確保建筑工程質量和安全符合國家的建筑安全標準，該標準是建筑行業(yè)的核心。任何一項工程單項驗收或局部驗收均不能作為工程竣工整體驗收的標準。否則，當事人將承擔合同無效的法律后果。
23.特殊情況下的商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約
商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。
24.優(yōu)先購買是在同等條件下優(yōu)先購買承租的房屋
裁判摘要
根據(jù)合同法第二百三十條的規(guī)定，房屋出租人出賣租賃房屋時，承租人在同等條件下享有的優(yōu)先購買權，應為購買自己承租的房屋，而不是出租人出賣的其他房屋。
25.三門峽水利管理局訴鄭州市配套建設公司房屋買賣合同糾紛案
裁判摘要
房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。
26.長城公司訴遠洋大廈公司商品房買賣合同糾紛案
裁判摘要
房屋出賣人交付使用的房屋建筑面積違反商品房買賣合同約定面積的，應按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定處理。
27.陳清棕訴亭洋村一組、亭洋村村委會征地補償款分配糾紛案
裁判摘要
依照土地管理法第十四條和土地承包法第二十六條的規(guī)定，承包土地的農民到小城鎮(zhèn)落戶后，其土地承包經營權可以保留或者依法流轉；該土地如果被征用，承包土地的農民有權獲得征地補償款。
28.黃穎訴美晟房產公司商品房預售合同糾紛案
裁判摘要
對所購房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主主張已經在開發(fā)商收執(zhí)的《業(yè)主入住驗收單》上明確提出書面異議。開發(fā)商拒不提交業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗收單》，卻以業(yè)主已經入住為由，主張業(yè)主對房屋現(xiàn)狀認可。根據(jù)最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，可以推定業(yè)主關于已提出異議的主張成立。
根據(jù)合同法第一百零七條規(guī)定，交付房屋不符合商品房預售合同中的約定，應由開發(fā)商向業(yè)主承擔違約責任。交付房屋改變的建筑事項，無論是否經過行政機關審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關系，不能成為開發(fā)商不違約或者免除違約責任的理由。
29.戴雪飛訴華新公司商品房訂購協(xié)議定金糾紛案
裁判摘要
購房者對開發(fā)商的樣板房表示滿意，與開發(fā)商簽訂訂購協(xié)議并向其交付了定金，約定雙方于某日訂立商品預售合同。后由于對開發(fā)商提供的商品房條款提出異議要求刪除，開發(fā)商不能立即給予答復，以致商品房預售合同沒有在訂購協(xié)議約定的日期訂立的，屬于最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定的“不可歸責于當事人雙方的事由”，開發(fā)商應當將收取的定金返還給購房者。
30.青島中南物業(yè)管理有限公司南京分公司訴徐獻太、陸素俠物業(yè)管理合同糾紛案
裁判摘要
一、業(yè)主與所在小區(qū)的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務協(xié)議后，即與物業(yè)管理公司之間建立了物業(yè)管理服務合同關系。物業(yè)管理公司作為提供物業(yè)管理服務的合同一方當事人，有義務依約進行物業(yè)管理，要求業(yè)主遵守業(yè)主公約及小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，有權對于違反業(yè)主公約及物業(yè)管理規(guī)定的行為加以糾正，以維護小區(qū)正常的物業(yè)管理秩序，維護小區(qū)全體業(yè)主的共同利益。當業(yè)主不按照整改要求糾正違反業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定的行為時，物業(yè)管理公司作為合同一方當事人，有權依法提起訴訟。
二、對于與業(yè)主所購房屋毗鄰庭院綠地的權屬問題，不能僅僅依據(jù)房地產開發(fā)商的售樓人員曾向業(yè)主口頭承諾“買一樓房屋送花園”，以及該庭院綠地實際為業(yè)主占有、使用的事實，即認定業(yè)主對該庭院綠地享有獨占使用權。該庭院綠地作為不動產，其使用權的歸屬必須根據(jù)房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協(xié)議及物權登記情況加以確定。
三、業(yè)主不得違反業(yè)主公約及物業(yè)管理規(guī)定，基于個人利益擅自破壞、改造與其房屋毗鄰的庭院綠地。即使業(yè)主對于該庭院經地具有獨占使用權，如果該庭院綠地屬于小區(qū)綠地的組成部分，業(yè)主在使用該庭院綠地時亦應遵守業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)定關于小區(qū)綠地的管理規(guī)定，不得擅自破壞該庭院綠地。
31.無錫市春江花園業(yè)主委員會訴上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司等物業(yè)管理糾紛案
裁判摘要
根據(jù)《中華人民共和國物權法》第七十二條的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。共有部分在物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)管理（包括前期物業(yè)管理）期間所產生的收益，在沒有特別約定的情況下，應屬全體業(yè)主所有，并主要用于補充小區(qū)的專項維修資金。物業(yè)服務企業(yè)對共有部分進行經營管理的，可以享有一定比例的收益。
32.楊珺訴東臺市東盛房地產開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案
裁判摘要
一、人民法院依法獨立行使審判權，在審理案件中以事實為根據(jù)．以法律為準繩。人民法院據(jù)以定案的事實根據(jù)，是指經依法審理查明的客觀事實。建設行政主管部門的審批文件以及建筑工程勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件，在關于房屋建筑工程質量的訴訟中僅屬訴訟證據(jù)．對人民法院認定事實不具有當然的確定力和拘束力，如果存在房屋裂縫、滲漏等客觀事實，并且該客觀事實確系建筑施工所致，則人民法院應當依法認定房屋存在質量缺陷。
二、除有特別約定外，房屋出賣人應當保證房屋質量符合工程建設強制性標準以及合同的約定，房屋買受人因房屋存在質量缺陷為由向出賣人主張修復等民事責任的，人民法院應當予以支持。
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