案情簡(jiǎn)介：
2013年8月30日，原告（乙方）與被告（甲方）及第三人（丙方）某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂了房屋租賃合同約定由原告承租被告的房屋，租期自2012年9月1日至2013年8月31日。租金為每月8000元，押金8000元。租賃期內(nèi)，乙方提前退租的，應(yīng)提前30日通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付違約金，甲方有權(quán)將剩余租金及押金折抵違約金，剩余部分退還乙方。簽訂合同當(dāng)日原告向被告支付了三個(gè)月的房租24000元及一個(gè)月押金8000元。
后因原告工作變動(dòng)不能再繼續(xù)承租被告的房屋，故于2012年9月9日打電話(huà)通知被告解除合同，之后又多次通過(guò)短信通知該事項(xiàng)，并于2012年9月23日通過(guò)書(shū)面形式再次告知被告和第三人解除合同。某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也表示原告在簽完合同以后的十幾天提出解除合同，且10月13日三方在場(chǎng)的情況下進(jìn)行收房。而被告主張三方在場(chǎng)只是確認(rèn)房屋情況，原告應(yīng)負(fù)責(zé)將房屋租與其他租戶(hù)，房屋由新租戶(hù)繼續(xù)承租之日起雙方解除合同并計(jì)算退還的租金。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)：
1、房屋租賃合同的解除時(shí)間是什么時(shí)候？
2、房屋租金是否應(yīng)計(jì)算至新租戶(hù)入?。?/p>
案件評(píng)析：
1、雙方簽訂的房屋租賃合同合法有效。
原告于2012年9月9日通知被告解除合同，并于2012年9月23日再次確認(rèn)解除合同，且有第三人的陳述以及2012年10月13日收房的事實(shí)證明2012年9月9日被告對(duì)原告解除合同的通知已經(jīng)知曉。按照合同約定乙方退租應(yīng)提前30天通知甲方，因此法院判決合同自2012年10月8日解除，被告應(yīng)退還相應(yīng)的租金。
2、因合同自2012年10月8日解除，同時(shí)原告支付的押金抵扣了違約金，實(shí)際已經(jīng)賠償了被告的損失。而被告沒(méi)有及時(shí)向外出租房屋，導(dǎo)致自己的損失擴(kuò)大，不應(yīng)當(dāng)要求原告就擴(kuò)大的損失承擔(dān)責(zé)任，所以被告要求房屋租金計(jì)算至新租戶(hù)入住是沒(méi)有法律依據(jù)的。
律師點(diǎn)評(píng)：
租賃房屋的過(guò)程中，出租方和承租方都應(yīng)當(dāng)切實(shí)履行雙方的義務(wù)。當(dāng)履行的過(guò)程中遇意外情況需要變更、中止、解除、終止的事由發(fā)生的時(shí)候，雙方應(yīng)積極溝通，友好協(xié)商，妥善將問(wèn)題解決，并保留相關(guān)證據(jù)材料。不應(yīng)對(duì)事情的發(fā)生采取拖延的態(tài)度，拖延不利于雙方對(duì)事情的解決，還可能存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
法律依據(jù)：
《中華人民共和國(guó)合同法》
第九十六條當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
第一百一十九條當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。
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