房屋補償價格應采用“市場比較法”估價

由于房屋的具體補償價格是通過估價得出的，因此，要真正落實征收條例關于市場價的補償標準，必須建立真正市場化的估價制度?，F(xiàn)行的估價方式雖然很多，但大致可以分為兩類：一類是以政府定價為依據的估價方式，代表性的方式為成本法，一類是以公開的市場價格為依據的估價方式，代表性的方式為市場比較法。事實上，在征收條例實施之前，國務院原城市房屋拆遷管理條例以及相關的地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章或規(guī)定均明確要求以房地產市場評估價格確定補償金額，《城市房屋拆遷管理條例》第24條明確（城市拆遷）貨幣補償的金額，以房地產市場評估價格確定，建設部2003年發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導意見》以及不少地方政府職能部門發(fā)布的關于拆遷估價的規(guī)范性文件亦明確要求房地產的估價應當首先采用市場比較法，只有在可比交易實例難以收集、市場比較法難于采用時，可采用成本法評估，但這些規(guī)定在實踐中并沒有得到執(zhí)行，成本法仍然是房地產估價中最常采用的基本方式，實踐中之所以舍市場比較法而采成本法是因為兩者在估價結果方面存在著巨大的差異，成本法的估價結果要遠低于市場比較法，而導致這種差異的根源就出在估價的依據上，成本法采取的是房屋重置價加區(qū)位價的估價方式，而房屋重置價及區(qū)位價都是由政府部門制定和發(fā)布的價格，盡可能壓低房屋重置價特別是區(qū)位價幾乎是各地方政府普遍的做法，政府的定價越低，估價結果偏離真正的市場價格就越遠。

因此，要真正實現(xiàn)市場化的補償標準，還需要健全和完善估價制度。首先，必須明確規(guī)定以市場比較法作為被征收房屋估價的基本原則，在還沒有更好的方式替代前，市場比較法是一種比較客觀公正的方式，而且其估價結果也是最接近市場價格的一種方式。其次，必須對其他替代估價方式特別是成本法的適用條件進行嚴格的限制，明確只有在交易實例難以采集、市場比較法無法采用的情形下才應允許使用替代的估價方式。再次，應當對政府的定價權進行嚴格的約束，使政府的定價盡可能接近當地房地產市場真實的交易價格。

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