房屋補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)采用“市場(chǎng)比較法”估價(jià)

由于房屋的具體補(bǔ)償價(jià)格是通過(guò)估價(jià)得出的，因此，要真正落實(shí)征收條例關(guān)于市場(chǎng)價(jià)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，必須建立真正市場(chǎng)化的估價(jià)制度。現(xiàn)行的估價(jià)方式雖然很多，但大致可以分為兩類：一類是以政府定價(jià)為依據(jù)的估價(jià)方式，代表性的方式為成本法，一類是以公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)的估價(jià)方式，代表性的方式為市場(chǎng)比較法。事實(shí)上，在征收條例實(shí)施之前，國(guó)務(wù)院原城市房屋拆遷管理?xiàng)l例以及相關(guān)的地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章或規(guī)定均明確要求以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定補(bǔ)償金額，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第24條明確（城市拆遷）貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定，建設(shè)部2003年發(fā)布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》以及不少地方政府職能部門發(fā)布的關(guān)于拆遷估價(jià)的規(guī)范性文件亦明確要求房地產(chǎn)的估價(jià)應(yīng)當(dāng)首先采用市場(chǎng)比較法，只有在可比交易實(shí)例難以收集、市場(chǎng)比較法難于采用時(shí)，可采用成本法評(píng)估，但這些規(guī)定在實(shí)踐中并沒(méi)有得到執(zhí)行，成本法仍然是房地產(chǎn)估價(jià)中最常采用的基本方式，實(shí)踐中之所以舍市場(chǎng)比較法而采成本法是因?yàn)閮烧咴诠纼r(jià)結(jié)果方面存在著巨大的差異，成本法的估價(jià)結(jié)果要遠(yuǎn)低于市場(chǎng)比較法，而導(dǎo)致這種差異的根源就出在估價(jià)的依據(jù)上，成本法采取的是房屋重置價(jià)加區(qū)位價(jià)的估價(jià)方式，而房屋重置價(jià)及區(qū)位價(jià)都是由政府部門制定和發(fā)布的價(jià)格，盡可能壓低房屋重置價(jià)特別是區(qū)位價(jià)幾乎是各地方政府普遍的做法，政府的定價(jià)越低，估價(jià)結(jié)果偏離真正的市場(chǎng)價(jià)格就越遠(yuǎn)。

因此，要真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，還需要健全和完善估價(jià)制度。首先，必須明確規(guī)定以市場(chǎng)比較法作為被征收房屋估價(jià)的基本原則，在還沒(méi)有更好的方式替代前，市場(chǎng)比較法是一種比較客觀公正的方式，而且其估價(jià)結(jié)果也是最接近市場(chǎng)價(jià)格的一種方式。其次，必須對(duì)其他替代估價(jià)方式特別是成本法的適用條件進(jìn)行嚴(yán)格的限制，明確只有在交易實(shí)例難以采集、市場(chǎng)比較法無(wú)法采用的情形下才應(yīng)允許使用替代的估價(jià)方式。再次，應(yīng)當(dāng)對(duì)政府的定價(jià)權(quán)進(jìn)行嚴(yán)格的約束，使政府的定價(jià)盡可能接近當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)的交易價(jià)格。

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