第二十七條［保修責(zé)任］
因保修人未及時(shí)履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，保修人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對(duì)建筑物毀損均有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
【條文主旨】
本條是有關(guān)保修責(zé)任問(wèn)題的規(guī)定。
本條重點(diǎn)在于強(qiáng)調(diào)保修人未及時(shí)履行保修義務(wù)導(dǎo)致建筑物毀損或者人身、財(cái)產(chǎn)損害時(shí)其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。在保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對(duì)建筑物毀損均有過(guò)錯(cuò)的情況下，應(yīng)當(dāng)按照各自的過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
【理解與適用】
建筑工程質(zhì)量保修制度是指建筑工程直接辦理交工驗(yàn)收手續(xù)后，在規(guī)定的保修期限內(nèi)，因勘查設(shè)計(jì)、施工、材料等原因造成的質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)由施工單位負(fù)責(zé)維修的制度。建筑工程質(zhì)量保修制度對(duì)于促進(jìn)承包方加強(qiáng)質(zhì)量管理，保護(hù)用戶及消費(fèi)者的合法權(quán)益起著相當(dāng)重要的作用。［38］
我國(guó)《建筑法》第六十條規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷，對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)。”建筑物的地基基礎(chǔ)工程在建筑物整體構(gòu)造中起著舉足輕重的作用，主體結(jié)構(gòu)更是建筑工程的重要組成部分，如果一項(xiàng)建筑工程在一定期限內(nèi)，地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，即使其他部分施工質(zhì)量再好也恐怕難以保證整個(gè)建筑工程的質(zhì)量，故建筑物的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的質(zhì)量在合理使用壽命內(nèi)必須得到確保。而建筑工程的質(zhì)量問(wèn)題在屋頂滲漏和墻面開裂方面表現(xiàn)的較為嚴(yán)重。故在建筑工程竣工時(shí)，建筑施工企業(yè)對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷應(yīng)當(dāng)修復(fù)。該法第六十二條還規(guī)定：“建筑工程實(shí)行質(zhì)量保修制度。建筑工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項(xiàng)目；保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”該法第八十條同時(shí)規(guī)定：“在建筑物的合理使用壽命內(nèi)，因建筑工程質(zhì)量不合格受到損害的，有權(quán)向責(zé)任者要求賠償。”
建設(shè)部2000年6月30日發(fā)布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》中對(duì)“房屋建筑工程質(zhì)量保修”一詞作了明確界定：“是指對(duì)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。”什么叫“質(zhì)量缺陷”呢？即“房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定?！痹撧k法第四條規(guī)定：“房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。”該辦法第七條規(guī)定：“在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（一）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；（五）裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定?！币簿褪钦f(shuō)，建設(shè)工程的質(zhì)量按不同部位設(shè)定了不同年限的保修義務(wù)。于2002年5月1日起施行的建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三十二條規(guī)定：“在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為二年。有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年?！薄斗课萁ㄖこ藤|(zhì)量保修辦法》第八條規(guī)定了保修期限的起算時(shí)間：“房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。”竣工驗(yàn)收合格之日的確定，是指建設(shè)單位收到建設(shè)
工程竣工報(bào)告后，組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格并各方簽署竣工驗(yàn)收之文本的日期。按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定：“建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過(guò)程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)任停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。”那時(shí)的保修期為各方都認(rèn)可的重新組織竣工驗(yàn)收的日期。但是，住宅工程售房單位對(duì)用戶的保修期要從房屋交付之日起計(jì)算。［39］
保修期間的質(zhì)量責(zé)任劃分原則是：施工單位未按國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求施工，造成的質(zhì)量缺陷，由施工單位負(fù)責(zé)返修并承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任；屬于設(shè)計(jì)方面的原因造成的質(zhì)量缺陷，由施工單位負(fù)責(zé)返修，其費(fèi)用通過(guò)建設(shè)單位向設(shè)計(jì)單位索賠；因建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備質(zhì)量不合格引起的質(zhì)量缺陷，屬于施工單位負(fù)責(zé)采購(gòu)的，施工單位承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。屬于建設(shè)單位采購(gòu)，但施工單位提出異議而建設(shè)單位堅(jiān)持使用的，由建設(shè)單位承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任；因建設(shè)單位或建筑物所有人使用不當(dāng)造成的質(zhì)量缺陷，由建設(shè)單位或建筑物所有人自行負(fù)責(zé)；因地震、洪水、臺(tái)風(fēng)等不可抗力或自然災(zāi)害造成的質(zhì)量事故，施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位
不承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。［40］對(duì)在保修期限和保修范圍內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，一般是先由建設(shè)單位組織勘查、設(shè)計(jì)、施工等單位分析質(zhì)量問(wèn)題的原因，確定保修方案，由施工單位負(fù)責(zé)保修。賠償損失既包括因工程質(zhì)量造成的直接損失，即用于返修的費(fèi)用，也包括間接損失，如給使用人或第三人造成的財(cái)產(chǎn)或非財(cái)產(chǎn)損失等。
瑕疵擔(dān)保，是指有償合同中的債務(wù)人，對(duì)其所提出的給付應(yīng)擔(dān)保其權(quán)利完整和物的質(zhì)量合格。如果債務(wù)人違反此種擔(dān)保義務(wù)，則應(yīng)付瑕疵擔(dān)保責(zé)任。瑕疵擔(dān)保責(zé)任分為兩種，即權(quán)利的瑕疵擔(dān)保和物的瑕疵擔(dān)保。施工單位承擔(dān)的保修責(zé)任實(shí)際上是對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，在工程質(zhì)量保修期內(nèi)，發(fā)包方或者使用人發(fā)現(xiàn)工程瑕疵的，有權(quán)直接請(qǐng)求承包人修理或者返工、改建。從當(dāng)前的實(shí)際情況來(lái)看，為數(shù)不少的房屋建筑質(zhì)量較差，留有較多的質(zhì)量隱患。有些房屋在竣工驗(yàn)收時(shí)合格，而在居住一段時(shí)間后潛在的質(zhì)量問(wèn)題才逐漸顯露出來(lái)，如果這時(shí)施工企業(yè)拖延履行義務(wù)，就可能導(dǎo)致建筑物毀損或人身的損害。施工單位是建設(shè)工程的直接加工、生產(chǎn)者，對(duì)工程質(zhì)量負(fù)有直接的責(zé)任。而有些建筑施工企業(yè)在工程交付之后被關(guān)停并轉(zhuǎn)，工程保修問(wèn)題無(wú)法保證。建設(shè)工程涉及面廣，使用期限長(zhǎng)，直接涉及國(guó)家財(cái)產(chǎn)和公民人身財(cái)產(chǎn)安全問(wèn)題，完全稱得上是“百年大計(jì)”，故對(duì)其質(zhì)量不合格造成損害的情況，必須規(guī)定嚴(yán)格的質(zhì)量責(zé)任。我國(guó)《合同法》第二百八十二條明確規(guī)定：“因承包人的原因致使建設(shè)工程在合理使用期限內(nèi)造成人身和財(cái)產(chǎn)損害的，承包人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。”《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十四條規(guī)定：“在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。”該辦法第十五條還規(guī)定：“因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任?！?/p>
本條司法解釋是根據(jù)上述規(guī)定的精神制定的，其包含兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是規(guī)定了保修人未及時(shí)履行保修義務(wù)造成損害的賠償責(zé)任，二是規(guī)定了混合責(zé)任情形下保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人各自應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任。
在起草本司法解釋中有人提出，本條規(guī)定的內(nèi)容不屬于本司法解釋調(diào)整的范圍，從整體內(nèi)容來(lái)看，本司法解釋基本上是圍繞建設(shè)工程施工合同的權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行規(guī)定的，而保修人的賠償責(zé)任問(wèn)題屬于侵權(quán)責(zé)任范疇，故應(yīng)當(dāng)刪去。考慮到本司法解釋標(biāo)題寫的是適用法律若干問(wèn)題的解釋，而不是規(guī)定，大部分條款都能從現(xiàn)行法律條文中找到依據(jù)。保修人的賠償責(zé)任雖然是侵權(quán)責(zé)任，但有其特殊性，有時(shí)可能是侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任的競(jìng)合。《建筑法》第八十條也有相關(guān)內(nèi)容的規(guī)定，從整個(gè)體例上來(lái)說(shuō)，還是比較一致的，因此最后保留了本條規(guī)定的內(nèi)容。
還有人提出，“保修人”的概念似乎從來(lái)沒(méi)有在正式文件中出現(xiàn)過(guò)，顯得有些突兀。不如采用“承擔(dān)保修義務(wù)的單位”或“保修義務(wù)人”的提法更妥。為什么用“保修人”這個(gè)詞，因?yàn)樵谝话闱闆r下，建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。如果施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。而對(duì)于已經(jīng)售出的商品房，建設(shè)部2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算?！鄙唐贩磕壳笆俏覈?guó)百姓的最大消費(fèi)品之一，當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位互相推諉扯皮，購(gòu)房者的權(quán)益就會(huì)受到損害，故與購(gòu)房者具有直接合同關(guān)系的開發(fā)商當(dāng)然應(yīng)當(dāng)首先承擔(dān)保修責(zé)任。有的房地產(chǎn)開發(fā)商將自己對(duì)購(gòu)房人承擔(dān)的房屋保修義務(wù)委托給了房屋修繕公司或物業(yè)管理公司進(jìn)行保修。
鑒于以上種種情況，本條司法解釋用了“保修人”這個(gè)詞，其實(shí)也就是負(fù)有保修義務(wù)的人。當(dāng)建設(shè)工程出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，負(fù)有直接保修義務(wù)的人應(yīng)當(dāng)在第一時(shí)間履行其保修義務(wù)，絕不能故意拖延、怠于履行其應(yīng)盡的職責(zé)。至于什么情況下可以認(rèn)定保修人未及時(shí)履行保修義務(wù)，要結(jié)合相關(guān)規(guī)定和實(shí)際情況進(jìn)行分析。建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》是這樣規(guī)定的：“房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)核查情況，在保修書約定的時(shí)間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。”“發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報(bào)告，采取安全防范措施；由原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出保修方案，施工單位實(shí)施保修，原工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督?！?/p>
《北京市建筑工程質(zhì)量保修實(shí)施辦法》具體規(guī)定了保修的時(shí)間要求：“保修期內(nèi)，施工單位在接到售房單位、房管部門的保修通知單后，必須在三日內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)核查情況，確屬工程保修范圍內(nèi)的，應(yīng)與用戶共同商定保修內(nèi)容，并在十五日內(nèi)予以保修。工程保修中，用戶應(yīng)當(dāng)給予配合。”《深圳市建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》則規(guī)定：“施工單位應(yīng)當(dāng)自接到保修通知之日起五日之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)核查情況，并予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或嚴(yán)重影響使用功能的緊急事故的，應(yīng)當(dāng)立即搶修。”
如果在竣工結(jié)算后承包方已經(jīng)拿到了全部工程款，承包方有可能在保修期內(nèi)逃避保修責(zé)任，合同條款對(duì)此沒(méi)有更好的制約手段。而在支付工程款或工程進(jìn)度款時(shí)扣留5％～10％的保留金，在工程竣工時(shí)支付給承包方一半的保留金，缺陷責(zé)任期（及保修期）結(jié)束后再支付另一半的保留金，這樣就可迫使其履行保修責(zé)任。
建設(shè)工程未經(jīng)驗(yàn)收，發(fā)包人擅自使用的，承包方應(yīng)在法定或者設(shè)計(jì)文件規(guī)定的期限內(nèi)對(duì)工程地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于該工程的其他部位的質(zhì)量問(wèn)題，自發(fā)包人提前使用之日未超過(guò)法定保修期限的，承包人仍應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。另外，建設(shè)工程在保修期內(nèi)，發(fā)包人將該工程轉(zhuǎn)讓給第三人的，承包人仍應(yīng)向受讓第三人承擔(dān)工程的保修責(zé)任，不能因建設(shè)工程合同主體的變更而免除保修責(zé)任。
因保修人拖延履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，保修人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。建筑物的所有人或發(fā)包人對(duì)損害的發(fā)生及擴(kuò)大有過(guò)錯(cuò)的，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，比如建筑物的所有人或發(fā)包人使用不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置或不當(dāng)裝修等，而《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中針對(duì)這種情況有明文規(guī)定：“房屋建筑使用者在裝修過(guò)程中，不得擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)?！比绻ㄖ锏乃腥嘶虬l(fā)包人有類似的過(guò)錯(cuò)行為，其對(duì)造成建筑物毀損也應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。如果建筑物的所有人或發(fā)包人沒(méi)有在發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷以后及時(shí)采取必要的措施減輕損失，則其應(yīng)當(dāng)對(duì)擴(kuò)大的損失承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。當(dāng)然，要求建筑物的所有人或發(fā)包人采取的措施必須是合理的，不能要求其做出特別的努力，去做其力所不及的不合理、不可能的事情；不能要求其為防止損失擴(kuò)大用自己的金錢去冒險(xiǎn)，或者采取會(huì)危害自身商業(yè)信譽(yù)的措施；不能要求其對(duì)第三人提起一起既復(fù)雜又困難的訴訟；也不能要求其為減少損失而犧牲自己的財(cái)產(chǎn)或權(quán)利。［41］
在最初的解釋草稿中有過(guò)這樣的條款：“建筑物毀損是建筑物所有人或者發(fā)包人通知不及時(shí)造成的，由建筑物所有人或者發(fā)包人承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償權(quán)利人請(qǐng)求建筑物所有人或者發(fā)包人承擔(dān)損害賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持，但是建筑物所有人或者發(fā)包人承擔(dān)賠償責(zé)任后，可以向責(zé)任人追償?！痹S多人指出質(zhì)疑，認(rèn)為這樣規(guī)定對(duì)于建筑物所有人或發(fā)包人而言過(guò)于絕對(duì)，通知不及時(shí)一般而言并非造成建筑物毀損的直接的、主要的原因，要求建筑物所有人或發(fā)包方承擔(dān)全部責(zé)任有失公平，其只應(yīng)在通知不及時(shí)這個(gè)過(guò)錯(cuò)范圍內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。有鑒于此，后來(lái)的解釋稿中沒(méi)有再保留上述條款。
當(dāng)保修義務(wù)人是建設(shè)工程的承包人時(shí)，由于其未及時(shí)履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或者人身、財(cái)產(chǎn)損害的，對(duì)發(fā)包人而言，承包人既違反了合同約定的保證工程質(zhì)量的義務(wù)，其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，同時(shí)承包人還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因此造成的侵權(quán)責(zé)任。發(fā)包人可以侵權(quán)責(zé)任要求賠償發(fā)包人的人身和財(cái)產(chǎn)損失，對(duì)此部分的損失賠償權(quán)，是侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任的競(jìng)合，發(fā)包人可以選擇其一來(lái)要求承包人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，對(duì)第三人造成的損失而言，因第三人與承包人并無(wú)合同關(guān)系，而在侵權(quán)行為發(fā)生之前，當(dāng)事人之間存在一種合同關(guān)系，是違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競(jìng)合的主要原因，所以第三人只能以侵權(quán)責(zé)任請(qǐng)求予以賠償。也就是說(shuō)，承包方不僅要對(duì)發(fā)包方承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，而且要對(duì)經(jīng)轉(zhuǎn)手后的未來(lái)建筑物的主人負(fù)責(zé)，即使承包方同未來(lái)建筑物的主人沒(méi)有任何關(guān)系，甚至在承建過(guò)程中，承包方根本不知道未來(lái)的主人是誰(shuí)。他們也必須對(duì)其所承建的建筑物的缺陷承擔(dān)責(zé)任。一言以蔽之，侵權(quán)責(zé)任是不受合同關(guān)系的限制的。在發(fā)生損害賠償責(zé)任時(shí)，第三人作為受害人可以基于兩種理由提出賠償請(qǐng)求：一是承包人建設(shè)工程不合格的侵權(quán)責(zé)任，不過(guò)，作為受害人對(duì)此舉證比較困難，不利于維護(hù)自己的權(quán)益。二是建筑物的特殊侵權(quán)責(zé)任，這種侵權(quán)責(zé)任對(duì)受害人來(lái)說(shuō)，不負(fù)有舉證責(zé)任，只要證明自己有損害的事實(shí)即可。［42］對(duì)此我國(guó)《民法通則》第一百二十六條有明確規(guī)定：“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。”建筑物在施工中的質(zhì)量缺陷不能作為所有人或者管理人的免責(zé)條件，所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)先承擔(dān)賠償責(zé)任，然后再向有過(guò)錯(cuò)的施工單位追償。一般而言，侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任的區(qū)別在于：（一）侵權(quán)責(zé)任一般是由法律直接規(guī)定的；（二）侵權(quán)責(zé)任不能自行排除；（三）在履行一個(gè)承諾過(guò)程中的不當(dāng)和疏忽行為將導(dǎo)致行為者對(duì)受害者的有形損失和身體傷害既可能承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，也可能承擔(dān)違約責(zé)任；（四）對(duì)無(wú)形的經(jīng)濟(jì)損失的賠償一般應(yīng)由合同約定；（五）如果除了約定的要履行行為沒(méi)有其他義務(wù)，則違反該義務(wù)不能構(gòu)成侵權(quán)；（六）作為的義務(wù)一般是由法律規(guī)定而不是由承諾確定的；（七）如果被承諾方由于信賴承諾方的承諾而作出的相應(yīng)行為導(dǎo)致了損失，則該損失可以通過(guò)追究侵權(quán)責(zé)任得到賠償。［43］合同責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任各有利弊。根據(jù)合同起訴，當(dāng)事人非常明確，權(quán)利義務(wù)關(guān)系在合同中有明確的約定。但根據(jù)合同起訴也有一些弊端：建設(shè)工程施工合同中通常包括的合同條款往往限制合同當(dāng)事人的潛在賠償責(zé)任，間接損失可能更不容易獲得賠償。原告為了避免這些不利的合同條款經(jīng)常根據(jù)侵權(quán)責(zé)任來(lái)進(jìn)行訴訟。
從國(guó)外的有關(guān)規(guī)定來(lái)看，在法國(guó)，稱“質(zhì)量保修期”為“正式完工期限”（1978年民法典），期限為自交付工程之日起一年。比利時(shí)和瑞典則稱之為“保證期”，通常為一年，結(jié)束時(shí)即為最終交付。荷蘭的保修期為3～12個(gè)月，澳大利亞、新加坡、英國(guó)通常為六個(gè)月，瑞典為兩年，加拿大的魁北克、葡萄牙則更長(zhǎng)，為五年，但公用建筑的保修期為2年。英國(guó)的JCT合同把從工程實(shí)際交付至最后完工的期限稱為“缺陷責(zé)任期”。FIDIC文本也是如此。所謂“缺陷責(zé)任期”，實(shí)際上僅指從工程實(shí)際交付至最后完工之間的期限，由承包方對(duì)列入“實(shí)際完工證書”上的缺陷進(jìn)行修復(fù)，并對(duì)在此期間顯現(xiàn)的瑕疵進(jìn)行免費(fèi)維修。但是取名為“缺陷責(zé)任期”，往往引起很多人誤解，以為一旦該期限屆滿，承包商即不對(duì)工程缺陷承擔(dān)責(zé)任，其實(shí)不然。質(zhì)量保修期屆滿后，意味著另一種責(zé)任期間的開始，即進(jìn)入損害賠償責(zé)任期間。在有些國(guó)家這種責(zé)任為零。如葡萄牙規(guī)定在政府作為業(yè)主的情況下，質(zhì)量保證期后不存在損害賠償責(zé)任。但是在大多數(shù)國(guó)家，業(yè)主都可以在一段時(shí)期內(nèi)向有關(guān)責(zé)任者要求損害賠償。
保修期后的損害賠償責(zé)任的期限因法律或合同規(guī)定的不同而不同，很多國(guó)家的制度本身也在不斷變化。以荷蘭、法國(guó)和加拿大的魁北克為例：荷蘭民法典規(guī)定了二十年責(zé)任期；而法國(guó)規(guī)定了十年責(zé)任期。法國(guó)的十年責(zé)任期的責(zé)任范圍為以下缺陷引起的損害：1．影響道路、主要管道、基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)的堅(jiān)固，隱蔽工程、與建筑物不可分的設(shè)備（其他設(shè)計(jì)要求有不少于2年的合同保證期）2．工程不符合使用目的。另外，在加拿大的魁北克，非居住房屋和商業(yè)建筑的保修期后責(zé)任期為5年，而公用建筑則為30年。與保修期內(nèi)的責(zé)任形式不同，保修期內(nèi)只要發(fā)現(xiàn)任何瑕疵，不管有無(wú)損害承包商均有義務(wù)修復(fù)，不修復(fù)將承擔(dān)一定的后果；但在保修期后的損害賠償責(zé)任期內(nèi)，出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題要有損害才可主張賠償，而且并不是所有的損害都可以獲得賠償。在大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)，如意大利、魁北克、西班牙、瑞典和英國(guó)，將損害分為微小損害和重大損害，只有重大損害才可追究責(zé)任。當(dāng)然，至于孰是“微小”孰是“重大”，這些國(guó)家的法律和實(shí)踐都沒(méi)有一個(gè)確定的標(biāo)準(zhǔn)，可以說(shuō)因事而異。比如在英國(guó)，對(duì)磚房裂縫程度的分類是根據(jù)這些裂縫對(duì)結(jié)構(gòu)的影響程度來(lái)確定的，從而判斷哪些是嚴(yán)重裂縫，哪些是微小裂縫。盡管沒(méi)有確切的標(biāo)準(zhǔn)，但各國(guó)建筑法律的要求，以及建筑物所在地特殊文化的需求，都是判斷損害大小的一般依據(jù)。
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