導讀：時下中介服務已經涉足我們生活的各個方面，通過中介購買二手房也屢見不鮮?？捎幸恍┲薪槔秒p方信息不對稱，向購房者隱瞞有關房屋的真實情況，此種情況下他們簽訂的買賣合同效力如何，購房者又該如何維護自身的權益？
作為專門的房產律師，本文作者李京衛(wèi)律師以案說法，通過一起實務中的真實案例幫您分析中介隱瞞房屋真實情況下簽訂的合同效力問題以及如何處理該合同。
案情：
一位年勢較高且對購房知識不了解的外地來京老人張先生到北京市某中介公司要求委托購房。該中介公司的業(yè)務員王某向張先生提供了一套房源的信息，張先生對于提供的房屋的位置、戶型等條件都非常滿意，但張先生看到這套房屋有點舊，擔心房屋戶的建筑年代是不是很久遠了，并向業(yè)務員王某詢問這個房屋的房齡是。業(yè)務員信誓旦旦的向張先生保證：“這個房屋的建筑年代是1985年的，還有43年的房齡呢，您就放心購買吧?！?/p>
張先生輕信了中介公司的承諾，覺得自己花了175萬元購買了這套80多平米的房屋，價格在市場上還是蠻公道的，于是在中介公司的居間行為下，當場和賣方簽訂了一份《北京市存量房屋買賣合同》，并向房主交了50萬元的定金。
在尚未辦理房產過戶手續(xù)時，張先生的兒子出國回來，他不放心父親自己買房而且對這套房屋的房齡產生了懷疑，就親自到北京市朝陽區(qū)住建委查詢房屋的建筑年代問題，結果查詢的結果讓張先生的兒子大吃一驚，原來這套房屋的建筑時間是1957年，曾是某高校的公有住房，后來參加房改，現(xiàn)房主取得了所有權，該房屋的目前剩余房齡只有15年了，張先生覺得自己買這套房屋的目的就是為了養(yǎng)老的，如果房齡只有這么短了，自己將不能正常享有房屋的所有權和使用權，所以自己就以受到了欺詐為由，到法院起訴要求解除買賣合同，返還購房款。
結果：
朝陽區(qū)人民法院依法判決撤銷雙方簽訂的房屋買賣合同，判決賣方依法返還張老先生50萬元定金。
李京衛(wèi)律師經驗支招：
綜合分析上述的案情，我們知道人民法院之所以能夠判決撤銷雙方簽訂的房屋買賣合同，主要是因為房屋的賣方沒有向張先生履行告知房屋真實信息的義務，這些房屋的有關信息是決定張老先生是否購買該房屋的重大決定因素，房屋的房齡屬于房屋買賣中的重大信息，賣方故意隱瞞房屋的真實建筑時間，這在法律上屬于欺詐行為，賣方對此有關承擔不利的法律后果。根據(jù)法律的規(guī)定，賣方對房屋的真實情況存在欺詐行為的，買方可以依法解除買賣合同。
在本案中，原告應該對自己的訴訟主張?zhí)峁┫鄳淖C據(jù)，即張老先生必須提供證據(jù)證明中介曾經向張老先生隱瞞了房屋的真實房齡，但是在本案中，中介只是口頭向張老先生承諾該房屋是1985年建筑的，雙方沒有將該事實寫入合同，在訴訟過程中中介公司是不認可其對張老先生存在欺詐行為的，張老先生無法提供證據(jù)證明欺詐的事實。
但根據(jù)《合同法》的公平的原則，張老先生按照正常的市場價格購買房齡只有15年的房屋，對于張老先生屬于顯失公平，顯失公平這一事實是不需舉證的，只要該合同存在不公平的事實，張老先生就可以無條件要求解除合同。
李京衛(wèi)律師辦案心得：房產是平常百姓的安身立命之本，房產問題關系到全社會婚姻、家庭等各個方面，處理好房產的的法律糾紛，保障委托人的利益，讓委托人居有其所，維護社會公平正義，是律師義不容辭的使命。
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