案情回顧：租賃合同出租方違約
S市一外資企業(yè)（下稱承租方）與S市某公司（下稱出租方）簽訂租賃合同，約定：出租方將其所屬的佳田工業(yè)園出租給承租方，在此基礎(chǔ)上，出租方還應(yīng)再建一棟宿舍樓，五個(gè)月內(nèi)建成出租給承租人。出租方必須解決所出租房屋的產(chǎn)權(quán)及土地糾紛，在出租前對(duì)房屋裝修必須符合一定的標(biāo)準(zhǔn)。合同簽訂后，承租人提前預(yù)付了租金，并依照租賃合同進(jìn)行投資和經(jīng)營活動(dòng)。出租人也依約交付工業(yè)園的房屋，但以實(shí)際面積超過約定面積為由，將倉庫和其中的一間房屋共計(jì)500多平方米的面積另行出租給他人。承租人在接受工業(yè)園時(shí)，發(fā)現(xiàn)工業(yè)園的裝修不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，為節(jié)省時(shí)間，不得不重新裝修。其后，該工業(yè)園因地產(chǎn)糾紛而被政府有關(guān)部門查封，致使承租方無法繼續(xù)經(jīng)營，并且出租人也未依合同建造宿舍樓以交付承租方使用。承租人在蒙受巨大損失的情形下，向法院起訴。
法院判決：租賃合同有效
法院審理后認(rèn)為：一、租賃合同為有效合同，承租方訴請(qǐng)出租方立即建設(shè)并交付另一棟宿舍不予支持。因?yàn)檫@種請(qǐng)求不是一般的給付之訴，該條款的履行有一定的條件限制，租賃的標(biāo)的限于有體物，無體物無法租賃，故出租方無須繼續(xù)履行該條款，該條款無法繼續(xù)履行過錯(cuò)在于出租方，出租方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。承租方主張的經(jīng)濟(jì)損失缺乏證據(jù)，法院不予采納；二、代墊裝修工程款及房屋被封問題，屬于另一類法律關(guān)系，本案不作處理。
律師說法：出租方違約怎么承擔(dān)責(zé)任
出租方應(yīng)繼續(xù)履行“建設(shè)并交付宿舍”這一合同條款
（一）從合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系看，這一條款規(guī)定了出租方負(fù)有兩項(xiàng)義務(wù)：一是建設(shè)宿舍，二是將宿舍交付（出租）給承租方，履行這一條款就意味著出租方既要建設(shè)宿舍，又要出租宿舍，缺一不可。也就是說，合同設(shè)定了出租方建造房屋和出租房屋兩項(xiàng)義務(wù)，出租方都應(yīng)嚴(yán)格依照合同來履行，不履行其中的任何一項(xiàng)義務(wù)，就構(gòu)成違約。依照合同自由原則，合同的權(quán)利義務(wù)以約定為準(zhǔn)，不能以通常租賃合同以現(xiàn)房租賃為主這一特征，來否定以將來房屋作為租賃標(biāo)的物的合理性。否則，如果依這樣的邏輯，那么相對(duì)于現(xiàn)貨買賣而言，訂單交易也就是無法實(shí)際履行的了。
（二）“建設(shè)宿舍”這一義務(wù)對(duì)于出租方而言，客觀上是可以繼續(xù)履行的。在一個(gè)合同關(guān)系中，設(shè)定多個(gè)權(quán)利義務(wù)是合同自由原則的體現(xiàn)。一個(gè)合同的權(quán)利義務(wù)并不一定可由一個(gè)有名合同來概括，只能以合同為依據(jù)，而不能以學(xué)理上的一般合同的基本特征為依據(jù)進(jìn)行評(píng)判。實(shí)踐中大量出現(xiàn)的無名合同和混合合同就是例證。本案中，“建設(shè)并交付宿舍”是一對(duì)不可分割的行為，是雙方當(dāng)事人對(duì)客觀情況進(jìn)行分析判斷后所作的一項(xiàng)合理約定，是可以繼續(xù)履行的。出租方和承租方在簽約時(shí)，已經(jīng)充分考慮到建設(shè)宿舍的可行性，比如，有空地可供建設(shè)、建設(shè)時(shí)間充裕、出租方已提前做好了消防報(bào)批手續(xù)、承租方提供資金支持等。嚴(yán)格履行合同是必要的，也是可行的。
（三）承租方要承租的宿舍是出租方依約完成建設(shè)義務(wù)后建好的宿舍，是“有體物”，不是“無體物”，是可以用以租賃的。法律上所謂的“無體物”和“有體物”是對(duì)權(quán)利對(duì)象的一種分類，比如房屋為有體物，知識(shí)產(chǎn)品為無體物，而不是關(guān)于某一權(quán)利對(duì)象是否目前存在的分類標(biāo)準(zhǔn)。所以，本案中，并沒有牽涉到所謂“有體物”和“無體物”的區(qū)別這一問題。房屋永遠(yuǎn)都是有體物，在沒建成的情況下，只是這種標(biāo)的尚不存在，而不是所謂的“無體物”。所以，本案中租賃合同不能實(shí)際履行的原因不在于無法履行，恰恰是出租方?jīng)]有履行建造房屋的義務(wù)，使租賃合同無法實(shí)現(xiàn)。
“代墊裝修工程款及房屋被封問題”與合同義務(wù)直接相關(guān)，應(yīng)一并審理
本案中，承租人代墊裝修工程款的原因是出租人未能如約提供裝修合乎標(biāo)準(zhǔn)的房屋，這本身就是對(duì)違約的一個(gè)補(bǔ)救措施。出租人的房屋被封，承租人提出請(qǐng)求，其直接的依據(jù)也是合同就此設(shè)定的條款。也就是說，承租人所主張的裝修款損失和因房屋被封造成的經(jīng)濟(jì)損失，都直接來源于合同條款，如果不依照合同來進(jìn)行審理，反倒沒有其他更直接的依據(jù)。
出租方應(yīng)依照合同交付工業(yè)園全部的房屋
從上述所及合同條款來看，承租人租用的標(biāo)的是佳田工業(yè)園，這一表述是清楚的，沒有異議的。在此前提下，出租方應(yīng)嚴(yán)格依照合同的約定，無條件地、完全地交付房屋。但在履約時(shí)，出租人以合同對(duì)于該工業(yè)園面積的書面認(rèn)定數(shù)字與實(shí)際面積有出入，而將倉庫和某一房屋剔除，這一做法也是欠妥的。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，本案中，合同約定的租賃物是確定的，如果出租人認(rèn)為面積估算不當(dāng)，可以由雙方進(jìn)行調(diào)整，其依據(jù)是實(shí)際測(cè)量面積。如果客觀上確實(shí)存在實(shí)際面積大于約定面積的話，出租方可以依公平原則要求追加租金。也就是說，本案中面積的約定只是對(duì)租金數(shù)額的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，而不是對(duì)租賃物的認(rèn)定。即使出租人想按書面的面積來出租，也應(yīng)當(dāng)與承租方進(jìn)行協(xié)商，在承租方允許的情況下，對(duì)原有合同標(biāo)的進(jìn)行變更，出租人合理收回部分房屋。至于收回租賃物的哪一部分，也應(yīng)征得承租人的同意，而不能自作主張隨意占用已出租的房屋。
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