【案情簡介】
楊某與蔡某系婆媳關(guān)系，1985年楊某與蔡某的兒子趙某結(jié)婚，婚后育有一子，婚后楊某一直居住在婆婆蔡某家。1995年，婆家所在區(qū)域開始拆遷，給楊某夫婦一套一居室的公房居住，隨著兒子逐漸長大，楊某夫婦找到單位其他職工換房，從一居換為兩居，楊某夫婦向?qū)Ψ街Ц读瞬糠植顑r款。其后，楊某夫婦及兒子一直在此房內(nèi)居住。
2000年，國家實施房改，職工可以購買公房，因楊某與婆婆蔡某同屬于一個單位，蔡某的工齡比楊某長，使用其工齡購房可以優(yōu)惠幾千元。因此，楊某便以婆婆蔡某的名義購房。因為是一家人，所以雙方之間沒有簽訂書面的約定。
同年9月，蔡某與單位簽訂了《出售公有住宅樓房協(xié)議書》，協(xié)議約定：單位同意將蔡某兒子居住的309號二居室以成本價出售給蔡某。協(xié)議簽訂后，楊某向單位支付了四萬余元的購房款，付款人寫的是蔡某的名字，交款人是楊某，房產(chǎn)證登記在蔡某名下。
購房后，楊某及丈夫張某、兒子仍在此房內(nèi)生活居住，又過了幾年，楊某與丈夫張某因感情不和協(xié)議離婚，當時雙方口頭約定此套房歸女方，但卻遭到婆婆蔡某的反對，蔡某認為房屋是用其和老伴的工齡購買的，房產(chǎn)證上也寫的是自己的名字，兒子張某無權(quán)處分。
萬般無奈之下，楊某將婆婆蔡某告上法庭，要求確認309號二居室歸其所有。接到訴狀后，蔡某和張某找到筆者咨詢，并欲要求對方搬出，筆者在了解情況后，建議其在確權(quán)糾紛出判決結(jié)果之后再起訴騰房。
【法院判決】
北京市西城區(qū)人民法院經(jīng)過審理后作出判決：
駁回原告楊某的訴訟請求。
上述判決生效后，蔡某依法向北京市西城區(qū)人民法院提起訴訟，要求楊某騰退房屋交還原告，并要求被告楊某支付房屋使用費，北京市西城區(qū)人民法院經(jīng)過審理后判決：
一、本判決生效之日起15日內(nèi)，被告楊某將北京市西城區(qū)某大街309號房騰空，交還原告蔡某。
二、本判決生效之日起30日內(nèi)，被告楊某向原告蔡某支付2009年10月1日起至實際騰退之日止的房屋使用費（按每月1500元計算）。
【律師剖析】
本案是一例典型的借名購買公房的糾紛，在實踐中，像類似此種借名購買公房的情況不在少數(shù)。公房也稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，在國外也稱公共住宅、公營住宅。它是指國家（中央政府或地方政府、城市政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。
公有住宅由本地政府建設(shè)，主要向本城市居民出租出售；由企業(yè)建設(shè)的住宅，向該企業(yè)職工出租出售。公房隨著出售而變?yōu)樗椒俊Ｔ诠凶≌鍪圻^程中，有很多人因為父母工齡比較長，或者是長輩沒有錢買房等原因而借長輩的名義買房。一旦家庭發(fā)生變故，房屋的所有權(quán)就變成各方爭議的焦點，因借名而產(chǎn)生的確權(quán)糾紛也呈現(xiàn)逐年增長的趨勢。
本案楊某和蔡某同屬于一個單位，且房屋在購買之前該房屋僅為承租的公房。蔡某與單位簽訂《出售公有住宅樓房協(xié)議書》，并使用自己及配偶的工齡折算，按照成本價購買了309號房屋，并繳納了購房款。此后，蔡某便依法取得了該房屋的所有權(quán)，故可認定蔡某為該房產(chǎn)的合法產(chǎn)權(quán)人。
楊某雖然稱309號房屋系其與前夫張某及兒子居住的老房子拆遷所得，但其并未出示相關(guān)拆遷協(xié)議，未能充分舉證。同時，楊某稱其為了優(yōu)惠購房而借用蔡某夫妻的工齡購房的陳述，其亦未能舉證證明。依據(jù)我國《民事訴訟法》的相關(guān)規(guī)定，當事人對自己提出的主張應(yīng)舉證證明，如果舉證不能，當事人要承擔不利的后果。法院最終沒有支持楊某的訴訟請求也是基于上述原因。
另外，被拆遷的房屋是蔡某家的祖宅，屬于蔡某及其丈夫所有，拆遷后分的公房也系原被拆遷房屋的變形，蔡某在房改期間使用其及配偶的工齡以成本價購買309號房屋，符合我國的房改政策及當時的相關(guān)規(guī)定。房屋理應(yīng)屬于蔡某所有，楊某的長期居住并不代表其取得了房屋的所有權(quán)。
法院判決駁回楊某訴訟請求后，蔡某便提起騰房之訴。對此，筆者認為楊某應(yīng)當騰房，將房屋交還蔡某。首先，楊某已經(jīng)與蔡某的兒子張某離婚，且楊某離婚后已經(jīng)再婚。其次，依據(jù)我國《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。本案訴爭的房屋產(chǎn)權(quán)登記在蔡某名下，該房屋所有權(quán)益依法歸蔡某所有。所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
蔡某要求楊某騰退房屋，符合上述法律規(guī)定。楊某在其與張某婚姻關(guān)系存續(xù)期間可居住該房，但現(xiàn)在其已無權(quán)居住。故此，北京市西城區(qū)人民法院經(jīng)過審理后，支持了蔡某要求騰房的訴訟請求。對于房屋使用費，法院最終按照兩年的訴訟時效，酌情判令楊某支付房屋使用費。
在此，筆者特別提醒廣大讀者：借名買房存在很大的風險，尤其是購買公房。實踐中，購買承租的公房需要折算夫妻工齡，按照成本價購買，原則上使用誰的工齡，房屋登記在誰的名下，房屋就屬于誰所有。對于借名人的出資，僅可作為債權(quán)債務(wù)來主張。因此，借名買房需三思而后行，以免今后留下后患。
【訴訟策略指引】
結(jié)合本案的情況，筆者前期建議蔡某應(yīng)訴，證明房屋屬于蔡某所有。本案爭議焦點在于，楊某認為其是為了優(yōu)惠購房才使用的婆婆蔡某夫婦的工齡，但是其并沒有向法院提供任何證據(jù)，證明雙方之間存在借名的事實。
加之，蔡某對于借名的事實根本就不認可，蔡某認為該套房屋本來就是單位因拆遷而分給蔡某家的，且使用的是蔡某夫婦二人的工齡折算后以成本價購買的，購房票據(jù)也記載購房人是蔡某。由此可以認定，該房屋屬于蔡某所有。
基于上述分析，依據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，蔡某對該房屋享有占有、使用、處分及收益的權(quán)利，現(xiàn)在楊某與張某已經(jīng)離婚，且已再婚，蔡某要求其騰房合情合理。蔡某要求楊某支付使用費也是應(yīng)當，根據(jù)我國法律關(guān)于訴訟時效的規(guī)定，從起訴之日起算，法院酌情判決楊某支付使用費。
【法條鏈接】
《中華人民共和國民事訴訟法》
第六十四條當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)。
當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據(jù)，或者人民法院認為審理案件需要的證據(jù)，人民法院應(yīng)當調(diào)查收集。
人民法院應(yīng)當按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據(jù)。
《中華人民共和國物權(quán)法》
第九條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
第三十九條所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
《中華人民共和國民法通則》
第一百三十五條向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。
吳玲律師辦案心得：“歷寒暑以求成，沐風雨以發(fā)展，瞻天下以存正義！” 受人之托，忠人之事，辦案要始終將當事人的利益放在第一位。
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