產(chǎn)權(quán)調(diào)換即以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的標(biāo)準(zhǔn)是什么？產(chǎn)權(quán)調(diào)換的注意事項(xiàng)有哪些？
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一、產(chǎn)權(quán)調(diào)換
產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價的行為。
即以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交換。被征收人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補(bǔ)償安置的方式之一，其特點(diǎn)是以實(shí)物形態(tài)來體現(xiàn)征收人對被征收人的補(bǔ)償。通常發(fā)生在被征收人不愿意獲得補(bǔ)償資金去市場購房的情況下，由征收人提供合適的房屋對被征收人進(jìn)行妥善安置。是居住房屋和非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換盡管以實(shí)物形式體現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是按照等價交換的原則，由征收人按被征收房屋的評估價對被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，再由被征收人按市場價購買征收人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，被征收房屋的評估價與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價進(jìn)行差價結(jié)算。產(chǎn)權(quán)調(diào)換一般分為原地回遷和異地安置。
二、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的標(biāo)準(zhǔn)
1、被拆遷人只能選擇與被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證載明的法定面積最接近的戶型，拆除一個產(chǎn)權(quán)安置一個產(chǎn)權(quán)。被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)面積超過安置房最大戶型面積的，由本人申請，經(jīng)拆遷人同意，可選擇多套安置房，但所選安置房總面積不能超過被拆遷房屋的法定總面積。
2、安置房平均成本價1498元∕㎡，每套安置房的具體價格按樓層不同乘樓層系數(shù)計(jì)算。被拆遷人與拆遷人按被拆遷房屋評估價值（含裝修裝飾）與安置房價值結(jié)算差價。
住宅安置房面積超過被拆遷房屋合法面積20%以下的部分，由被拆遷人按成本價購買；安置房面積超過被拆遷房屋合法面積20%以上的部分，由被拆遷人按安置房市場價下浮10%購買。安置房面積少于被拆遷房屋合法面積的部分，由拆遷人按被拆遷房屋依法評估的評估值補(bǔ)償給被拆遷人。
三、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的注意事項(xiàng)
1、產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，調(diào)換房屋的面積。在商品房價格普漲的今天，調(diào)換房屋的面積對于拆遷當(dāng)事人雙方利益均具有直接的重大的影響。這中間有兩種情況應(yīng)加以注意，一是對于人均居住面積不到本地政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，被拆遷人可直接依據(jù)政策的規(guī)定，要求調(diào)換房屋的面積達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；二是調(diào)換房屋的面積原則上是以被拆遷房屋面積來確定，而不是以被拆遷房屋的價值來確定，除非被拆遷人主動放棄面積上的利益。當(dāng)前一些拆遷人以拆遷補(bǔ)償貨幣化為借口，在產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，按被拆遷房屋的價值來確定最終還房的面積，實(shí)際上是變相剝奪被拆遷人的合法權(quán)益，不符合《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定。
2、原地還房。不同級別的地段，房屋價值會出現(xiàn)明顯的差異，同一級別的地段，也可能會因?yàn)榉课莸乃幍木唧w位置、朝向、樓層等因素，而出現(xiàn)巨大的差異。原地還房中的原地，應(yīng)當(dāng)作何理解，這實(shí)際上在《湖北省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》關(guān)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換規(guī)定的章節(jié)中已有明確，原地，應(yīng)當(dāng)就是被拆遷房屋的原址。實(shí)際生活中，一些拆遷人為了牟取更大的利益，往往會對原地作出與規(guī)定不相一致的理解，認(rèn)為原地，就是指與被拆遷房屋處于同一地段，有的甚至將原地理解為與被拆遷房屋處于同一級別的地段。更有甚者，一些拆遷人利用自己特有的優(yōu)勢地位以此觀點(diǎn)影響到房屋拆遷行政管理部門，最終給被拆遷人造成無法彌補(bǔ)的損失。根據(jù)《湖北省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》的規(guī)定，只有基于公共利益、軍事設(shè)施建設(shè)需要以及城市規(guī)劃確定的不適宜原地還房的，才可另行安置房屋，因此，除以上所列三種情形以外，原地還房均應(yīng)在被拆遷房屋原址還房。
3、產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，拆遷當(dāng)事人就拆遷補(bǔ)償安置達(dá)成一致意見，應(yīng)當(dāng)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。雖然從合同法的角度來講，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議屬于無名合同，但是由于《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》作為一部專門用于規(guī)范房屋拆遷的行政法規(guī)，對協(xié)議的名稱已作出明確規(guī)定，因此，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，雙方簽訂的協(xié)議名稱應(yīng)當(dāng)為拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，而不應(yīng)以其他名稱不替代，協(xié)議的內(nèi)容中，也應(yīng)當(dāng)明確調(diào)換房屋的位置、面積、樓層、用途等內(nèi)容?，F(xiàn)實(shí)生活中，我們注意到一些拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換的協(xié)議名稱五花八門，其中有一種叫著《商品房置換合同》。表面上看，協(xié)議的內(nèi)容都是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但是協(xié)議形式不同，所獲得的保障程度也是不同的。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置用房的，應(yīng)予支持。該條司法解釋實(shí)際上是賦予了拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的優(yōu)先效力，當(dāng)拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議與其他商品房買賣合同發(fā)生沖突時，對拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的被拆遷人予以特別保護(hù)。正是因?yàn)樗痉ń忉寣Σ疬w補(bǔ)償安置協(xié)議所賦予的特別效力，才使得被拆遷人有權(quán)優(yōu)先于第三人獲得約定的房屋，可以依拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議對抗第三人，從而在實(shí)體利益上得到保障。如果忽視這一點(diǎn)，將本應(yīng)為拆遷補(bǔ)償安置的協(xié)議搞成了《商品房置換協(xié)議》，其優(yōu)先權(quán)可能因此而喪失，最終房屋被拆遷，約定的房屋無法取得，鬧得雞飛蛋打。另外，國家針對房屋拆遷所獲得產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋在稅收上是給予優(yōu)惠的，而針對商品房置換所獲得房屋是沒有優(yōu)惠的，這也是事關(guān)被拆遷利益的一個方面。
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