政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋，即安置房。房屋拆遷怎么補(bǔ)償?拆遷評估中存在哪些問題?
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一、房屋拆遷怎么補(bǔ)償
拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：
(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價(jià)計(jì)算。
(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。
(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。
(一)房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)
(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)。
(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價(jià)格。
(二)房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)
(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過過渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)。
二、拆遷評估中存在哪些問題
1、拆遷評估中所必須遵循的基本原則
房地產(chǎn)評估的要求是獨(dú)立、客觀、公正，在具體評估時(shí)作業(yè)應(yīng)遵循的原則主要有下列5項(xiàng)：1、合法原則;2、最佳使用原則;3、替代原則;4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則;5、公平原則。
合法原則要求房地產(chǎn)評估應(yīng)以估價(jià)對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行，例如兩家實(shí)物狀況相同的房屋，如果權(quán)益不同，價(jià)值會有所不同。但在估價(jià)時(shí)估價(jià)對象的權(quán)益不是估價(jià)人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)，合法使用，合法處分等方面;最佳使用原則是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用;替代原則要求房地產(chǎn)評估結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。2003年修訂的《重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十六條就規(guī)定了“房屋拆遷補(bǔ)償金額不得低于被拆遷房屋同地段同用途新建商品房交易平均價(jià)格的70%”;估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)評估結(jié)果應(yīng)是對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值;公平原則要求房地產(chǎn)評估人員應(yīng)站在中立的立場上，提出一個(gè)對各方當(dāng)事人都相公平的價(jià)格。
2、評估中對拆遷補(bǔ)償因素的分析
1991年的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要考慮被拆遷人的人口、戶口、以及被拆遷房屋的情況等諸多因素，而2001年修訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》則規(guī)定補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是“根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。”很顯然，新《條例》確定的對物的補(bǔ)償原則與原《條例》相比發(fā)生了很大變化。原《條例》對物的補(bǔ)償是以重置價(jià)格合成新原則確定原房屋的價(jià)值量，這就導(dǎo)致房屋拆遷評估有別于一般的房屋市場交易評估，所以被拆遷人得到的僅僅是房屋的殘存價(jià)值。而新《條例》以原房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)確定其價(jià)值量，符合市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求，從法律制度上體現(xiàn)了保護(hù)被拆遷人的財(cái)產(chǎn)權(quán)。同時(shí)，新《條例》把補(bǔ)償安置與戶口分離，淡化人口因素，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由過去的“人頭”轉(zhuǎn)向“磚頭”，既有理論上的邏輯性，又有實(shí)際上的可操作性。
根據(jù)國務(wù)院法制辦農(nóng)業(yè)資源同建設(shè)部政策法規(guī)司和住宅與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例釋義》的解釋，區(qū)位是指某一房屋的地理位置，包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所的距離，周圍環(huán)境、景觀等。區(qū)域因素是指所在地的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特征并對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。從一定意義上說，區(qū)位以及區(qū)域因素分析就是對土地價(jià)格的分析，其中可分為兩部分：一部分是因絕對地租所決定的土地價(jià)值，一部分是由級差地租價(jià)所決定的土地價(jià)值。后一部分主要是由后天因素形成的環(huán)境起主要作用，前一部分主要取決于城市平均地價(jià)水準(zhǔn)。另外，城市規(guī)劃對土地價(jià)格會產(chǎn)生明顯的中長期結(jié)構(gòu)性調(diào)整作用。
拆遷補(bǔ)償還應(yīng)當(dāng)包括對拆遷房屋的內(nèi)部裝修程度的評估。2001年《條例》對房屋的裝修是否進(jìn)行補(bǔ)償并沒有明確規(guī)定，有人據(jù)此認(rèn)為，評估時(shí)對內(nèi)部裝修不予考慮，如果增加對房屋裝修的平谷會大大加大評估成本，延長評估時(shí)間，不利于拆遷工作的進(jìn)行。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為新《條例》對這一問題的處理存在瑕疵，充分考慮對裝修的補(bǔ)償才是對私權(quán)利保護(hù)。筆者同意后一觀點(diǎn)。
3、對評估機(jī)構(gòu)的選擇
被拆遷房屋評估價(jià)值是否準(zhǔn)確，與評估機(jī)構(gòu)、評估人員的水平高低密切聯(lián)系，因此，對參加房屋拆遷評估的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有更高的要求。各地房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)制定拆遷評估單位的準(zhǔn)入條件，使拆遷人與被拆遷人能夠選擇水平較高、信譽(yù)較好的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆遷評估，形成既有市場準(zhǔn)入又有市場競爭的良好氛圍。《重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定，“房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)從事房屋拆遷評估業(yè)務(wù)，須具有工商營業(yè)執(zhí)照和相應(yīng)的房地產(chǎn)評估資質(zhì)，房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)定，客觀、公正、科學(xué)執(zhí)業(yè)，不得損害當(dāng)事人的合法權(quán)益，不得違規(guī)執(zhí)業(yè)，市房屋拆遷行政主管部門應(yīng)當(dāng)定期公布房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)名錄，建立房屋拆遷評估管理制度，制定房屋拆遷評估技術(shù)規(guī)范，加強(qiáng)對房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管?！?/p>
對于由誰來決定評估機(jī)構(gòu)的問題，《重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十六條也做出了規(guī)定：“拆遷人應(yīng)當(dāng)委托符合條件的房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行價(jià)格評估，并將評估損失報(bào)核發(fā)房屋拆遷許可證的房屋拆遷行政主管部門備案。被拆遷人對拆遷人委托的房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)出具的評估結(jié)果有異議的，可以持其另行委托的房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)出具的評估結(jié)果與拆遷人協(xié)商。經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，拆遷當(dāng)事人可以按照本條例第十七條的規(guī)定申請裁決?！惫P者認(rèn)為，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)由拆遷人和被拆遷人協(xié)商從符合條件的評估機(jī)構(gòu)中自主選擇。達(dá)不成一致意見的，可以采取抽簽的方式?jīng)Q定由誰委托評估機(jī)構(gòu)。由于實(shí)踐中被拆遷人往往由不同的主體構(gòu)成，很難形成一致意見，最好的方式是每個(gè)被拆遷人自愿采取單獨(dú)或者集體與拆遷人協(xié)商確定評估機(jī)構(gòu)的方式。但如此一來，往往會形成在同一拆遷項(xiàng)目中出現(xiàn)多個(gè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估的現(xiàn)象容易造成效率低下的問題。對此，筆者認(rèn)為這涉及到對法律價(jià)值的取向問題，對被拆遷人而言，評估是關(guān)系到拆遷補(bǔ)償?shù)闹卮笮袨?，從這一角度出發(fā)，公正的價(jià)值應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于效率的價(jià)值。同時(shí)，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷委托多個(gè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，可能會出現(xiàn)評估結(jié)果的差異，這就對評估的精確提出了更高的要求，要求相關(guān)部門制定更為科學(xué)、合理的評估規(guī)范，使不同的評估機(jī)構(gòu)作出的評估報(bào)告具有大致相同的評估結(jié)論。
4、對評估結(jié)論的采信
在司法實(shí)踐中，一般應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：1、程序?qū)彶?。它是判斷鑒定結(jié)論是否合法的重點(diǎn)，主要審查其法定程序是否符合法律、法規(guī)、規(guī)章及條例等規(guī)定的要求，鑒定結(jié)論所記載的鑒定的提起人是否合格，鑒定人是否具備鑒定資格，鑒定人與案件鑒定雙方當(dāng)事人是否有利害關(guān)系、鑒定機(jī)構(gòu)、鑒定過程等操作規(guī)范是否符合規(guī)定等等;2、形式審查。形式審查鑒定結(jié)論是證據(jù)的載體，應(yīng)當(dāng)有一定的格式，一定的內(nèi)容。如果一份評估報(bào)告的鑒定結(jié)論只有結(jié)論而沒有分析過程，顯然是不能說服人的;3、內(nèi)容審查。鑒定結(jié)論的內(nèi)容是否真實(shí)可靠亦是審查的重心。在對鑒定結(jié)論的采信中，應(yīng)著重審查、鑒定結(jié)論的內(nèi)容是否客觀真實(shí)，只有透過現(xiàn)象看本質(zhì)，才能有利于鑒別鑒定結(jié)論的真?zhèn)巍Ｒ虼?，對被拆遷房屋價(jià)格評估報(bào)告存在下列情形之一的，拆遷管理部門或者人民法院不應(yīng)采信：1、評估部門或者評估人不具有房地產(chǎn)價(jià)格評估資格的;2、違反公開、公平、公正原則的;3、不符合技術(shù)規(guī)范的;4、評估程序嚴(yán)重違法的;5、評估報(bào)告依據(jù)明顯不足的;6、評估結(jié)果明顯不合理的;7、存在不能作為判斷被拆遷房屋價(jià)格其他情形的。
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