二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。哪些二手房可以買(mǎi)賣(mài)？二手房買(mǎi)賣(mài)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？
如果遇到相關(guān)房產(chǎn)糾紛的法律問(wèn)題，可以找我進(jìn)行免費(fèi)咨詢(xún)。
一、哪些二手房可以買(mǎi)賣(mài)
1、未辦出房地產(chǎn)證的預(yù)售商品房
房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，其雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買(mǎi)賣(mài)合同上的債權(quán)。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒(méi)有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此買(mǎi)方再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律禁止性規(guī)定。
2、抵押狀態(tài)的房地產(chǎn)
房地產(chǎn)處于抵押狀態(tài)時(shí)房地產(chǎn)管理部門(mén)不受理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記等相關(guān)業(yè)務(wù)，需注銷(xiāo)抵押后方能辦理。但是這并不等于說(shuō)房地產(chǎn)在抵押狀態(tài)下便不可以簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同。
3、查封狀態(tài)的房地產(chǎn)
因物業(yè)被查封無(wú)法交易，賣(mài)方仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
4、集資房
集資房一般是單位房，大多是國(guó)有企業(yè)早些年劃撥的土地，可以辦到房產(chǎn)證，綠皮的?，F(xiàn)在有些也可以轉(zhuǎn)紅皮的，但需要補(bǔ)交地價(jià)，使該房從無(wú)償劃撥轉(zhuǎn)換為有償使用。如為安居房的，需取得房改部門(mén)上市批復(fù)并辦理安居房換證后方可進(jìn)入市場(chǎng)；如為安居房外的其他非商品房需補(bǔ)地價(jià)后方能換證進(jìn)入市場(chǎng)。
5、軍產(chǎn)房
軍產(chǎn)房，是指軍隊(duì)享有房屋所有權(quán)（即產(chǎn)權(quán)）的房屋。這類(lèi)房產(chǎn)土地是劃拔的軍事用地，個(gè)人只是擁有房產(chǎn)的使用權(quán)。
6、農(nóng)民房
由于農(nóng)民房皆為建立在集體土地上，是不允許上市交易的。集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用，只能出售給房屋所在地集體組織內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人。非居住房屋只能出售給房屋所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。即村里建的農(nóng)民房只能出售給本村村民，否則買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
7、經(jīng)濟(jì)適用房
購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房滿(mǎn)5年者，買(mǎi)受人可轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，條件是需按照屆時(shí)同地段、同類(lèi)型普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府繳納土地收益等價(jià)款，買(mǎi)受人向政府交納土地收益等價(jià)款后可取得完全產(chǎn)權(quán)。然后方可上市交易。
8、帶租約的房產(chǎn)
交易的房地產(chǎn)如果帶租約，是可以買(mǎi)賣(mài)的，但是帶租約的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)應(yīng)該特別注意兩個(gè)問(wèn)題。
（1）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題。由于在同等條件下，二手房的承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。故出賣(mài)人應(yīng)將要出售的情況在合理的期限內(nèi)提前書(shū)面通知承租人。提前通知的合理的期限在深圳一般為一個(gè)月。因此，在房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)前，賣(mài)方應(yīng)該取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的書(shū)面聲明，或者提前一月已通知承租人出售的書(shū)面證明，以避免買(mǎi)賣(mài)合同可能被宣告無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。
（2）買(mǎi)賣(mài)不破租賃問(wèn)題。即如果房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)后，買(mǎi)方仍應(yīng)履行原租賃合同，同時(shí)賣(mài)方應(yīng)配合買(mǎi)方簽訂租賃主體變更合同。
9、帶戶(hù)口的房產(chǎn)
戶(hù)口問(wèn)題在二手房買(mǎi)賣(mài)中容易被人所忽視。經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)雙方交易完畢后，即房屋過(guò)戶(hù)到了買(mǎi)方名下，賣(mài)方也收到了全部樓款。但不久后，買(mǎi)方辦理落戶(hù)后卻發(fā)現(xiàn)賣(mài)方戶(hù)口尚未遷出，導(dǎo)致買(mǎi)方戶(hù)口無(wú)法遷入。實(shí)踐中一般認(rèn)為，當(dāng)事人雖在買(mǎi)賣(mài)合同中就戶(hù)口遷移事宜作出了約定，但戶(hù)口遷移涉及相關(guān)行政部門(mén)的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。
二、二手房買(mǎi)賣(mài)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)
1、交易主體的風(fēng)險(xiǎn)。具體說(shuō)就是出賣(mài)人并非房屋所有權(quán)人，未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)自行賣(mài)房。比如說(shuō)，夫妻雙方的一方瞞著對(duì)方出售房屋；不通知房屋產(chǎn)權(quán)共有人就私自賣(mài)房；職工不告知單位便出售單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的房屋等，這些情況都需要仔細(xì)辨別。
2、交易合同的風(fēng)險(xiǎn)。如果雙方對(duì)權(quán)利義務(wù)約定不明，或者合同條款簽訂不明確，那么其中一方的權(quán)益就容易受到損害。
3、交易手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行登記。出賣(mài)人僅將房屋交付買(mǎi)受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。
4、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買(mǎi)二手房屋要認(rèn)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)，以免房屋今后不能出手。按規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方要繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，房產(chǎn)局才會(huì)核發(fā)過(guò)戶(hù)后的產(chǎn)權(quán)證。
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