房屋產(chǎn)權(quán)是房產(chǎn)的所有者按照法定所享有的權(quán)利，即房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。各類房屋產(chǎn)權(quán)辦理需要準(zhǔn)備的材料有哪些?
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一、房屋產(chǎn)權(quán)怎么取得
1、通過(guò)購(gòu)買取得
購(gòu)買是人們?nèi)〉卯a(chǎn)權(quán)的一種主要形式。在購(gòu)買房屋時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題：第一應(yīng)考察所購(gòu)房屋是合法，有關(guān)手續(xù)是否齊全，賣房人是否有合法身份;第二應(yīng)與賣房人簽訂購(gòu)房合同，在合同中應(yīng)詳細(xì)地寫明房屋的地理位置、購(gòu)買方式、價(jià)款、付款方式、雙方的權(quán)利義務(wù)等條款;第三，應(yīng)及時(shí)到房管部門辦理登記、過(guò)戶手續(xù)。
2、通過(guò)建設(shè)取得
這是房屋產(chǎn)權(quán)的一種原始取得，是指建設(shè)者投入一定的資金建造房屋，則該建設(shè)者對(duì)其所建房屋享有產(chǎn)權(quán)。通過(guò)建設(shè)而取得產(chǎn)權(quán)的，在產(chǎn)權(quán)取得前或前建設(shè)過(guò)程中應(yīng)注意下列問(wèn)題：第一應(yīng)注意建設(shè)用地的合法性，即是否經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn);第二應(yīng)注意有關(guān)手續(xù)的合法性，即是否有立項(xiàng)、規(guī)劃、開工等手續(xù);第三應(yīng)注意房屋質(zhì)量是否合格，即是否有質(zhì)量檢驗(yàn)合格單。如果上述應(yīng)注意的方面有問(wèn)題，則建設(shè)者不一定能取得產(chǎn)權(quán)。
3、因?yàn)槭苜?zèng)取得
這種產(chǎn)權(quán)的取得方式是指原產(chǎn)權(quán)人通過(guò)贈(zèng)予行為，將房屋贈(zèng)送給受贈(zèng)人。在辦理房屋贈(zèng)予手續(xù)時(shí)，贈(zèng)予人與受贈(zèng)人應(yīng)簽訂書面贈(zèng)予合同，并到房管部門辦理過(guò)戶手續(xù)。但如果贈(zèng)予人為了逃避其應(yīng)履行的法定義務(wù)而將自己的房屋贈(zèng)予他人時(shí)，如果利害關(guān)系人主張權(quán)利的，則該贈(zèng)予行為無(wú)效。
4、因?yàn)榈盅喝〉?/p>
所謂房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。由于抵押是一種擔(dān)保行為，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，則抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)，在享有優(yōu)先受償權(quán)時(shí)抵押權(quán)人有權(quán)將抵押物歸來(lái)已有。通過(guò)這種方式而取得產(chǎn)權(quán)時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：第一，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)訂立書面合同;第二應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門辦理抵押登記手續(xù);第三，應(yīng)當(dāng)注意抵押房地產(chǎn)的合法性;第四，如果抵押到期，債務(wù)人不能履行債務(wù)，則應(yīng)根據(jù)抵押合同的有關(guān)約下，辦理有關(guān)手續(xù)。
5、因?yàn)槔^承取得
我國(guó)的《繼承法》中所列遺產(chǎn)的范圍中有房屋。所謂房屋的繼承是指被繼承人死亡后，其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此，只有被繼承人的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承。當(dāng)繼承發(fā)生時(shí)，如果有多個(gè)繼承人，則應(yīng)按遺囑及有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行折產(chǎn)，持原產(chǎn)權(quán)證、遺囑等資料到主管部門辦理過(guò)戶手續(xù)。
二、各類房屋產(chǎn)權(quán)辦理需要準(zhǔn)備的材料
1、房屋所有權(quán)初始登記
(1)登記申請(qǐng)書;(2)申請(qǐng)人身份證明;(3)建設(shè)用地使用權(quán)證明;(4)建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明;(5)房屋已竣工的證明;(6)房屋測(cè)繪報(bào)告;(7)其他必要材料。
2、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記
(1)登記申請(qǐng)書;(2)申請(qǐng)人身份證明;(3)房屋所有權(quán)證書;(4)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料;(5)其他必要材料。第(4)項(xiàng)材料，可以是買賣合同、互換合同、贈(zèng)與合同、受遺贈(zèng)證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。
3、房屋所有權(quán)變更登記
(1)登記申請(qǐng)書;
(2)申請(qǐng)人為個(gè)人的，出具身份證或有效身份證明;申請(qǐng)人單位的，出具營(yíng)業(yè)執(zhí)照或法人登記證;
(3)《房屋所有權(quán)證》，有共有權(quán)人的應(yīng)提交《房屋共有權(quán)證》;
(4)證明發(fā)生變更事實(shí)的材料(權(quán)利人姓名或名稱變更的為派出所出具的姓名變更或工商局出具的名稱變更的證明;房屋坐落的街道門牌變更的為派出所出具的坐落發(fā)生變更的證明;房屋翻建擴(kuò)建致使面積發(fā)生變化的為規(guī)劃部門批準(zhǔn)的翻建、擴(kuò)建手續(xù);同一所有權(quán)人分割、合并房屋的為證明發(fā)生相應(yīng)事實(shí)的文件);
(5)房屋平面圖;
(6)委托代理的，個(gè)人出具公證委托書和受托人身份證。
(7)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他材料。
4、房屋所有權(quán)注銷登記
(1)登記申請(qǐng)書;(2)申請(qǐng)人身份證明;(3)其他必要材料;(4)證明房屋所有權(quán)消滅的材料;(5)房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書;
5、抵押權(quán)登記
(1)登記申請(qǐng)書;(2)申請(qǐng)人的身份證明;(3)房屋所有權(quán)證書;(4)抵押合同;(5)主債權(quán)合同;(6)其他必要材料
6、抵押權(quán)注銷登記
(1)登記申請(qǐng)書;(2)申請(qǐng)人的身份證明;(3)房屋他項(xiàng)權(quán)證書;(4)證明房屋抵押權(quán)消滅的材料;(5)其他必要材料。
7、預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記
(1)登記申請(qǐng)書;(2)申請(qǐng)人的身份證明;(3)已登記備案的商品房預(yù)售合同;(4)當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定;(5)其他必要材料。
8、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記
(1)登記申請(qǐng)書;(2)申請(qǐng)人的身份證明;(3)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同;(4)轉(zhuǎn)讓方的房屋所有權(quán)證書;(5)當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定;(6)其他必要材料。
張計(jì)全律師辦案心得：缺乏契約精神是中國(guó)社會(huì)的通病，中國(guó)政府、中國(guó)人在法治進(jìn)程中已初步建立了契約（合同）意識(shí)，但還處于初級(jí)階段，我們前行的道路曲折而漫長(zhǎng)。
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